[克而瑞]熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘，地市熱度再度升溫（2021年4月）

??導(dǎo) 讀 

??本月重點(diǎn)城市迎來了集中推地潮，優(yōu)質(zhì)土地大增拉動溢價(jià)率攀升至25.4%。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??受土地供應(yīng)“兩集中”政策影響，4月份多地供地節(jié)奏改變，重點(diǎn)城市土地入市規(guī)模大幅縮減，三四線城市土地出讓也明顯放緩，整體來看土地成交面積同、環(huán)比均出現(xiàn)回落。不過，在市場熱度方面，由于月內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯上升，重慶、無錫等城市土拍異常火熱，帶動溢價(jià)率指標(biāo)上升至近三年新高。另一方面，就供應(yīng)情況來看。本月重點(diǎn)城市迎來了集中推地潮，深圳、杭州、南京、鄭州等13個(gè)重點(diǎn)城市在月內(nèi)推出了首輪集中出讓的土地，且杭州、鄭州、長沙等城市的供應(yīng)量都在500萬平方米以上，供應(yīng)量較多。

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??市場走勢

??五城迎來首場集中拍地，但成交規(guī)模仍然不及上月

??供應(yīng)方面。受深圳、杭州等13個(gè)重點(diǎn)城市推出首批集中出讓土地影響，4月土地掛牌量較3月大幅上漲，但仍不及去年同期。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積27789萬平方米，環(huán)比增加39%，同比則下降了10%。各能級城市中，僅一線城市土地供應(yīng)量增幅大幅縮減，二三線城市的供地量均環(huán)比上月有所增加。集中供地的重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、南京、蘇州、寧波、廈門、福州、濟(jì)南、青島、鄭州、長沙、沈陽、重慶等13個(gè)重點(diǎn)城市均推出了首批集中出讓土地，除沈陽和重慶已于4月末成功開拍外，其余城市多將于5月迎來首次集中拍地，預(yù)計(jì)下月重點(diǎn)城市“供應(yīng)荒”有望得到紓解。

??成交方面，盡管長春、廣州、無錫、重慶、沈陽等5個(gè)重點(diǎn)城市均在本月迎來了首次集中拍地，但受熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地端調(diào)控、中小城市減少土地供應(yīng)量影響，本月全國土地市場成交量較上月反而呈現(xiàn)下降趨勢。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也降至13428萬平方米，同環(huán)比分別下降42%和14%。各能級城市市場表現(xiàn)各異。具體來看，一線城市在廣州迎來首場集中拍地的影響下成交建面環(huán)比大增，二線城市的成交量也因重慶、長春、沈陽三城集中拍地而環(huán)比小幅上漲了5%。唯一同環(huán)比均呈下降趨勢的能級城市為三四線城市，本月成交建面僅為9120萬平方米，環(huán)比下降26%，同比更是大跌四成以上。

??價(jià)格方面，在重點(diǎn)城市首場集中土拍開場及熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)大增的雙重影響下，本月平均樓板價(jià)沖至4000元/平方米以上，環(huán)比上月大漲61%至4082元/平方米，同比漲幅也在4成以上。分能級城市來看，僅一線城市地價(jià)小幅回落，二三城市本月平均地價(jià)均較上月大幅上漲，其中三四線城市平均地價(jià)漲幅高達(dá)48%，在紹興、無錫、溫州、金華等城市均有多宗萬元以上的地塊成交的拉升下，本月平均樓板價(jià)突破3000元/平方米大關(guān)，創(chuàng)下2019年以來的新高。

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??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)土地大增拉動溢價(jià)率攀升至25.4%，重慶首場土拍平均溢價(jià)破40%

