[克而瑞]土地周報(bào)|長三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地集中出讓，帶動(dòng)土拍熱度上漲(1.4-1.10)

??2021年第2周（2021年1月4日-2021年1月10日），由于月初向來是拍地淡期，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)推地量和成交量均表現(xiàn)為環(huán)比下滑的趨勢(shì)。不過，在上海、杭州、寧波、徐州等長三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的影響下，地價(jià)、溢價(jià)率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)向好，土地流拍現(xiàn)象也因優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比增多而有所緩和。

??土地政策

??住建部、央行重申“房住不炒”

??福建南平出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)

??2021年年初，住建部、央行等中央部門又再三強(qiáng)調(diào)要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；同時(shí)，央行還強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，另外據(jù)媒體報(bào)道，“三條紅線”試點(diǎn)房企范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。以此來看，房企融資環(huán)境在接下來仍然會(huì)比較困難。 

??此外，1月6日，福建省南平市出臺(tái)調(diào)控政策以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，在宅地供應(yīng)方面，南平市政府要求各區(qū)縣要根據(jù)商品住房庫存去化周期調(diào)整住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，并采用“限地價(jià)、競配建或自持”等拍地方式來保持樓面地價(jià)平穩(wěn)。

      土地供應(yīng)

      因拍地節(jié)點(diǎn)臨近春節(jié)重點(diǎn)城市本周推地量環(huán)比下滑

??供應(yīng)方面，由于本周推出土地的拍地節(jié)點(diǎn)臨近春節(jié)，因此重點(diǎn)城市本周土地掛牌量較上周有所減少，供應(yīng)建面共計(jì)1333萬平方米，環(huán)比下降37%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異。具體來看，一線城市本周共計(jì)僅有81萬平方米的土地供應(yīng)，北上廣均有土地推出，其中廣州共推出了7宗地，但僅包含一宗住宅用地，上海有3宗地掛出，包括位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口嘉興路稀缺地塊，其起拍價(jià)達(dá)7.7萬元/平方米。二線城市中，長沙的推地量最高，達(dá)99.7萬平方米，寧波、杭州、蘇州等長三角熱點(diǎn)二線也有多宗地塊推出。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，南通的掛牌量最高，高達(dá)112萬平方米，通州、海安、如東等區(qū)縣均有多宗土地推出。

     土地成交

      成交建面環(huán)比下滑超5成上海、杭州拍地金額突破200億元

??成交方面。在經(jīng)歷上月大規(guī)模拍地后，本周重點(diǎn)城市拍地節(jié)奏暫緩，成交建筑面積也因此環(huán)比下滑。具體來看，本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積為1320萬平方米，較上周下降54%；金額方面，本周重點(diǎn)城市的成交總金額為1007億元，環(huán)比下跌25%；價(jià)格方面，受地價(jià)較高的上海、杭州、寧波等城市均有多宗宅地高價(jià)成交帶動(dòng)，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)較上周明顯上漲，平均樓板價(jià)為7626元/平方米，同環(huán)比漲幅均在50%以上。

??各能級(jí)城市的成交量也均不敵上一周。具體來看，一線城市本周成交建面為171萬平方米，其中上海為成交主力，共成功出讓20宗地，合計(jì)攬金247億元，成交地塊中市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬黃浦豫園社區(qū)商住辦綜合體項(xiàng)目，該地塊起拍價(jià)高達(dá)176億元，是上海有史以來起拍樓板價(jià)最高的地塊，最終由上海城投成功競得；廣州也有4宗地塊成交，均為商辦地塊。二線城市中，杭州表現(xiàn)最為突出，在經(jīng)歷一個(gè)月的斷供后，本周杭州成交了21宗地，總體量高達(dá)250萬平方米，共攬金289億元；此外，成都的成交量也超過了100萬平方米。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅有惠州、中山兩個(gè)城市的成交量超過50萬平方米，其余城市的成交量都不高。

