[克而瑞]年初供地量減質(zhì)降，預(yù)計(jì)2月土拍熱度低位徘徊

??2021年1月，受以杭州為首的長(zhǎng)三角二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增加的影響，1月土地市場(chǎng)熱度有所回升，地價(jià)環(huán)比大增26%，土地流拍現(xiàn)象也在優(yōu)質(zhì)地塊占比提升的影響下明顯緩解，流拍率降至低位。就成交熱度表現(xiàn)來(lái)看，土地市場(chǎng)似乎在2021年初迎來(lái)了一個(gè)好頭，但鑒于調(diào)控政策的持續(xù)趨嚴(yán)，以及疫情反復(fù)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，2021年土地市場(chǎng)依舊面臨巨大挑戰(zhàn)。就短期市場(chǎng)走向而言，作為先行指標(biāo)的土地供應(yīng)也已出現(xiàn)了顯著變化。為此，本文將結(jié)合近期供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，對(duì)企業(yè)接下拿地提供可行性的建議。

01

供地規(guī)模：1月總供應(yīng)量低于去年同期
一線同比“腰斬”

??受疫情和季節(jié)性因素的影響，2021年1月土地供應(yīng)量明顯減少，僅有1.5億平方米，較去年12月降幅超五成，同比也下降了12%，重回2020年以來(lái)的月度低位。

??分能級(jí)城市來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)基本一致，同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。其中，一線城市供應(yīng)規(guī)模環(huán)比降幅最突出，高達(dá)75%，僅201萬(wàn)平方米，與去年疫情最嚴(yán)重的2月份基本持平，同比來(lái)看，供應(yīng)量也已經(jīng)腰斬。究其原因，主要是受上海供應(yīng)明顯減少的影響，無(wú)論是2020年12月，還是2021年同期的1月份，上海均有大量土地供應(yīng)，尤其是2020年12月，供應(yīng)建面高達(dá)565萬(wàn)平方米，并且兩個(gè)時(shí)間段均有高總價(jià)、大體量地塊供應(yīng)，分別是176億元的黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊、310.5億元的徐匯濱江地塊；此外，2020年12月供地相對(duì)較多的北京本月僅供應(yīng)了1宗商辦地塊，供應(yīng)量?jī)H5萬(wàn)平方米。

??二線城市土地供應(yīng)量環(huán)比12月降幅高達(dá)六成，較去年同期降幅也超三成。除鄭州、貴陽(yáng)、大連、福州和合肥等城市供應(yīng)環(huán)比上漲外，其余城市供應(yīng)量環(huán)比均呈下降趨勢(shì)。尤其是重慶，1月供應(yīng)量?jī)H有212萬(wàn)平方米，較去年12月供應(yīng)規(guī)模減量超800萬(wàn)平方米。此外，成都、長(zhǎng)沙、武漢和杭州等城市土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比減量均超200萬(wàn)平方米，二線城市供應(yīng)端明顯收緊。

??三四線城市供應(yīng)環(huán)比“腰斬”，同比表現(xiàn)稍好，下降了5%。究其原因，主要是受到季節(jié)性因素的影響，上月供應(yīng)量較高的徐州、紹興、鹽城等長(zhǎng)三角城市供應(yīng)量明顯較少；典型如徐州，1月供應(yīng)量?jī)H48萬(wàn)平方米，環(huán)比12月減量205萬(wàn)平方米，同比去年1月減量更突出，高達(dá)261萬(wàn)平方米。

02

典型城市：六成城市土地供應(yīng)不及去年同期
武漢供地僅為去年同期1/10

??考慮到季節(jié)性因素的影響，大部分城市1月供應(yīng)量不及去年12月在意料之中，因此我們更多地分析同比變化情況：

??在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的32個(gè)一二線城市中，推地量同比下滑的典型城市有20個(gè)，涉及武漢、長(zhǎng)春、上海、蘇州、成都、石家莊、太原等城市，占比超六成；其中武漢減量最突出，超過(guò)300萬(wàn)平方米，1月僅掛牌3宗土地，涉及經(jīng)開(kāi)區(qū)和蔡甸兩個(gè)區(qū)域，總供應(yīng)量?jī)H45萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均接近9成，降幅居于一二線城市前列。此外，上海1月土地供應(yīng)量較明顯減少，全國(guó)僅掛出8宗地；就土地性質(zhì)來(lái)看，與去年12月保障性土地密集掛牌相比，1月上海保障性土地供應(yīng)也明顯減少。

