[克而瑞]土地供求規(guī)模雙雙下滑，長三角土拍熱度維系高位(1.11-1.17)

??2021年第3周（2021年1月11日-2021年1月17日），重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)推地量和成交量均表現(xiàn)為環(huán)比下滑，地價(jià)也因上海、杭州等高地價(jià)城市成交量減少而出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。不過，聯(lián)系各城市的溢價(jià)情況來看，長三角城市的土地市場(chǎng)熱度仍在高位，除土拍限價(jià)的杭州外，湖州、徐州等多個(gè)城市的成交溢價(jià)率均在30%以上。

??土地政策

??鄭州出臺(tái)措施加強(qiáng)土地出讓管理
??宅地價(jià)格變動(dòng)幅度控制在5%以內(nèi)

??近日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見》，共涉及六個(gè)方面，包括優(yōu)化土地全流程管理、加強(qiáng)土地計(jì)劃管理、完善地價(jià)形成機(jī)制、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管及保障措施。其中，《意見》還提出要將土地供應(yīng)計(jì)劃配合城市規(guī)劃，精細(xì)化管理土地出讓，同時(shí)聯(lián)系周邊市場(chǎng)成交等情況對(duì)地價(jià)實(shí)行有效聯(lián)動(dòng)調(diào)控，將鄭州全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。 

??土地供應(yīng)

??季節(jié)因素致掛牌量走低
??重點(diǎn)城市本周推地量環(huán)比下滑超五成

??供應(yīng)方面，因拍地節(jié)點(diǎn)適逢傳統(tǒng)假期，重點(diǎn)城市土地掛牌量進(jìn)一步走低，本周供應(yīng)建面僅585萬平方米，環(huán)比上周腰斬。各能級(jí)城市的掛牌量也均較上周大幅縮減，且降幅都在四成以上。具體來看，一線城市本周僅上海推出了4宗地，總體量為24萬平方米，包括2宗商辦用地和2宗住宅用地，其中2宗宅地分別位于普陀和金山，位于普陀石泉社區(qū)的住宅用地起拍總價(jià)達(dá)47.39億元，起拍樓板價(jià)為61952元/平方米。二線城市中，僅青島和福州有多宗地土地新推出，其中福州推出了多宗主城區(qū)宅地，預(yù)計(jì)將于2月3日出讓，其余二線城市推地量較少。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅洛陽的推地量超過了50萬平方米，其余城市的供應(yīng)量均處于低位。

??土地成交

??成交建面連續(xù)三周下降
??能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)致地價(jià)下滑

??成交方面。本周重點(diǎn)城市拍地節(jié)奏進(jìn)一步放緩，成交建筑面積連續(xù)三周環(huán)比下降。具體來看，本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積為848萬平方米，較上周下降36%；金額方面，本周重點(diǎn)城市的成交總金額為462億元，環(huán)比下跌54%；價(jià)格方面，受地價(jià)較低的中西部城市占據(jù)成交主力影響，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)較上周有所下跌，平均樓板價(jià)為5455元/平方米，環(huán)比下降28%，但和去年同期相比仍有7%的漲幅。

??各能級(jí)城市的成交量也均不敵上一周。具體來看，一線城市本周成交建面僅為47萬平方米，共計(jì)成交8宗地，上海6宗、北京2宗；其中，上海成交6幅地除崇明加油站用地外，其余均為租賃住房或安置房用地；北京成交2宗地則均為普通商品住宅用地，分別位于石景山和房山，吸引了多家房企參拍，其中房山地塊更是吸引了8家房企參拍，最終由金地商置以上限價(jià)及自持11%的條件競(jìng)得，石景山地塊則由中海低溢價(jià)收入囊中。二線城市中，杭州表現(xiàn)仍最為突出，本周土地出讓總金額仍超過了百億，出讓住宅用地均以最高限價(jià)成交，綠城、保利、德信等均有布局。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，無一城市的成交量超過50萬平方米，其中成交量最高的城市是湖州，總成交建面也僅為33萬平方米。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率環(huán)比進(jìn)一步上漲
??土地流拍現(xiàn)象較去年年末明顯緩和

