[克而瑞]國務院下放用地審批權的2020年，“深圳們”供地速度真的變快了嗎？

??時值深圳特區(qū)建設40周年之際，近日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，對深圳建設用地審批進一步擴權，由原審批機構(gòu)廣東省政府下放至深圳市，給予其直轄市的特權，勢必對建設用地入市速度帶來更多積極影響。事實上，自3月建設用地審批權自國務院下放地方政府（各省、自治區(qū)、直轄市人民政府）以來，已經(jīng)過去了半年時間，對于類似深圳、亟需加快供地節(jié)奏的這類城市而言，今年供地速度發(fā)生了怎樣的變化？哪些城市同比往年供地速度明顯加快？下放審批權的“深圳們”供地速度真的變快了嗎？

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??土地“擴權”：

??地方政府擁有更大用地自主權

??短期內(nèi)效率提升意味著“提質(zhì)增效”

??新土地管理法自2020年元旦正式實施之后，僅僅過去兩個多月，3月初國務院就印發(fā)了《關于授權和委托用地審批權的決定》，將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。 

??此舉無疑賦予省級地方政府更大的用地自主權，勢必會提高用地審批的效率，壓縮了原有審批的時間，提升了用地保障能力。值得注意的是，新規(guī)并沒有降低用地審批的標準，絕不意味著城市可以‘攤大餅’擴張，城鎮(zhèn)的開發(fā)建設依然必須符合國土空間規(guī)劃的規(guī)模、布局以及城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的管控要求、符合土地利用年度計劃的要求，不會在5年以上的長時間段導致土地供應過量。 

??但對于土地供應偏緊的深圳、上海等城市，短期來看，提高審批效率就意味著供應節(jié)奏的加快；而且地方政府能夠更加“因地制宜”，結(jié)合地方重大基礎設施用地保障、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地需求、城市更新用地訴求、公共衛(wèi)生應急等最為迫切、最為需要和最為有效的土地利用訴求，提供更為精準有效的土地供給，土地供應更為科學、合理。

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??放權效果對比：

??一二線城市前三季度成交建面同比為正

??建設用地審批放權城市供地增勢更甚

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：前三季度【1】34個一二線城市土地成交總建面達4.58億平方米，同比2019年同期增加了5%；與此同時，屬于首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶的11個一二線城市【2】總成交建面為1.51億平方米，同比2019年同期增加了7%，增幅更為顯著。從成交金額來看，建設用地審批放權城市土地供地增加的表現(xiàn)更為突出，34個一二線城市總成交金額同比增幅為12%，而11個審批放權城市總成交金額同比增幅為20%，增幅領先了8個百分點。

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??成交建面對比：

??前三季度深圳土地供應同比供應激增151%

??天津供應劇減四成

??分城市來，從前三季度土地成交總建面變動情況來看，11個土地審批放權的城市中同比2019年同期增幅最大的當屬深圳，一直以來深圳由于面積小、土地資源稀缺，建設用地供應較為緊張，也造就了深圳房價的居高不下，目前房價甚至已經(jīng)趕超京、滬。但供地稀缺這一情形在2020年漸有改觀，前三季度深圳經(jīng)營性用地成交總建面高達332萬平方米，已經(jīng)超過了2018、2019年全年土地成交總建面，同比2019年同期增幅高達151%，遠高于增幅第二、三位的廣州和上海，增勢十分突出。此外，南京、蘇州、重慶和北京等城市前三季度土地成交總建面也明顯增加，增幅均在10%以上。

??值得注意的是，雖然深圳土地增量十分顯著，但土地成交金額增幅卻較為“溫和”，前三季度土地成交金額為388億元，同比增幅僅有14%。從出讓單價上看，前三季度深圳土地成交樓板價同比打了對折。這一方面是由于深圳上半年優(yōu)質(zhì)地塊供應體量不及去年，前三季度超優(yōu)質(zhì)宅地僅有南山區(qū)一宗，較去年明顯減少，該地塊位于前海板塊，該區(qū)域宅地供應十分稀缺，最終被龍光以115.9億元+40760㎡配建競得，成交樓面價63165/㎡，可售樓面價為8.74萬/㎡，突破深圳最高樓板價，成為新晉單價地王。另一方面也是由于“雙限、雙競”地塊明顯增加，土地樓板價“天花板”被調(diào)控壓制，造成了樓板價的明顯下滑。

