[克而瑞]土地成交量降至近一年低位，重點(diǎn)城市推地潮來(lái)臨

??2021年第15周（4月5日-4月11日），南京、杭州、重慶、沈陽(yáng)等城市均在本周推出了首批集中出讓地塊，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地掛牌量得以明顯上漲。不過，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)成交量卻仍在低位徘徊，總成交建面僅為500萬(wàn)平方米左右。市場(chǎng)熱度方面，在多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下，熱點(diǎn)三四線城市土地市場(chǎng)熱度進(jìn)一步升溫，佛山、麗水遂昌、衢州江山等市縣均誕生了新的“單價(jià)地王”。

??土地政策

??住建部約談廣州、合肥等五城

??徐州加入供地“兩集中”

??隨著市場(chǎng)熱度的走高，熱點(diǎn)城市政策環(huán)境也越來(lái)越緊。4月8日，住建部約談廣州、合肥、東莞、南通、寧波等五個(gè)城市，要求各城市落實(shí)“房住不炒”，對(duì)于調(diào)控政策效果要加強(qiáng)評(píng)估，及時(shí)完善相關(guān)政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、實(shí)效性；同時(shí)，人口流入多的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，單列租賃住房用地計(jì)劃。在4月5日，合肥市發(fā)布的新政中，就提到單列租賃住房用地900畝，占全市商品宅地供應(yīng)量的10%。熱點(diǎn)三線城市的政策環(huán)境同樣也在收緊，4月9日，徐州加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其中在土地供應(yīng)方面提出將實(shí)行供地兩集中，并建立土拍熔斷機(jī)制，嚴(yán)格價(jià)格備案管理，以保持地價(jià)、房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。

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??土地供應(yīng)

??南京、杭州等四市推出首批集中出讓地塊

       重點(diǎn)城市土地掛牌量大漲

       供應(yīng)方面，隨著更多重點(diǎn)城市落實(shí)集中供地政策，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地掛牌量較上周進(jìn)一步上漲，總供應(yīng)量超過3000萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增加50%左右。具體到城市來(lái)看，本周重點(diǎn)城市中的南京、杭州、重慶和沈陽(yáng)均集中掛牌了第一批住宅用地，其中南京、杭州和重慶的供應(yīng)量均在500萬(wàn)平方米以上，這些土地預(yù)計(jì)將于4月末、5月初出讓。除這些城市外，一、二線城市本周新掛地塊多為商辦用地，其中上海推出了位于虹口北外灘的一宗地標(biāo)項(xiàng)目用地，總起價(jià)達(dá)91.04億元。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅溫州和紹興的供應(yīng)建面超過50萬(wàn)平方米，其余城市的供應(yīng)量相對(duì)較少。

??土地成交

??成交量回落至低位

??能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)致地價(jià)上漲

??成交方面，受重點(diǎn)城市近來(lái)拍地節(jié)奏放緩影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量環(huán)比有所下降。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交總建面為507萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均在4成以上；成交金額也因此下降至373億元，環(huán)比小幅下降9%；價(jià)格方面，受二線城市成交占比提升影響，重點(diǎn)城市平均樓板價(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均地價(jià)達(dá)7358元/平方米，環(huán)比上漲58%。

       各能級(jí)城市的成交量均不敵上周。具體來(lái)看，一線城市本周無(wú)土地出讓。二線城市總成交量?jī)H為190萬(wàn)平方米，除西安外，其余城市的成交量均不及50萬(wàn)平方米；成交量最大的西安，本周共成功出讓了8宗地，均位于西咸新區(qū)，其中3宗地的成交溢價(jià)率都超過了100%，位于灃西新城的宅地吸引了近60家房企及馬甲競(jìng)拍，最終成交溢價(jià)率高達(dá)226%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅有嵊州的成交量超過了50萬(wàn)平方米，其他城市的成交量相對(duì)較低；整體來(lái)看，成交熱點(diǎn)仍集中在東部沿海城市，佛山、南通、湖州等多個(gè)城市均有地塊以超高溢價(jià)成交，市場(chǎng)熱度居高不下。

??市場(chǎng)熱度

??超高溢價(jià)成交地塊占比上升

??拉動(dòng)整體溢價(jià)率大幅上漲

??成交溢價(jià)方面。受西安、佛山等多個(gè)熱點(diǎn)城市有超高溢價(jià)地塊成交影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交溢價(jià)率大幅攀升至41%，達(dá)到近一年來(lái)的最高水平。各能級(jí)城市的成交溢價(jià)率也較上周大幅上漲，并雙雙突破30%。具體來(lái)看，二線城市中西安成交了3宗溢價(jià)率過百的地塊，平均溢價(jià)率高達(dá)94%，成為二線城市溢價(jià)率上漲的最大動(dòng)力。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，有土地成交的城市中僅有7個(gè)城市的溢價(jià)率低于5%，且佛山、南通、湖州等主力成交城市的溢價(jià)率均在50%以上，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步上漲。 

