[克而瑞]土地成交量價齊跌，流拍率連續(xù)四周超過10%

??2020年第45周（11月2日-11月8日），重點城市土地供應和成交規(guī)模均較上一周有所下降。同時，由于地價較高的熱點一二線本周土地成交量大幅減少，本周平均地價也較上一周有所回落；優(yōu)質土地供應減少下，流拍率也進一步走高，達到13.4%，已連續(xù)四周超過10%。

??土地政策

       政策面持續(xù)收緊

??臺州將嚴格控制溢價空間和地價

??繼上周的衢州后，本周浙江省的另一城市臺州也發(fā)布了調(diào)控政策，其中在土地市場方面，提出要保持土地市場平穩(wěn)，加大市區(qū)供地力度，實行“限地價、競自持（或配建）”的土地出讓方式，嚴格控制溢價率和樓面地價。在多個熱點城市相繼收緊調(diào)控的影響下，預計重點城市的土地競拍熱度將會進一步下滑。

      土地供應

      上海、廣州均有優(yōu)質土地掛牌

      中西部二線成供應主力

??供應方面，本周重點城市土地掛牌量為1955萬平方米，同環(huán)比分別下降39%和25%。各能級城市的土地掛牌量均不及上一周；具體來看，一線城市本周土地供應量僅有40萬平方米，較上周大幅減少，不過上海、廣州均有優(yōu)質地塊推出，其中上海新推的一宗地位于靜安中興社區(qū)，是一宗純住宅用地，起拍總價達52億元，起拍樓板價高達7.2萬元/平方米；廣州也推出了荔灣區(qū)一宗優(yōu)質綜合地塊，起拍單價也在2萬元/平方米之上。二線城市中，中西部城市仍是供地主力，南昌、成都、重慶和武漢等本周推地量仍保持在100萬平方米以上，其余城市供地量相對較少。三四線城市主力供應區(qū)域仍在城市的下轄郊縣，僅無錫、南通、佛山等少數(shù)城市有主城區(qū)宅地供應。

     土地成交

      高價地入市減少致地價環(huán)比下滑

      各能級城市成交量均不及上周

??成交方面。由于上月初適逢傳統(tǒng)假期，重點城市推地量明顯減少，導致本周重點城市成交建筑面積大幅下滑，成交總量僅為824萬平方米；成交面積減少下，成交金額也隨之下降，本周重點城市成交總金額為381億，同環(huán)比均明顯下降；價格方面，由于本周成交主力多為地價不高的三四線城市，本周重點城市平均地價回落至5000元/平方米以下，成交平均樓板價為4626元/平方米，環(huán)比下滑15%，和去年同期相比也下降了10%。

       各能級城市方面，一線城市中僅上海和北京有土地成交，其中北京僅成交了一宗商辦地塊，上海雖成交了6宗地，但土地質量完全不及上周，僅一宗位于普陀真如板塊的商辦地成交樓板價超過2萬元/平方米，其余地塊因地理位置較偏成交樓板價均不高。二線城市中，無一城市的成交量超過了100萬平方米，其中成交量最高的城市是成都，總成交建面為89萬平方米，共成交了9宗地，其中位于雙流怡心湖板塊的優(yōu)質宅地吸引了多家房企競拍，最終以最高限價成交，由首開競得。重點監(jiān)測的三四線城市中，徐州的成交量仍位居首位，共有11宗地成功出讓，總成交建面達138萬平方米，寶龍、偉晨等均有布局。

      市場熱度

      流拍率連續(xù)四周超過10%

      商辦用地最易流拍

??成交溢價方面。由于本周成交主力多為不限地價或地價限制較為寬松的二三線城市，特別是鄭州、西安等均有高溢價地塊成交，在此帶動下，本周成交溢價率較上周明顯上升。各能級城市中，除一線城市因無優(yōu)質地塊出讓溢價率降至冰點外，二三線城市的溢價率均較上周有所上升。 

??土地流拍方面。重點城市的土地流拍率亦超過了10%，達到13.4%，較上周進一步上漲，已連續(xù)四周維持在10%以上。從流拍地塊的土地用途來看，本周流拍地塊多為商辦地塊，包括溫州鹿城區(qū)、長沙長沙縣等區(qū)域均有此類地塊遭遇流拍。

     周度Top5

     一二線優(yōu)質土地入市節(jié)奏放緩

      兩榜入榜門檻明顯下滑

??本周，重點城市優(yōu)質土地出讓節(jié)奏明顯放緩，僅惠州、佛山等三四線城市有多宗主城優(yōu)質土地出讓。在此影響下，本周成交總價榜入榜門檻也較上周明顯下降。具體來看，本周成交總價最高的地塊是惠州惠城區(qū)一宗臨江優(yōu)質商住地，在經(jīng)過84輪激烈競拍后由佳兆業(yè)以30.9億元的總價成交競得；門檻地塊則來自成都雙流區(qū)，也是一宗純住宅用地，由人居以14.37億元的總價競得，溢價率10%。

??一二線城市高價地入市成交減少的影響下，單價榜入榜門檻也明顯下滑。具體來看，本周成交單價最高的宅地是保利置業(yè)拿下的上海奉賢新城商住地，由于需要自持商業(yè)，最終以17480元/平方米的底價成交；門檻地塊是位于福州閩侯縣的優(yōu)質住宅用地，隨著福州城區(qū)的擴容，閩侯的土地市場也隨之火熱，該宗地吸引了10家以上的房企競拍，最終突破最高限價，成交樓板價達13501元/平方米，若考慮配建成本，實際地價已刷新閩侯縣樓面地價最高紀錄。

??重點地塊點評

       佳兆業(yè)斬獲惠州新晉單價地王

??地塊分析

??今年下半年以來，深圳、東莞樓市加碼調(diào)控，土地供應量又比較少，房企把目光轉向了鄰近的惠州。在此影響下，惠州的地市熱度也明顯升溫。如本周出讓的惠城區(qū)鹿江瀝南岸地塊吸引了15家規(guī)模房企前來競拍，最終在經(jīng)過84輪激烈爭奪后由佳兆業(yè)以30.9億元的總價競得，成交樓面價7974元/平方米。值得注意的是，該地塊刷新了惠州商住地歷史成交樓面價最高紀錄，成為惠州新的“單價地王”。 

       據(jù)規(guī)劃來看，該地塊所在的鹿江瀝臨近惠州當前主力發(fā)展的金山新城，有較多規(guī)劃利好，并且從地理位置上還看，地塊還有一線臨江優(yōu)勢，周邊生態(tài)環(huán)境也較為宜居。目前，地塊周邊已有多個品牌開發(fā)商入駐，周邊配套也逐漸完善：交通方面，地塊靠近城市主干道三環(huán)東路和惠州大道，周邊交通較為通達；商業(yè)方面，地塊周邊主要以附近社區(qū)底商為主，且項目也配有一定商業(yè)，能基本滿足日常生活需求；教育方面，地塊緊鄰惠州綜合高級中學，且周邊規(guī)劃有幼兒園和九年一貫制學校，子女教育需求也能就近滿足。當前，項目周邊在售新盤不多，成交均價約在1.3萬元/平方米左右，和項目拿地樓板價相比盈利空間較窄，不過地塊附近有諸多規(guī)劃利好，未來房價上漲空間較大，盈利空間也有擴大的可能。