??11個土地審批放權的城市中有天津、合肥、寧波和杭州四城與2019年同期相比呈下降趨勢，但其中除商品住宅去化壓力較大縮減土地供應的天津土地供應同比降幅超四成外，其余城市前三季度土地供應量同比變動不大，二季度市場大熱的寧波和杭州前三季度成交總建面較2019年前三季度小幅下滑，降幅分別為9%和6%。

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??成交金額對比：

??上海土地供應明顯放量

??反超杭州、再位列成交金額首位

??考慮到各城市之間樓板價之間存在較大的差異，我們又對各城市土地成交金額進行了系統(tǒng)梳理：在成交建面顯著增加的帶動之下，2020年前三季度上海土地成交金額自2016年以來首次實現(xiàn)反超杭州，高達2247億元，成為成交金額榜首城市，較第二位杭州高出近百億元。 

??究其原因，一方面由于上海今年土地供應明顯放量，早在4月份，上海發(fā)布《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》，透露出政府想利用增加土地供應來達到穩(wěn)投資、促發(fā)展的目的，前三季度上海土地成交總建面高達1517萬平方米，同比2019年同期漲幅高達40%，浦東臨港新城板塊持續(xù)發(fā)力，前三季度成交量就達238萬平方米。 

??不僅如此，上海今年優(yōu)質(zhì)地塊頻頻出現(xiàn)，年初310.5億元成交徐匯濱江綜合體項目刷新內(nèi)地總價，7月份又兩度刷新年內(nèi)單價地王，土地市場熱度較往年明顯提升，并且上海優(yōu)質(zhì)地塊集中供應的方式在四季度依然延續(xù)，就9月份掛牌數(shù)據(jù)來看，高達216萬平方米，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，譬如上海楊浦東外灘地塊起拍價高達6.2萬元/平方米，由于區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃前景佳，勢必會引發(fā)房企的一番搶奪，此外還有靜安天目社區(qū)地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊，起拍樓板價均在4萬元以上，因此就全年指標來看，上海成交金額大概率也會超過杭州。 

??金額榜第三位城市為北京，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，北京今年供應了多宗優(yōu)質(zhì)不限價宅地，典型如豐臺分鐘寺三宗地，兩宗樓板價已經(jīng)超7萬元/平方米，引發(fā)了一波土地成交小高峰，前三季度北京土地成交金額總額達1651億元，僅次于上海和杭州，較去年前三季度上漲了38%。但是考慮到近期北京掛牌土地質(zhì)量均有明顯下滑，全面土地成交金額很有可能會金額榜第四位、土地供應較為活躍的廣州反超。此外，二季度優(yōu)質(zhì)地塊出讓比較較高、土地市場表現(xiàn)活躍的強二線南京、寧波前三季度土地成交金額均超1400億元，同比增幅均超30%，分別居于金額榜第五、六位。而供應明顯下滑的天津土地成交金額明顯減少，僅有695億元，同比去年下降了近四成。蘇州雖然供應體量同比增幅顯著，但在嚴格的限價執(zhí)行之下，土地成交金額依然小幅下滑。

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??小結(jié)：

       穩(wěn)經(jīng)濟目標下土地供應明顯增加

       審批權下放進一步加快土地入市速度

??綜上，國務院下放建設用地審批權的這半年，11個試點一二線城市中除商品住宅去化不佳的天津、以及購買能力偏弱的合肥外，其余城市前三季度土地供應同比增加或基本持平，供應速度保持穩(wěn)定增長，尤其是深圳和上海，表現(xiàn)尤為突出。 客觀而言，供應量突出一定程度上與疫情爆發(fā)有較大關聯(lián)，為了穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)，各地政府在二季度加快的土地供應節(jié)奏，尤其是掛出一些優(yōu)質(zhì)地塊來重振市場信心；但審批權下放無疑加快了土地的供應速度，尤其是上海、深圳這種土地資源比較稀缺的城市，在擁有自主審批權之后，城市精準施政能夠更好地執(zhí)行，供地速度增勢十分突出。值得注意的是，土地供應增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來，在相對充裕的供應下，其實更配合近期的“三道紅線”以及需求側(cè)調(diào)控升級，有利于土地價格保持平穩(wěn)。