??市場(chǎng)熱度

??長三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓 

??帶動(dòng)溢價(jià)率環(huán)比上漲

??成交溢價(jià)方面。本周土地成交溢價(jià)率較上周進(jìn)一步上漲，達(dá)12.6%。溢價(jià)率上漲的主要推動(dòng)力來自長三角熱點(diǎn)二三線城市多宗優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的帶動(dòng)，如杭州、寧波、徐州、金華、湖州等城市本周成交溢價(jià)率均在20%以上，其中有3宗主城區(qū)地塊出讓的徐州平均溢價(jià)率高達(dá)120%，主城區(qū)土拍熱度持續(xù)高位。 

       土地流拍方面，由于年初各城市推地節(jié)奏減緩，加之本周主力成交城市均是房企重點(diǎn)布局城市，因此本周重點(diǎn)城市的流拍現(xiàn)象較上一周有所緩和：土地流拍幅數(shù)僅為10余幅，還不足上周的五成，本周土地流拍率也降至11.9%，環(huán)比下滑3.9個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合流拍地塊的土地屬性來看，三四線的郊縣地塊為流拍主力，湛江、梅州等均有多宗地遭遇撤牌或流拍。

??周度Top5

??長三角城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓

??上海城投摘得上海史上起拍單價(jià)最高地塊

??本周，時(shí)隔許久未有優(yōu)質(zhì)土地出讓的杭州推出了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，包括運(yùn)河新城、浦樂單元和市北板塊等諸多熱點(diǎn)區(qū)域，吸引了多家房企的競拍。因此，本周成交總價(jià)和單價(jià)TOP5地塊大多均來自杭州，濱江、萬科、榮盛等多家房企均有布局。不僅是住宅用地備受房企青睞，杭州出讓地塊中位置較好的商辦地塊也吸引了多家房企的競爭，如濱江拿下的73號(hào)地塊最終成交溢價(jià)率高達(dá)122%，杭州的土拍市場(chǎng)熱度仍在高位。

??不僅是杭州，上海和寧波也有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。其中，上海更是在新年首拍中推出了臨近城市中心人民廣場(chǎng)的黃浦豫園地塊，該地塊的起拍樓面價(jià)是上海有史以來出讓地塊中起拍樓板價(jià)最高的地塊，其出讓總價(jià)也高達(dá)176億元，最終由上海城投競得，成交樓板價(jià)為89567元/平方米；值得注意的是，該價(jià)格已經(jīng)超過2020年全國成交地塊的最高單價(jià)。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

      上海城投176億摘黃浦豫園社區(qū)地塊

??地塊分析

??2021年上海首場(chǎng)土拍就推出了重磅級(jí)地塊，該地塊位于黃浦區(qū)，為老牌豪宅區(qū)露香園二期地塊，起拍總價(jià)就高達(dá)176億元，起拍樓板價(jià)為89567元/平方米，是上海出讓地塊中起拍樓面價(jià)最高的地塊。優(yōu)越的區(qū)位同時(shí)也意味著嚴(yán)苛的出讓條件，除5%的保障房配建外，占比25.4%的商業(yè)也需要全部自持。最終，該地塊由上海老牌國企上海城投以底價(jià)收入囊中，成交總價(jià)為176億元，是上海歷史成交地塊中總價(jià)第四高的地塊，其89567元/平方米的樓板價(jià)也創(chuàng)下了上海成交地塊中單價(jià)第二高的地塊。 

       據(jù)地理位置來看，地塊位于上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離市中心人民廣場(chǎng)不足1公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。由于地處中心城區(qū)，地塊周邊的配套也十分完善：交通方面，地塊緊鄰10號(hào)線豫園地鐵站，1公里內(nèi)還有多個(gè)地鐵站點(diǎn)，出行十分便捷；商業(yè)方面，地塊附近可享南京東路、新天地等多個(gè)商圈的商業(yè)資源，資源十分豐富；除此之外，地塊周邊的教育和醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)且豐富，方圓3公里范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)上海市光明初級(jí)中學(xué)、三甲醫(yī)院復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院等配套。當(dāng)前，地塊周邊在售項(xiàng)目不多，其中上海城投開發(fā)的露香園一期項(xiàng)目住宅均價(jià)已達(dá)16萬元/平方米，和地塊成交樓板價(jià)相比利潤空間較為充裕。