[克而瑞]土地供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，成交量價環(huán)比大漲

??2020年第48周（11月23日-11月29日），重點(diǎn)城市近來一直保持著較快的推地節(jié)奏，本周供應(yīng)規(guī)模更是創(chuàng)下年內(nèi)新高，突破4000萬平方米，并且上海、北京等熱點(diǎn)城市也均有優(yōu)質(zhì)土地推出。臨近月末，重點(diǎn)城市的成交量也明顯上漲，地價、溢價率更是在深圳、成都、珠海、南通等多城市有優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動下較上周大幅上漲，市場熱度較上周出現(xiàn)回升。

??土地政策

??中央再度重申“房住不炒”，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍將審慎管理

??11月23日，國務(wù)院副總理、金融發(fā)展改革委主任劉鶴在《人民日報》撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同月25日，央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2020年第三季度）》，亦提出要堅持房住不炒定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，并實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市土地掛牌量創(chuàng)年內(nèi)新高，總面積突破4000萬平方米

??供應(yīng)方面。臨近年末，重點(diǎn)城市土地掛牌量月內(nèi)三連漲，本周總供應(yīng)建面更是突破4000萬平方米，達(dá)到4333萬平方米，環(huán)比上漲9%，同比也有6%的漲幅，為年內(nèi)最高點(diǎn)。各能級城市的土地掛牌量也較上周進(jìn)一步上漲；具體來看，一線城市本周土地供應(yīng)量為244萬平方米，廣州、上海、北京均有土地供應(yīng)，其中廣州推地量最高，共有10宗地將要于12月份入市，總體量達(dá)197萬平方米，不過這些地塊多位于花都、增城等郊區(qū)，土地質(zhì)量相較一般；相比之下，上海和北京推地的質(zhì)量明顯較好，其中上海推出黃浦豫園地塊，起拍價高達(dá)176億元，是今年來出讓總價第二高的地塊，北京也有朝陽和石景山兩宗優(yōu)質(zhì)宅地推出，將于今年年底出讓。二線城市本周土地供應(yīng)進(jìn)一步放量，掛牌量達(dá)2352萬平方米，中西部城市仍是供應(yīng)主力，西安、鄭州、長沙、太原、武漢等城市的掛牌量超過了200萬平方米。三四線城市中，大灣區(qū)的肇慶、佛山和惠州推地較為積極，周度掛牌量也均在100萬平方米以上。

??土地成交

??重點(diǎn)城市成交量價齊漲，一線城市成交占比超過10%

??成交方面。本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積也較上周大漲，總成交體量為2301萬平方米，和去年同期相比也上漲了6成；成交金額也隨之上漲，本周重點(diǎn)城市的成交總金額為1470億元，同環(huán)比漲幅均超過了100%；價格方面，受地價較高的深圳、珠海等城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓影響，本周重點(diǎn)城市平均地價也較上周明顯上漲，平均樓板價為6390元/平方米。

??各能級城市成交量較上周明顯上漲，其中一線城市成交占比擴(kuò)大到14%。具體來看，一線城市本周僅有深圳和廣州有土地出讓，其中深圳共有9宗地成交，包括8宗含宅用地和1宗商辦用地，8宗住宅用地中除寶安沙井地塊和龍華大浪地塊因是“定向出讓”而底價成交外，其余6宗均是以上限價格成交，土拍熱度十分高；廣州也成交了7宗地，南沙區(qū)域仍受房企追捧，最終亦是最高限價成交，其余地塊則為底價成交。二線城市中，有5個城市的成交量在100萬平方米以上，其中武漢的成交量最大，共成交了161萬平方米，大華、中南、正榮等均有布局。重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，南通的土地市場較為活躍，崇川、海門、如皋等多個區(qū)縣均有土地出讓，吸引了陽光城、美的置業(yè)、綠城等多家品牌房企布局。

