[克而瑞]熱點城市投資扎堆，紅檔房企底價“撿漏”

??導(dǎo) 讀 

??通過合作開發(fā)來分?jǐn)傦L(fēng)險成共識，聚焦與深耕仍是主旋律。

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

??地方調(diào)控嚴(yán)格、金融政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致2021年以來地市差異顯著，以杭州為代表的長三角城市在浙系房企的簇?fù)硐峦恋責(zé)岫雀呔硬幌?，反觀部分二線城市因優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少市場有所降溫。房企端來看，通過合作開發(fā)來分?jǐn)傦L(fēng)險成共識，聚焦與深耕仍是主旋律。

??01

??長三角溢價率居高不下

??環(huán)渤海、中西部部分二線熱度較低

??2021年以來，受制于地方調(diào)控嚴(yán)苛、三道紅線等政策，企業(yè)拿地積極性較低，土拍成交規(guī)模保持低位。市場低迷的情緒下，土地?zé)岫确只葹槊黠@：

??以杭州為代表的長三角城市溢價率居高不下，多宗地塊高溢價成交，尤其是杭州，2021年以來的含宅地塊，過半以30%的溢價率封頂成交。而青島、成都、南京等城市表現(xiàn)相對冷淡，平均溢價率不足5%。

??部分二線城市溢價率表現(xiàn)低迷原因是在于：第一，出讓地塊處于遠郊，地理位置較差，例如青島；二是由于市區(qū)出讓地塊以商業(yè)、安置房等性質(zhì)為主，宅地則分布在遠郊區(qū)域，導(dǎo)致整體溢價率較低。

??值得一提的是成都1月份有多宗宅地成交溢價率均控制在10-20%以內(nèi)，且從分布上來看兼具市區(qū)與郊縣，土地供應(yīng)相對平均，房企拿地也較為理性。

??02

??杭州是浙系房企爭奪主戰(zhàn)場

??低熱度城市以本土開發(fā)商為主

??平均溢價率較高的城市中，杭州、徐州的品牌開發(fā)商相對較多，競爭激烈。而湖州、金華、臺州和義烏等主要為本地小型項目開發(fā)商在納儲。

??杭州作為省會城市，對浙系房企具有顯著的投資吸引力，也是房企爭奪主戰(zhàn)場：在杭州拿地較多的企業(yè)中，綠城、濱江、興耀控股、德信、中天美好等浙系房企超過六成，而萬科、榮盛、保利也同樣看中杭州市場熱度和發(fā)展?jié)摿Ψe極落子。

??其中綠城和濱江作為杭州龍頭房企，開年以來積極在杭州納儲。2020年濱江問鼎杭州樓市銷售榜首，綠城則以積極納儲的態(tài)度展現(xiàn)了重回榜首的決心。僅1月份綠城就在杭州增加了6宗宅地，分布在江干區(qū)、富陽區(qū)和余杭區(qū)，均以30%的封頂溢價率成交，考慮到一季度拿地能夠在年內(nèi)上市，這些地塊對于綠城全年業(yè)績會形成有力支撐，而濱江開年以來共在杭州新增4宗土地，投資力度同樣不容小覷。

??此外，去年較熱的徐州也受到全國化品牌房企青睞，華潤、招商、金輝和弘陽拿地溢價率均超過100%，足以見得房企對該區(qū)域市場前景看高一線。

??反觀土地市場較為冷清的城市，拿地基本以本土開發(fā)商為主，品牌房企關(guān)注度較低。典型如青島，和達置業(yè)作為深耕青島的本土企業(yè)，1月份在青島膠南市底價獲得4宗辦公地塊和2宗宅地。此外本土國企青島城投2月份也在青島有所斬獲。品牌房企中，僅融創(chuàng)、遠洋納儲，均為底價成交。

??03

??紅檔房企低價撿漏

??熱門地塊合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險

??以2021年以來重點監(jiān)測城市的土地平均溢價率將城市分為高溢價（溢價率>20%）、相對平穩(wěn)（溢價率10%-20%）和低溢價（溢價率<10%）三種類型，可以看出不同檔位的房企城市選擇偏好不盡相同：

??紅檔房企在高溢價城市拿地比例最低，僅有17%的拿地位于高溢價城市，另外有近六層的拿地位于低溢價城市，如恒大雖在平均溢價率較高的嘉興有所斬獲，但該地塊為底價成交?？傮w而言，三道紅線掣肘下，紅檔房企拿地較為謹(jǐn)慎，多以底價成交。

??除了伺機底價拿地外，合作拿地、戰(zhàn)略合作已經(jīng)成為房企新增土儲重要方式。

??三道紅線下各檔位的企業(yè)均開啟以聯(lián)合體形式獲取的土儲，例如綠城作為黃色檔位房企，1月份在杭州的新增土儲中，就有2宗是與地鐵集團聯(lián)合拿地；保利、華潤均為綠色檔位房企，且均為國企，在資金實力相對雄厚的情況下，仍選擇以聯(lián)合體的方式在北京拿地，以此分?jǐn)傦L(fēng)險。

??戰(zhàn)略合作也是房企破局的重要之道，粵系房企中富力、珠江投資、華僑城等房企已經(jīng)是城市舊改的主要合作對象，除了尋求與政府方面的合作以外，2021年以來葛洲壩弘陽與中梁這樣“房企+房企”的合作模式也成為行業(yè)新趨勢，不同企業(yè)之間通過戰(zhàn)略合作的方式，相互取長補短，有助于企業(yè)在目前行業(yè)背景下更穩(wěn)健的發(fā)展。

??總體來看，長三角作為房企戰(zhàn)略重地，以及浙系、蘇系房企的大本營，土地市場活躍度和熱度都相對較高，短期仍將是房企重點布局區(qū)域；反之環(huán)渤海區(qū)域和部分二線核心城市近期出讓的優(yōu)質(zhì)地塊減少，導(dǎo)致地市相對較冷，對于城市面積較大、中心輻射范圍不足的城市來說，企業(yè)拿地仍要重點考慮區(qū)位配套、板塊活力等問題。

??從房企層面來看，紅色檔位受制于三道紅線的枷鎖，納儲上更加偏好目前熱度較低的城市，即使在高溢價城市拿地，也主要以底價拿地為主。整體而言，投資趨同下，合作成為企業(yè)破局的關(guān)鍵，無論是合作拿地，還是戰(zhàn)略合作，都是企業(yè)未來納儲的重要渠道和方式之一。