[易居研究院]100城住宅用地價(jià)格月報(bào)(2020年10月)

地價(jià)泡沫有效遏制 南京等城市穩(wěn)地價(jià)效果明顯

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào) 之

【100城住宅用地價(jià)格報(bào)告】

??核心 · 觀點(diǎn)

??百城地價(jià)

??今年前10月地價(jià)把控積極得當(dāng)，地價(jià)泡沫得到有效遏制。以南京為例，今年其土地交易市場的管控明顯增多，地價(jià)上揚(yáng)勢頭被打壓，當(dāng)前地價(jià)漲幅總體進(jìn)入平穩(wěn)的態(tài)勢，值得其他城市學(xué)習(xí)。

??市場預(yù)測

??考慮到房地產(chǎn)調(diào)控和三道紅線約束的大背景不變，所以地價(jià)短期內(nèi)難以抬頭。但是也要防范新的風(fēng)險(xiǎn)，比如說隨著房企年度銷售業(yè)績的完成，部分房企又會(huì)重新拿地，此時(shí)要防范地價(jià)炒作的風(fēng)險(xiǎn)。

01

百城地價(jià)

??1、成交價(jià)格：近4個(gè)月均位于6000元以下的水平

??1-10月份，全國100個(gè)城市住宅用地價(jià)格為5811元/平方米，同比上漲5.9%。該增速相比1-9月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄，充分說明地價(jià)走勢在降溫。而從單月數(shù)據(jù)看，今年4-6月份是地價(jià)上漲、地價(jià)泡沫增大的階段，其單月地價(jià)水平分別為6468、6743和6077元/平方米，均超過了6000元/平方米的水平線。而下半年地價(jià)持續(xù)下跌，7-10月份單月地價(jià)分別為5740、5873、5180和4797元/平方米，均位于6000元/平方米的水平線以下，且呈現(xiàn)了比較明顯的下行態(tài)勢。另外10月份單月地價(jià)為最近12個(gè)月的最低水平。

??7-10月份恰是全國房地產(chǎn)政策重新收緊、三道紅線新政出臺的階段。這一大背景不會(huì)改變，所以可以認(rèn)為短期內(nèi)地價(jià)大漲或反彈的幾率較小。近期央行行長易綱、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，建立長效機(jī)制，遏制房地產(chǎn)泡沫這個(gè)威脅金融安全的最大“灰犀?！?。而從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，房地產(chǎn)泡沫和地價(jià)泡沫有直接的關(guān)聯(lián)。所以當(dāng)前百城地價(jià)泡沫減少，實(shí)際上是有助于房地產(chǎn)泡沫的減少，對于后續(xù)房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都有積極的作用。

02

城市分類

??1、一線城市：漲幅要高于其他兩類城市

??1-10月份，4個(gè)一線城市住宅用地價(jià)格為17028元/平方米，同比上漲16.1%。一線城市地價(jià)走勢有兩個(gè)特點(diǎn)。第一、地價(jià)絕對水平較高，明顯超過了二線城市和三四線城市，除了大城市本身的特性以外，其今年很多市中心地塊的出讓，也推高了地價(jià)，比如上海在內(nèi)環(huán)內(nèi)也出讓了多幅住宅用地，自然容易帶動(dòng)地價(jià)上漲，所以地價(jià)水平和供地的結(jié)構(gòu)有關(guān)。第二、地價(jià)上漲幅度較大，也高于二線城市和三四線城市。今年很多央企和知名民企也重回一線城市，容易抬高地價(jià)水平。當(dāng)然從趨勢看，當(dāng)前地價(jià)漲幅開始回落，具有非常好的信號意義。

??2、二線城市：南京穩(wěn)地價(jià)工作值得肯定

??1-10月份，32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為5920元/平方米，同比上漲3.5%。觀察歷史數(shù)據(jù)，二線城市今年地價(jià)漲幅總體可控。第一、類似蘭州、銀川、烏魯木齊等西部城市的地市開始活躍，此類城市地價(jià)的絕對值并不高，所以客觀上會(huì)拉低32個(gè)二線城市的地價(jià)水平。第二、對于一些熱點(diǎn)二線城市來說，地價(jià)調(diào)控的政策措施到位，也容易促進(jìn)地價(jià)的穩(wěn)定。比如說南京屬于今年地價(jià)調(diào)控較為積極的城市，管控地價(jià)政策頻出。其在今年1-5月地價(jià)同比漲幅為47.4%，地價(jià)泡沫較大，而現(xiàn)在1-10月地價(jià)漲幅僅為2.0%，這充分說明穩(wěn)地價(jià)工作是積極到位的。

