[克而瑞]“兩集中”尚未滿月，這些非重點城市土拍已悄然升溫

??“兩集中”供地新政出臺已近一月，各地方都在積極踐行，青島、天津、鄭州、濟南、長春5城已經明確政策落地，長春更是于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個正式執(zhí)行者。重點城市土地供應“兩集中”新政出臺的這段時間里，土地市場發(fā)生了怎樣的變化？非重點的競拍熱度走向如何？隨著“兩集中”新政的全面落地，這些非重點城市熱場熱度又將發(fā)生怎樣的變化？

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??供應變化：“兩集中”新政影響下

??重點城市“斷供”、熱點三線優(yōu)質地塊供應增加

??自2月23日天津率先發(fā)布“兩集中”新政后，除長春在3月15日一次性掛出51宗地外，其余21個重點城市住宅用地供應量僅有113萬平方米，涉及重慶、濟南、成都、鄭州、長沙5個城市，并且均為遠郊縣市地塊，重點城市宅地供應近乎“中斷”。

??而非重點城市的宅地供應量明顯增加，表現比較突出的既有未被納入重點城市的西安、石家莊、貴陽、南寧等二線城市，宅地供應規(guī)模均超百萬平方0米，還有南通、溫州、徐州、湖州等強三線城市。另外，非重點城市的優(yōu)質供地比較也明顯提升，譬如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質宅地，其中越城區(qū)的則水牌7-2號地塊起始樓板價已經超2萬元/平方米。

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??熱度分化：非重點城市顯著升溫

??長三角三四線城市受益最大就成交情況來看，“兩集中”供地政策出臺之后，由于重點城市陷入“供應荒”，非重點城市成交占比顯著提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個百分點。不僅如此，非重點城市市場熱度表現也比較突出，涉宅地溢價率升至20.8%，較重點城市溢價率高出6個百分點。

??分城市來看，高溢價城市中非重點城市的數量也占據絕對優(yōu)勢。CRIC統(tǒng)計數據顯示，成交總金額大于10個億、溢價率超過25%的20個城市之中，僅有寧波、杭州、合肥三個城市，其余17個城市均為非重點城市。從區(qū)域上來看，這些非重點城市高度集中在長三角，其中環(huán)滬城市表現尤為突出。除長三角城市以外，泉州、東莞以及未在重點城市之列的西安和西寧兩個二線城市市場熱度也保持高位。其中溢價率最高的城市是泉州，溢價率高達121%。

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??非重點城市土拍熱度 “下沉”

??南通各區(qū)縣地價均進入萬元時代

??在非重點城市，我們選取了13宗競拍輪數超過百輪的典型高熱地塊，將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比，結果發(fā)現：所有地塊成交之時都刷新了所在板塊的單價“天花板”。

??其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊，該地塊南側緊鄰香樟公園，3公里范圍內聚集了市重點小學永康市人民小學、省重點中學永康實驗學校等優(yōu)質學校，并且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也比較完善，因此有多家房企參拍，最終經過200輪激烈，碧桂園以8.39億元的總價競得，成交樓面價14626元/㎡，溢價率高達224%，而與之毗鄰的中天美好地塊拿地樓板價僅8199元/平方米（2020年9月成交），地價漲幅高達78%。

??不僅如此，金華下轄的義烏土地市場也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊，既毗鄰賓王商貿區(qū)、新光匯及吾悅廣場，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，因此吸引了多家房企參拍，經過102輪競價，最終被武漢地產拿下，成交樓板價高達36030元/平方米，創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價歷史新高。

??漲幅居于第二和三位的是位于南通如東的掘港鎮(zhèn)2103-02、2103-03“姊妹”地塊，兩地位于如東掘港新城版塊核芯位置，與實驗小學和縣政府僅有一步之遙，并且周邊匯聚雨潤廣場、歐尚廣場等大型商業(yè)購物中心，各類生活配套均十分豐富，兩地均經過了數百輪競拍，最終分別被融創(chuàng)、金地斬獲，并且樓面價雙雙破萬，先后刷新如東地價最高紀錄。南通市場的火熱還不僅如此，啟東市場也明顯升溫，位于城南核心位置的21006、21007地塊本身定位就比較高，又是近年來啟東重點開發(fā)區(qū)域，其中21006地塊起拍樓面價就高達8300元/㎡，經過100余輪競拍，最終被龍信以7.44億元的總價競得，成交樓面價11924元/㎡，溢價率高達44%，該地是啟東第三宗突破萬元的地塊?？傮w來看，隨著重點城市集中供地新政的落地，南通土地市場再度升溫，全區(qū)、縣地價均進入了萬元時代。

??不僅如此，麗水、常州、臺州、泉州、湖州等城市近期土地市場表現也比較突出。以麗水新晉地王為例，該地位于和平路與怡園路交叉口西北側，起始樓面價高達13814元/㎡，這一價格也刷新麗水地塊掛牌紀錄，經過121輪報價，最終由大發(fā)地產以16.62億元競得，溢價率約54%，成交樓板價達21258元/平方米，刷新了麗水涉宅地單價新高。

??從區(qū)域上看，“兩集中”新政落地之后，非重點城市的熱度上升的同時，高熱地塊進一步向郊縣“下沉”，譬如南通的如東縣、啟東市、金華的永康市、義烏市，臺州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等等，均有競拍輪數超百輪的高熱地塊成交。

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??展望：重點城市集中供地+調控預期加強

??二季度非重點城市熱度將回落綜上，“兩集中”新政之后，由于重點城市供應明顯減少，非重點城市市場熱度明顯升溫，尤其是長三角三四線城市受益最大，譬如南通、金華、麗水、臺州等，競拍輪數超過百輪的地塊均有出現。就區(qū)域來看，這些非重點城市的熱點地塊進一步向遠郊縣市“下沉”。

??值得注意的是，由于當前處于“兩集中”政策的過渡期，重點城市的宅地供應明顯減少，在新政出臺之前掛出的優(yōu)質地塊倍受房企青睞，土拍熱度依然較高，近期寧波、鄭州、天津、合肥、杭州等城市均有超高溢價成交地塊，土地市場熱度處于高位。展望未來，隨著重點城市“兩集中”政策的全面執(zhí)行，大量土地集中入市，供地整體保持較充裕的狀態(tài)，由于資金相對有限，房企只能做“最優(yōu)選”，這對房企資金起到了較好的分流作用。再加上“三穩(wěn)”要求下，非重點城市亦在嚴控市場熱度，典型如東莞已在2月末出臺了新一輪的房地產調控政策。在資金分流和隨時落下的調控壓力下，預計非重點城市地價和溢價率勢必會得到一定的控制，尤其是近期由于“供地荒”導致市場熱度上漲較快的如東、啟東、永康等遠郊區(qū)縣，市場熱度或將明顯回落，對于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言，二季度或許是更好的拿地時機。