??成交溢價(jià)方面。本周土地成交溢價(jià)率較上周進(jìn)一步上漲，達(dá)15.6%。溢價(jià)率上漲的主要推動(dòng)力來自以杭州、湖州為代表的長三角熱點(diǎn)二三線城市高溢價(jià)成交了多宗優(yōu)質(zhì)土地所影響。各能級(jí)城市中，僅有一線城市受主力成交城市控溢價(jià)影響,溢價(jià)率不足10%，二三線城市本周成交溢價(jià)率均在10%以上，其中三四線城市本周成交溢價(jià)率更是突破20%，湖州、徐州、南通、臺(tái)州等多個(gè)城市的溢價(jià)率均在30%以上。 

??土地流拍方面，由于年初各城市推地節(jié)奏進(jìn)一步減緩，加之近來主力成交城市均是房企重點(diǎn)布局城市，因此重點(diǎn)城市的流拍現(xiàn)象和去年年末相比明顯緩和。以本周情況來看，重點(diǎn)城市土地流拍幅數(shù)降至13幅，土地流拍率也環(huán)比下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)進(jìn)一步降至10.7%。結(jié)合流拍地塊的土地屬性來看，商辦地塊仍然難獲房企青睞，特別是三四線城市非核心區(qū)位的商辦地塊，在本周流拍的13宗地中有半數(shù)為三四線的商辦用地。

??周度Top5

??長三角城市土拍熱度持續(xù)高位
??杭州成交宅地均觸及最高限價(jià)

??2021年開年后，長三角城市優(yōu)質(zhì)土地仍然保持著較快的出讓節(jié)奏，如杭州、紹興等均有優(yōu)質(zhì)土地出讓。特別是杭州，本周又有4宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地出讓，吸引了多家房企競(jìng)拍，且這些地塊觸及最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)自持階段，競(jìng)拍熱度很高，如綠城聯(lián)合地鐵集團(tuán)拍下的牛田單元宅地就以30.16億元的上限價(jià)及競(jìng)配自持面積4%成交。

??激烈的土拍競(jìng)拍下，優(yōu)質(zhì)土地的價(jià)格也在持續(xù)上漲。以成交單價(jià)榜TOP5地塊為例，有3宗地的成交單價(jià)較上一年周邊成交同類地塊的價(jià)格有所上漲，包括杭州牛田單元地塊、運(yùn)河新城地塊、紹興鏡湖新區(qū)地塊等。其中漲幅最大的當(dāng)屬紹興鏡湖新區(qū)地塊，該地塊的成交樓板價(jià)為20227元/平方米，較去年4月份周邊成交項(xiàng)目單價(jià)上漲了15%。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??中海再摘石景山北辛安舊改用地

??地塊分析

??在房山地塊最高限價(jià)拍出后，北京開年的第二場(chǎng)土拍熱度則稍顯不足。本次拍賣地塊位于石景山北辛安片區(qū)，是北辛安棚改項(xiàng)目的用地之一。由于地塊起拍價(jià)已高達(dá)4.53萬元/平方米，明顯高于去年9月份中海競(jìng)得同一區(qū)域的地塊單價(jià)，因此該地塊僅吸引了中海和金茂兩家房企參拍。最終，由中海以17.9億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為46727元/平方米，溢價(jià)3%。 

??據(jù)地理位置來看，該宗地所在的北辛安區(qū)域是北京最大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，也是中海深耕多年的區(qū)域，片區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施完善度也比較高。首先，在交通方面，地塊臨近北辛安路，與地鐵6號(hào)線金安橋站直線距離在1公里內(nèi)，交通出行比較便捷。商業(yè)方面，除了周邊社區(qū)的底商外，距離地塊不遠(yuǎn)處有喜隆多購物中心，稍遠(yuǎn)處還有萬達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體，此外緊鄰地塊中海另一個(gè)項(xiàng)目還配有15萬平方米的商業(yè)，未來商業(yè)資源將更加豐富。教育方面，地塊附近有北辛安小學(xué)、規(guī)劃中的北京十一學(xué)校石景山實(shí)驗(yàn)中學(xué)，教育配套也比較完善。目前，地塊周邊2公里內(nèi)已無新房在售，待售項(xiàng)目也不多，周邊二手房?jī)r(jià)格也多在6萬元/平方米以上，和地塊成交樓面價(jià)相比仍有一定的盈利空間；并且，石景山作為中海深耕多年的區(qū)域，企業(yè)已在片區(qū)內(nèi)形成了較強(qiáng)的影響力，未來項(xiàng)目去化也預(yù)計(jì)無壓力。