??市場熱度

??深圳、南通等城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓，帶動溢價率明顯上漲

??成交溢價方面。受深圳、珠海、南通等多個城市有極為優(yōu)質(zhì)的地塊高溢價成交影響，重點(diǎn)城市本周成交溢價率較上周明顯上漲，達(dá)17.9%。各能級城市本周成交溢價率也均較上周明顯上漲，平均溢價率均突破了10%，其中一線城市在深圳6宗地溢價45%成交的帶動下平均溢價率上漲至12.7%；二線城市中昆明、合肥等城市的成交溢價率也超過了40%，主要是由于政府出讓地塊起拍樓板價明顯偏低；三四線城市中，南通、徐州市區(qū)、金華等多個城市的土拍熱度也仍在高位，溢價率也均在40%以上。 

??土地流拍方面。由于本周供地質(zhì)量較前幾周明顯提升，深圳、成都、南通、珠海等多個城市均有位置比較優(yōu)越的地塊出讓，刺激了房企的拿地積極性，土地流拍現(xiàn)象較上周明顯減少。以重點(diǎn)城市來看，本周重點(diǎn)城市的流拍率回落至10%以下，為7.3%。從流拍地塊所在區(qū)位來看，惠州、云浮等三四線城市均有多宗土地流拍，市場表現(xiàn)相對冷淡。

??周度Top5

??多宗優(yōu)質(zhì)土地集中入市成交，深圳摘得兩榜榜首

??本周，深圳、珠海等大灣區(qū)城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，其中深圳更是有8宗居住用地出讓，吸引了多家房企前來競拍。如在總價TOP5地塊中，有4宗地的成交總價超過了50億元，其中深圳寶安沙井地塊和珠海十字門商務(wù)區(qū)地塊成交總價均突破了百億，足以可見地塊條件之優(yōu)質(zhì)。聯(lián)系競得房企來看，隨著融資環(huán)境的進(jìn)一步收緊，這些高總價地塊基本由國企收入囊中，中海、深圳地鐵、萬科、保利發(fā)展等均有所獲。

??單價榜也依然被深圳、珠海等大灣區(qū)城市所包攬，入榜的5宗地中有4宗來自大灣區(qū)，余下一宗則來自久未有優(yōu)質(zhì)地塊出讓的杭州。具體來看，本周成交單價最高的地塊為深圳寶安西鄉(xiāng)尖崗山地塊，地塊處于尖崗山豪宅片區(qū)，居住環(huán)境十分優(yōu)越，吸引了10家房企參拍，最終由萬科以最高限價競得，成交樓板價為31639元/平方米；門檻地塊則來自珠海十字門CBD明星地塊，區(qū)位十分優(yōu)越，并且片區(qū)內(nèi)已經(jīng)多年未有宅地出讓，因此也吸引了多家實(shí)力房企競拍，最終由中海競得，成交樓板價23281元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??融創(chuàng)聯(lián)手華發(fā)百億摘得寶安沙井地塊

??地塊分析

??11月23日，深圳有史以來規(guī)模最大的土拍開場。在本次土拍中，共有8宗居住用地出讓，總起拍價合計294.42億元，最終8宗地全部成功出讓，共攬金340億元。在這8宗地中，有一宗地的體量高達(dá)131萬平方米，起拍價總價過百億元，是8幅地中起拍價最高的地塊，若成交便是深圳有史以來成交總價第7宗過百億的地塊。最終，這宗地以127.1億元的總價成交，由融創(chuàng)聯(lián)手華發(fā)競得，這也是融創(chuàng)首次進(jìn)入深圳市場。 

??具體來看這宗地的情況。據(jù)地理位置來看，該宗地位于寶安區(qū)沙井片區(qū)，緊鄰深圳國際會展中心，與寶安機(jī)場相距3公里左右，周邊還有地鐵11號線和1號線經(jīng)過，交通出行十分便捷。除此之外，地塊周邊的商業(yè)配套也相當(dāng)完善，附近小區(qū)的沿街底商比較豐富，同時項目也自帶近10萬平方米的商業(yè)，未來商業(yè)資源會更加豐富。目前，地塊所在板塊內(nèi)近三年均未有宅地出讓，新房供應(yīng)相對緊缺，二手房掛牌均價約在6萬元/平方米，因此該地塊的成功入市將填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)的空白。另一方面，該地塊的成功出讓也預(yù)示著寶安灣濱?？萍嘉幕呃日郊R最后一塊版圖——文創(chuàng)旅游，區(qū)域發(fā)展面貌也將會有明顯的提升。