[克而瑞]土地成交量價齊漲，熱點三四線土拍競爭加劇(3.29-4.4）

??2021年第14周（2021年3月29日-2021年4月4日），重點監(jiān)測城市土地供求量雙雙上漲，成交地價也因熱點三線城市有多宗高價土地成交拉動而環(huán)比上漲。市場熱度方面，在供地新政的影響下，熱點城市土拍熱度仍然在升溫，特別是長三角區(qū)域，無論是主城區(qū)還是下轄區(qū)縣，均有土地以高溢價成交，三四線城市的平均溢價率也突破30%，達到歷史較高水平。

??土地政策

??西安將集中進行土地出讓

??3月底，住建部兩會后調(diào)研的又一城市西安也收緊了房地產(chǎn)市場調(diào)控，其中在土地供應方面，西安將建立完善房地聯(lián)動機制，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均將實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓。值得注意的是，雖然西安不在22城內(nèi)，但在《通知》中，西安也提出每季度將集中發(fā)布宅地出讓公告并集中出讓。此外，4月2日，廣州房地產(chǎn)市場調(diào)控也再度收緊，其中在土地供應方面，廣州提出將嚴格落實住宅用地分類調(diào)控要求，進一步增加住宅用地供應規(guī)模，同時還將加大租賃宅地的供應力度。

??土地供應

??北京、天津、無錫集中掛地

??重點城市土地掛牌量環(huán)比明顯上漲

??供應方面，由于近期各地供地計劃相繼出臺，本周重點監(jiān)測城市土地掛牌量較上周明顯上漲，總供應量為2232萬平方米，環(huán)比增加36%。具體到城市來看，本周重點城市中的北京、天津、無錫均集中掛牌了第一批住宅用地，其中北京共推出30宗地，中心城區(qū)海淀、朝陽等也有多宗土地供應，同時為了控制地價平穩(wěn)，區(qū)位較好的項目均將采取“限地價、競政府持有商品住宅份額”等競價方式；天津也集中掛牌了58宗住宅用地，南開、西青等核心區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地供應；無錫也于3月29日掛牌了首批集中出讓宅地，共涉及16宗，且均設(shè)有最高限價。除了這些重點城市外，近來土地市場較熱的溫州、臺州、紹興、義烏等長三角城市也均有多宗土地推出。在大規(guī)模的土地供應下，這些城市的市場熱度預計能得到一定的降溫。

??土地成交

??成交建面環(huán)比上漲

??三四線城市成交占比提升至七成

??成交方面。本周重點監(jiān)測城市土地成交量止跌轉(zhuǎn)漲，總成交建筑面積環(huán)比上漲59%至884萬平方米，但仍不及去年同期水平；成交金額也隨之上漲，重點城市的成交總金額為411億元，環(huán)比大漲70%；價格方面，受熱點三線有多宗高價地塊成交影響，重點城市平均樓板價出現(xiàn)上漲趨勢，平均地價達4648元/平方米，環(huán)比上周小幅上漲了7%。

??各能級城市中，三四線城市仍為成交主力，成交占比進一步上漲并達到7成左右。具體來看，一線城市本周僅廣州有番禺區(qū)的一宗商辦用地成交，由中鐵建以底價摘得。二線城市成交量和上周相差無幾，無一城市的成交量超過100萬平方米；在有土地出讓的城市中，南寧的成交量最大，總成交建面為92萬平方米，共成交4宗地，分別位于邕寧、江南、良慶和青秀，最終這4宗地由招商、榮和、建發(fā)和廣西霖峰投資分別競得。重點監(jiān)測的三四線城市中，柳州、惠州和蕪湖的成交量相對較高，均超過了50萬平方米；整體來看，成交熱點仍集中在長三角區(qū)域，嘉興、金華、溫州、湖州等多個城市均有地塊以超高溢價成交，市場熱度仍然維系在高位。