??土地流拍方面。在供地新政影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市近來(lái)入市出讓地塊數(shù)量明顯減少，同時(shí)作為流拍主力的三四線城市近來(lái)土地市場(chǎng)熱度不斷升溫，房企拿地意愿較強(qiáng)，土地流拍現(xiàn)象也受此影響得到緩和。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍幅數(shù)和流拍率均上周明顯下降，流拍率已降至5.3%的低位。

??周度TOP5

??熱點(diǎn)三四線城市土拍熱度居高不下

??佛山地價(jià)天花板再創(chuàng)新高

       從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市近期土拍情況來(lái)看，熱點(diǎn)城市的土拍熱度仍然維持在高位。以本周成交TOP5地塊來(lái)看，五宗地均為高溢價(jià)或封頂成交，其中位于西安西咸新區(qū)的灃西新城商住地吸引了58家房企及馬甲前來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，最終成功觸及熔斷價(jià)格進(jìn)入搖號(hào)，溢價(jià)率高達(dá)226%。蘇州相山區(qū)高鐵新城地塊亦是吸引了上百家房企及其馬甲前來(lái)競(jìng)拍，最終由金茂以48.21億元的總價(jià)搖中。

      相比于一二線城市，三四線城市對(duì)地價(jià)的管控相對(duì)寬松，因此本周又有多個(gè)城市有新的“單價(jià)地王”誕生。以本周成交單價(jià)TOP5地塊為例，就有三宗地分別刷新所在片區(qū)的最高成交地價(jià)，分別是佛山順德陳村地塊、麗水遂昌地塊和衢州江山黃陳小區(qū)地塊。其中，佛山順德陳村地塊成交樓板價(jià)達(dá)22330元/平方米，不僅刷新了順德區(qū)的成交宅地最高單價(jià)，更刷新了全市涉宅用地成交單價(jià)最高紀(jì)錄。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??華潤(rùn)64.5億拿下佛山新“單價(jià)地王”

??地塊分析

??自3月以來(lái)，熱點(diǎn)三四線城市的土地競(jìng)拍熱度持續(xù)上升，已有義烏、紹興等多個(gè)城市出現(xiàn)新的“單價(jià)地王”。本周也不例外，位于大灣區(qū)的佛山土地市場(chǎng)熱度也明顯升溫，如位于順德區(qū)陳村板塊的一宗TOD宅地吸引了20余家規(guī)模房企前來(lái)競(jìng)拍，在經(jīng)過111輪競(jìng)拍后，該地塊由華潤(rùn)置地成功競(jìng)得，成交總價(jià)高達(dá)64.5億元，溢價(jià)率達(dá)到106.7%。同時(shí)，值得注意的是，項(xiàng)目22330元/平方米的拿地單價(jià)也刷新了今年3月份剛由當(dāng)代競(jìng)得南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)黃岐地塊創(chuàng)下的樓面價(jià)紀(jì)錄，成為佛山新的“單價(jià)地王”。 

??這宗地之所以受到房企的激烈競(jìng)逐，和其優(yōu)越的地理位置有關(guān)。據(jù)地理位置來(lái)看，項(xiàng)目處于廣州在建的地鐵7號(hào)線兩大站點(diǎn)南涌站和陳村新城站之間，同時(shí)還有臨江優(yōu)勢(shì)，區(qū)位極為優(yōu)越。目前地塊已有多個(gè)品牌房企入駐，已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氛圍，各項(xiàng)配套也比較完善：商業(yè)方面，項(xiàng)目除了可享受周邊社區(qū)自帶底商外，還自帶商業(yè)，能充分滿足日常生活需求；教育方面，地塊周邊3公里內(nèi)有南涌小學(xué)、青云中學(xué)等多所學(xué)校，資源也比較優(yōu)質(zhì)。目前，宗地所在的陳村板塊在售項(xiàng)目較多，平均售價(jià)約在1.9萬(wàn)元~3萬(wàn)元/平方米之間，和項(xiàng)目成交樓板價(jià)相比利潤(rùn)空間較?。徊贿^，項(xiàng)目靠近廣州，可享受廣州外溢購(gòu)房需求利好，未來(lái)去化壓力預(yù)計(jì)不大。