??3、三四線城市：關(guān)注佛山等熱點(diǎn)城市地價(jià)走勢

??1-10月份，64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為4024元/平方米，同比上漲4.4%。 當(dāng)前三四線城市的地價(jià)漲幅總體處于下行態(tài)勢，且漲幅可控。當(dāng)然一些熱點(diǎn)城市的地價(jià)漲幅依然需要把控，包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等，其今年1-10月份地價(jià)漲幅分別為54%、31%、21%、21%和18%，此類熱點(diǎn)三四線城市后續(xù)地價(jià)依然需要積極進(jìn)行把控。尤其是佛山，最近兩個(gè)月拍出的住宅用地價(jià)格都較高，超過了10000元/平方米的水平，后續(xù)需要防范地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

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城市群分類

??1、長三角：地價(jià)過高也容易抑制房企拿地積極性

??1-10月份，長三角23城住宅用地成交價(jià)格為9779元/平方米，同比增長8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前長三角的地價(jià)水平漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于2016年的高峰期。不過由于最近幾年年初累計(jì)地價(jià)同比漲幅曲線以位于零軸線以上居多，所以地價(jià)只漲不跌。此類地價(jià)水平明顯高于其他兩個(gè)城市群，自然也會(huì)影響房企拿地的積極性。尤其是在三道紅線的約束下，房企高價(jià)拿地的沖動(dòng)減少，寧可尋找其他性價(jià)比高的城市或區(qū)域，這也可以解釋近期長三角地市降溫的現(xiàn)象。

??2、粵港澳：郊區(qū)用地增多帶動(dòng)地價(jià)下行

??1-10月份，粵港澳8城住宅用地成交價(jià)格為7958元/平方米，同比下跌4.5%。橫向?qū)Ρ瓤?，粵港?城的地價(jià)明顯要比長三角23城的地價(jià)要低，而且這8個(gè)城市本身也是珠三角最為核心的城市，所以拿地性價(jià)比要好于長三角。當(dāng)然地價(jià)下跌并不能簡單理解為地價(jià)泡沫在減少，這和土地供應(yīng)規(guī)模增大、郊區(qū)用地占比提高等因素有關(guān)。所以即便是珠海、東莞近期統(tǒng)計(jì)的地價(jià)在下跌，但本身和土地區(qū)位結(jié)構(gòu)有關(guān)，不能簡單理解為此類城市沒有炒地現(xiàn)象?；浉郯拇鬄硡^(qū)是后續(xù)很多房企重點(diǎn)布局的區(qū)域，后續(xù)依然需要防范地價(jià)炒作等風(fēng)險(xiǎn)。

??3、京津冀：地價(jià)確實(shí)顯疲態(tài)

??1-10月份，京津冀13城住宅用地成交價(jià)格為7611元/平方米，同比增長7.3%。從地價(jià)走勢看，近期確實(shí)顯露了疲軟態(tài)勢。以天津?yàn)槔?，近期關(guān)于房屋成交疲軟的消息比較多，實(shí)際上土地市場也有類似的特征。今年前兩月受成交結(jié)構(gòu)的影響，天津地價(jià)漲幅為56.6%，而后續(xù)地價(jià)漲幅處于持續(xù)收窄的態(tài)勢，1-9月份為9.0%，而1-10月份則首次出現(xiàn)了下跌，跌幅為1.0%，這說明地價(jià)相對偏弱。類似現(xiàn)象說明房企投資意愿在減少，今年1-10月份天津住宅用地成交面積同比跌幅為36.1%，類似交易行情自然也容易帶動(dòng)地價(jià)的下降和漲幅的收窄。

04

結(jié)論與趨勢

??當(dāng)前百城住宅用地的價(jià)格漲幅總體降溫，充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和三道紅線約束下，房企拿地會(huì)更加理性，高價(jià)拿地、沖動(dòng)拿地的現(xiàn)象會(huì)減少，自然帶動(dòng)了地價(jià)的下降或漲幅的收窄。總體上看，今年下半年地價(jià)走向和上半年截然不同，地價(jià)明顯降溫，其有助于地價(jià)泡沫的減少和土地市場的穩(wěn)定。包括近期部分熱點(diǎn)城市土地交易依然強(qiáng)調(diào)“限地價(jià)、競配建”等模式，客觀上都有助于地價(jià)的進(jìn)一步降溫。

??地價(jià)泡沫減少，本身有助于房價(jià)泡沫的減少，其對于房地產(chǎn)和金融市場的穩(wěn)健都有積極的作用。后續(xù)地價(jià)管控方面需要注意部分房企的新動(dòng)向。因?yàn)榈搅四甑祝S著房企年度銷售目標(biāo)的完成，其經(jīng)營重心又會(huì)轉(zhuǎn)向新一輪的擴(kuò)張拿地工作。此時(shí)監(jiān)管部門要嚴(yán)管購地資金，防范部分城市的地價(jià)重新被炒作。