[克而瑞]本輪長(zhǎng)春土拍平淡代表性有限，京杭土拍熱度仍不應(yīng)小覷

??導(dǎo) 讀 

??總體來(lái)看，長(zhǎng)春首次集中供地土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比，整體市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化，地價(jià)總體保持相對(duì)穩(wěn)定。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??“兩集中”供地新政出臺(tái)已近兩月，多地已經(jīng)掛牌首期集中供地，長(zhǎng)春作為首個(gè)集中掛牌的城市，已經(jīng)在4月15日迎來(lái)首場(chǎng)土拍，成為“兩集中”供地新政的先遣軍。為了準(zhǔn)確預(yù)判接下來(lái)集中土拍的市場(chǎng)走勢(shì)，本文將全方位解析長(zhǎng)春此次集中土拍熱度、競(jìng)拍格局等，從而對(duì)接下來(lái)的土地市場(chǎng)做出趨勢(shì)性預(yù)判。

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??長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓平淡收?qǐng)?/strong>

??卻也在意料之中

??4月15日，“兩集中”新政之后首場(chǎng)集中土拍如約而至，長(zhǎng)春本次土拍供應(yīng)51宗涉宅地。最終，有11宗終止掛牌，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍。具體來(lái)看，本次土拍成交的38宗住宅用地中，僅有6宗溢價(jià)成交，其余32宗均為底價(jià)成交。從溢價(jià)率水平來(lái)看，本場(chǎng)土拍總溢價(jià)率僅有3.3%，較2020年全年涉宅土地溢價(jià)率低了1.3個(gè)百分點(diǎn)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡。

??原因是多方面的，第一，長(zhǎng)春處于人口外流比較嚴(yán)重的東北三省，需求基本面不佳，樓市整體表現(xiàn)也不及疫情之前，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也不及長(zhǎng)三角和粵港澳城市，因此房企參拍熱情不佳，二是由于長(zhǎng)春是首個(gè)集中供地的城市，機(jī)構(gòu)向總部申請(qǐng)保證金的時(shí)間相對(duì)較短，資金相對(duì)緊張，加之本地集中掛牌地塊位于南關(guān)、北湖高熱板塊的土地?cái)?shù)量較少，土地質(zhì)量一般，因此首場(chǎng)土拍表現(xiàn)比較平淡。

??02

??市場(chǎng)熱度：地價(jià)整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)

??六宗溢價(jià)成交地塊均能保持盈利

??值得注意的是，本次長(zhǎng)春集中供應(yīng)競(jìng)拍方式也發(fā)生了明顯變化，首次提出了“限地價(jià),競(jìng)配建”競(jìng)地模式，穩(wěn)地價(jià)的相關(guān)舉措已經(jīng)落地。事實(shí)上，本地集中拍地6宗溢價(jià)成交的地塊中僅有一宗觸及最高限價(jià)，該地位于寬城區(qū)，屬于城北的核心區(qū)域，經(jīng)過(guò)62輪競(jìng)拍，最終被華潤(rùn)以最高限價(jià)8.53億元+ 4100平方米配建租賃住房取得該地塊，可售部分樓面價(jià)3585元/平方米，溢價(jià)率29.4%，也是本次集中土拍中溢價(jià)率最高的地塊，該地周邊有兩個(gè)項(xiàng)目在售，分別是華大城、萬(wàn)盛瓏璽，平均售價(jià)在8500元/平方米左右，如果按照這一售價(jià)成交的話，地房比僅有42%，盈利空間還是比較可觀的。

??另外5宗溢價(jià)成交地塊盡管樓板價(jià)相對(duì)較高，但較周邊項(xiàng)目的平均售價(jià)來(lái)看，地房比也不是很高，多在55%以下，尚能實(shí)現(xiàn)一定的盈利。由此來(lái)看，長(zhǎng)春地價(jià)水平保持在比較適度的空間。

??值得注意的是，盡管大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，但是2020年9月長(zhǎng)春“限價(jià)+限貸”政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)明顯降溫，9月之后月均成交量?jī)H有60萬(wàn)平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規(guī)模甚至不及疫情之前，就目前的市場(chǎng)供求情況來(lái)看，這些土地未來(lái)入市仍將面對(duì)去化隱憂。

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??競(jìng)拍格局：本地房企為主

??中鐵、華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科等頭部房企均有落子

??從房企參拍情況上來(lái)看，本次集中土地出讓的熱度并不高，僅吸引了中鐵、華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科4家全國(guó)性房企關(guān)注。但在優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，品牌房企優(yōu)勢(shì)明顯。從競(jìng)得情況來(lái)看，不管是本地房企還是全國(guó)性房企，都沒(méi)有大手筆拿地。中鐵比較特殊，主要是因?yàn)樗浜险鲆粋€(gè)大型規(guī)劃建設(shè)及其配套，所拍地塊均為底價(jià)成交，其余三房品牌房企分別競(jìng)得一宗，除了上述觸發(fā)最高限價(jià)的華潤(rùn)地塊外，保利、萬(wàn)科競(jìng)得的兩地溢價(jià)率均在5%以下。

??除此之外，其余地塊全部為吉林本地開發(fā)商取得，大部分為底價(jià)成交。其中比較集中有長(zhǎng)春清泉和長(zhǎng)春萬(wàn)龍兩家房企，均競(jìng)得了4宗，其余地塊的成交則比較分散。

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??本輪長(zhǎng)春土拍平淡代表性有限

??京杭等城市土拍熱度仍不應(yīng)小覷

??總體來(lái)看，長(zhǎng)春首次集中供地土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比，整體市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化，地價(jià)總體保持相對(duì)穩(wěn)定。本身政府推行“集中供地”的目的本身就是為了通過(guò)穩(wěn)定地價(jià)從而平抑房?jī)r(jià)，因?yàn)榧信牡兀科蟮馁Y金及注意力會(huì)更加集中，整體上房企拿地會(huì)比較分散，這對(duì)穩(wěn)定地價(jià)是非常有利的。從這方面來(lái)看，政府的目的已經(jīng)達(dá)到了，但是考慮到近兩年長(zhǎng)春樓市進(jìn)入低谷，與近期市場(chǎng)火熱的北京、杭州、無(wú)錫等城市在需求層面存在較大差異，因而其并不具有代表性，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重較高的北京、杭州、無(wú)錫等城市首次集中土拍的熱度仍將維持在相對(duì)高位。

??對(duì)長(zhǎng)春來(lái)說(shuō)，由于接下來(lái)北京、杭州、南京、福州、深圳、無(wú)錫等高熱城市首次土拍即將開啟，由于這些城市地價(jià)水平較高，尤其是北京、杭州等優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較高，競(jìng)拍熱度比較高，“僧多肉少”的格局之下，部分品牌房企勢(shì)必會(huì)在這些城市“碰釘子”。之后，反而有可能會(huì)選擇第二次集中供地較早（長(zhǎng)春三次集中掛地分別在3月、5月、8月）、地市相對(duì)平穩(wěn)的長(zhǎng)春，加之長(zhǎng)春樓市通常在4、5月份有一波回暖，第二次集中土拍市場(chǎng)熱度將有小幅上升。