??而土地掛牌量超過(guò)去年同期的城市僅有12個(gè)，占比接近四成。典型如鄭州、寧波、貴陽(yáng)、昆明等城市，1月土地供應(yīng)建面環(huán)比增幅多在100%以上、增量均超60萬(wàn)平方米。尤其是鄭州，全月土地供應(yīng)高達(dá)301萬(wàn)平方米，較去年同期增加146萬(wàn)平方米。

??總的來(lái)看，受春節(jié)假期的影響，土地供應(yīng)量明顯減少成為絕大多數(shù)城市的“共性”。當(dāng)然，也有供應(yīng)周期波動(dòng)的影響，由于去年12月份中西部二線城市供應(yīng)較多，譬如重慶12月份土地供應(yīng)量高達(dá)1025萬(wàn)平方米，這些供應(yīng)較多的城市1月份供應(yīng)量波動(dòng)性減少，反之12月份供地相對(duì)較少的鄭州、貴陽(yáng)、大連1月份供地反而明顯增加?？紤]到供應(yīng)量減少的城市具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，再疊加2月份春節(jié)假期的影響，2月份成交規(guī)模下滑在意料之中。

03

供應(yīng)結(jié)構(gòu)：優(yōu)質(zhì)地塊占比下降
長(zhǎng)三角依舊是潛在最大“熱源”

??伴隨著熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量的明顯減少，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度也在明顯下降。我們以高總價(jià)（出讓總價(jià)超過(guò)10億元）的土地幅數(shù)占比和高單價(jià)（起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米）的土地幅數(shù)占比來(lái)看，1月份出讓地塊中高總價(jià)地塊占比為1.8%，環(huán)比去年12月和同比去年1月均有明顯下滑，降幅分別為1.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)；起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米高單價(jià)地塊的比例同環(huán)比也有明顯下滑，降幅分別為0.5和1.0個(gè)百分點(diǎn)，僅有1.6%，這一系列數(shù)據(jù)均表現(xiàn)2月份優(yōu)質(zhì)宅地將會(huì)越發(fā)稀缺。

??從數(shù)量上來(lái)看，1月優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)（總價(jià)超10億或起拍樓板價(jià)超1萬(wàn)元/平方米的地塊）總幅數(shù)僅52宗，環(huán)比去年12月下降了六成之多，同比去年同期也下降了兩成。分城市來(lái)看，上海、福州和南京高品質(zhì)地塊更多，優(yōu)質(zhì)地塊幅數(shù)均5宗。此外，無(wú)錫、寧波、南通、佛山、廣州、東莞、蘇州等城市也表現(xiàn)比較突出，均超2宗（含）。值得注意的是，長(zhǎng)三角城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量合計(jì)30宗，占全國(guó)占比近六成，是優(yōu)質(zhì)地塊的主要供地區(qū)域，也是土拍市場(chǎng)潛在的最大“熱源”。