??市場熱度方面。雖然本月成交量減少，但在重點(diǎn)城市集中拍地、熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)開閘的影響下，本月成交溢價(jià)率大幅跳漲至25%以上，平均溢價(jià)率達(dá)到25.4%，刷新近三年以來的歷史新高。各能級城市表現(xiàn)一致，成交溢價(jià)率較上月均有明顯上漲。其中二線城市溢價(jià)率漲幅最高，溢價(jià)率環(huán)比3月增加14.5個(gè)百分點(diǎn)至26.8%，其中本月集中供地的重慶表現(xiàn)最為突出，成交的46宗地中有22宗溢價(jià)率超過50%，平均溢價(jià)率高達(dá)42%；三四線城市的成交溢價(jià)率更是在上月21%的基礎(chǔ)上環(huán)比大漲突破30%，鹽城、徐州、金華、佛山等多個(gè)城市的成交溢價(jià)率都高達(dá)60%以上；一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價(jià)率也增至11.0%。

??集中供地下，土地競拍熱度出現(xiàn)明顯分化，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象也有所加重。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，連續(xù)四月走低的流拍率在本月中止了下降趨勢，回升至10.9%。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市仍為流拍主力，尤其是廣西的桂林、北海等城市，均有多宗土地遭遇流拍，主要是由于這些城市近期樓市表現(xiàn)較差，庫存偏高，土地市場也因此較為冷清。此外，集中拍地的廣州和長春也均有土地遭遇流拍，但流拍地塊區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，如廣州流拍地塊多位于增城遠(yuǎn)郊區(qū)，城市面貌較差，地塊素質(zhì)也較為一般，房企拿地意愿不強(qiáng)，最終慘遭流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??廣州多宗地封頂搖號成交，金沙洲宅地可售樓板價(jià)進(jìn)入廣州前十

??4月份，紹興、溫州、佛山等熱點(diǎn)三線城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度仍在持續(xù)，同時(shí)重點(diǎn)城市長春、廣州、重慶、無錫也在本月迎來了首場集中土拍，其中不乏市場關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)用地。在此影響下，本月土地市場熱度再次攀升，出現(xiàn)了多宗高溢價(jià)成交的土地。以本月成交總價(jià)榜和單價(jià)榜入榜地塊來看，溢價(jià)率超過30%的地塊多達(dá)12宗。

??就各城市土拍表現(xiàn)來看，本月關(guān)注度最高的城市莫過于廣州。作為首個(gè)集中拍地的一線城市，廣州此次集中拍地亮點(diǎn)頗多，48宗地中成功出讓42宗，共攬金906億元，雖然首次土拍平均溢價(jià)因供地結(jié)構(gòu)的原因并不高，但熱點(diǎn)地塊競拍熱度仍然處于高位。以廣州本月入圍單價(jià)榜的5宗地來看，5宗地中有3幅地觸及上限價(jià)，其中番禺新造地塊和黃埔科學(xué)城地塊更是連競自持也達(dá)到上限最終以搖號成交，華潤競得的金沙洲地塊可售樓面價(jià)則沖進(jìn)廣州涉宅土地單價(jià)TOP10。

??總結(jié)：2021年4月，廣州、重慶、長春、沈陽、無錫等五個(gè)重點(diǎn)城市迎來了集中土拍，地價(jià)和溢價(jià)率雙雙突破近三年新高。究其原因，一方面是由于供地量較大的重慶本輪供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，且重慶不限地價(jià)，本輪土拍平均溢價(jià)率高達(dá)42%，助力土地市場整體熱度升溫；另一方面，由于集中供地影響，多個(gè)房企土儲告急，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕，房企拍地積極性較高，也刺激土地市場熱度上漲。

??但這種勢頭難以長期延續(xù)。自2021年以來，隨著市場熱度不斷上漲，各城市的調(diào)控政策也在不斷增加，近期調(diào)控范圍已下沉至熱點(diǎn)城市的下轄縣市，嘉興、東莞、南通等多個(gè)三四線城市更是在本月再度收緊調(diào)控，土地側(cè)調(diào)控方向也由單純的“控溢價(jià)”向“控地價(jià)、控房價(jià)”過渡，如南通要求全市所有的商品住宅用地要實(shí)行“雙控”。在熱點(diǎn)城市全面控地價(jià)的影響下，土地市場熱度也會受到影響。此外，對于開發(fā)商來說，在調(diào)控收緊背景下，高價(jià)拿地的盈利壓力越來越大，現(xiàn)金流不充裕的房企高價(jià)拿地更應(yīng)該謹(jǐn)慎。