??市場熱度

??長三角多城土拍溢價超30%

??拉動整體溢價率再度突破20%

??成交溢價方面。在熱點三線城市有多宗地塊高溢價成交的影響下，本周重點監(jiān)測城市的土地成交溢價率為23.7%，較上周大幅上漲7個百分點。各能級城市方面，二三線城市的成交溢價率均較上周明顯上行，漲幅均超過了5個百分點。二線城市中，南寧、石家莊等主力城市的平均溢價率均超過了15%，拉動二線城市溢價率環(huán)比上漲至13%；三四線城市則受長三角城市土拍熱度持續(xù)攀升帶動，成交溢價率突破30%，蕪湖、金華、臺州等多個城市的溢價率均達到了50%以上。

??土地流拍方面。盡管三四線城市土拍熱度持續(xù)上漲，但能級城市內(nèi)部冷熱分化也更加突出，除長三角區(qū)域外，其他區(qū)域的三四線城市熱度明顯較低，也成為土地流拍的主力。本周也不例外，如洛陽、梅州等城市均有多宗地塊遭遇流拍。在此影響下，本周重點城市的流拍率也出現(xiàn)明顯的漲幅，環(huán)比上漲6個百分點至14%。

??周度TOP5

??長三角城市土拍延續(xù)升溫

??拿地成本仍在攀高

??隨著各城市供地計劃相繼出爐，近期入市優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量也明顯上漲。以本周成交TOP5地塊來看，除榜首廣州番禺商辦用地底價成交外，其余四宗地均為高溢價成交。具體來看，本周成交總價最高地塊為廣州番禺商辦用地，成交總價為24.03億元，由中鐵建競得；門檻地塊位于臺州溫嶺市，由方遠和榮安聯(lián)合競得，成交總價為17.8億元，溢價率48%。

??為了增加優(yōu)質(zhì)土儲，房企加速在熱點城市布局，熱點三四線城市的土拍熱度持續(xù)高位，尤其是長三角城市。以本周成交單價TOP5地塊來看，這5宗地均來自長三角城市，且均以封頂價或高溢價成交，土拍競爭十分激烈。不僅是紹興、溫州等主城區(qū)地塊，如臺州溫嶺、金華東陽等三四線的下轄縣市，土地市場熱度同樣高漲，如金華東陽江北街道宅地就經(jīng)歷了444輪激烈爭奪，才由正威溢價97%斬獲，平均樓板價超過1.2萬元/平方米。激烈的競爭下，這些城市拿地成本較此前也明顯上漲，如單價榜中4宗地的價格均較周邊此前成交同類型宅地的價格有所上浮。

??重點地塊點評

??祥生斬獲紹興柯橋新“單價地王”

??地塊分析

??進入3月末，重點城市土地供應已經(jīng)斷供，長三角三四線城市的土拍熱度在此影響下維系高位，紹興、嘉興、張家港等城市均有高溢價地塊成交。其中，紹興繼上周之后再有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，吸引了10余家房企爭奪，在經(jīng)過197輪激烈競拍后由祥生競得，成交總價為20.47億元，平均樓板價達26719元/平方米。值得注意的是，該價格已經(jīng)刷新了柯橋區(qū)歷史成交宅地樓板價新高，成為柯橋區(qū)新的“單價地王”。

??據(jù)地理位置來看，該地塊位于鏡水南路與勝利西路交叉口，周邊交通較為通達。同時，宗地距離柯巖風景區(qū)較近，南鄰鑒湖江，風景優(yōu)美，附近也多以低密住宅小區(qū)為主，居住氛圍濃厚，周邊配套也比較齊全：商業(yè)方面，地塊周邊多以小型商鋪為主，菜市場、小型超市均有，能滿足日常生活需求；教育方面，澄海小學、柯巖中心小學均在項目附近，未來能夠就近入學。由于柯橋區(qū)土地供應相對較少，區(qū)域內(nèi)在售新房項目也不多，且多為尾盤在售，項目周邊二手房掛牌價格約在3萬元/平方米以上，該項目的入市有利于增加區(qū)域內(nèi)住宅的供應；不過，項目周邊還有幾宗低密宅地預計將于近期開拍，未來可能會與項目同期入市，項目未來可能會面臨一定的銷售壓力。