??其中上海表現(xiàn)尤為突出，其中備受矚目的當(dāng)屬處于內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，起拍總價(jià)高達(dá)47.2億元，起始樓面價(jià)高達(dá)77179元/平方米，該地塊起拍價(jià)創(chuàng)下了周邊同類地塊新高，考慮到該地塊區(qū)位佳，并且出讓條件比較寬松，勢(shì)必會(huì)引發(fā)房企的一番激戰(zhàn)，可售樓面價(jià)大概率會(huì)超越去年七月金隅在楊浦拍下的江浦宅地（該地塊成交樓面價(jià)85764元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)38%）。不僅如此，普陀區(qū)石泉社區(qū)也有一宗純宅地出讓，該地塊位于內(nèi)中環(huán)之間，毗鄰中山北路內(nèi)環(huán)高架路500米左右，區(qū)位較佳。同樣值得注意的是，該地塊起拍價(jià)為47.4億元，起拍樓板價(jià)高達(dá)61952元/平方米，這一價(jià)格較周邊同類地塊的起拍價(jià)也有大幅提升（去年12月大華以總價(jià)30.6億元競(jìng)得同位于石泉社區(qū)、毗鄰該地塊的一宗商住地，住宅部分起始樓板價(jià)為53851元/平方米，住宅成交樓板價(jià)約合63307元/㎡），并且參考周邊而周邊商品住宅房?jī)r(jià)約在10萬(wàn)元/平方米的售價(jià)來(lái)看，成本壓力還是比較大的。除此之外，浦東川沙、浦興社區(qū)也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，尤其是浦興宅地，起始總價(jià)60.0億元，起始平均樓板價(jià)約為23740元/平方米，也值得房企重點(diǎn)關(guān)注。

　　廣州2月也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，其中備受關(guān)注的海珠區(qū)石崗路AH050946地塊已于2月1號(hào)成交，該地塊起拍樓面價(jià)34490元/平方米，是海珠區(qū)起拍樓面價(jià)第三貴的地塊，僅次于琶洲新港東路地塊、大干圍地塊，最終地塊被中海以封頂價(jià)22億元+450平方米配建面積奪得，折合樓面價(jià)50526元/平方米，目前是廣州土地樓面價(jià)第五高地塊。春節(jié)后海珠區(qū)赤沙車輛段綜合體TOD地塊也將迎來(lái)土拍，該地塊總建面達(dá)30.4萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)82.3億元，折合樓面價(jià)約27087元/平方米（不計(jì)入上蓋），采用“競(jìng)價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”方式，設(shè)置最高限制地價(jià)約119.4億元，封頂競(jìng)配建政府性房源建筑面積75600平方米，地塊最高樓板價(jià)可達(dá)5.2萬(wàn)元/平方米，雖然地塊位置比較優(yōu)越、配套佳，但由于總價(jià)較高，加之要求競(jìng)買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，符合競(jìng)買條件的企業(yè)相對(duì)較少，因此地塊大概率會(huì)以較低溢價(jià)成交。

　　除滬、廣兩城以外，福州、南京、東莞、南通、無(wú)錫等二三線城市也有部分優(yōu)質(zhì)地塊值得關(guān)注。就以無(wú)錫為例，1月有4宗起拍價(jià)超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米的土地掛出，分別位于錫山、經(jīng)開(kāi)和江陰，由于區(qū)位均比較優(yōu)，部分地塊還有“學(xué)區(qū)”加持，預(yù)計(jì)房企競(jìng)拍會(huì)比較激烈。

04

市場(chǎng)預(yù)判：金融監(jiān)管收緊下溢價(jià)率還將下滑
上海、廣州等市拿地機(jī)會(huì)仍可重點(diǎn)關(guān)注

??受以杭州為首的長(zhǎng)三角二三線城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)增加的影響，1月份土地成交熱度低位回升，但依然低于二、三季度平均水平。就土地掛牌量來(lái)看，受季節(jié)性因素的影響，1月土地供應(yīng)量明顯減少，較去年12月降幅超五成，同比去年同期，供應(yīng)量也下降了12%，創(chuàng)下去年3月份以來(lái)的歷史低位，尤其是一線城市，同比也已“腰斬”?？紤]到2月仍受春節(jié)假期的影響較大，預(yù)計(jì)接下來(lái)的供應(yīng)將會(huì)維持較低位。

??土地整體供應(yīng)量減少的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比明顯減少，1月份出讓地塊中高總價(jià)地塊和高單價(jià)地塊占比同環(huán)比均有明顯下滑。起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)宅塊僅有4宗，其中上海3宗、廣州1宗。在上述因素的疊加影響下，預(yù)計(jì)2月份溢價(jià)率繼續(xù)走低，高熱地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，并向上海、廣州、無(wú)錫等少數(shù)熱點(diǎn)城市集中。不過(guò)在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時(shí)熱度也比較高的城市，建議還需仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。