[克而瑞]土地周報 | 土地供求量雙雙下滑，杭州首場土拍攬金超千億

??2021年第19周（5月3日-5月9日），受假期影響，重點監(jiān)測城市土地供求雙側(cè)表現(xiàn)均不及上周，但地價水平卻在城市成交結(jié)構(gòu)改變的影響下大幅上漲。重點城市集中供地方面，本周成都掛出了首批集中出讓土地的公告，共涉及40宗宅地，且全部限清水房價，杭州則迎來了首場集中拍地，本次拍地杭州市場依然火熱，57宗地中有44宗觸及上限價，競自持比例最高甚至達40%，最終這場土拍成交總金額達1178.5億元，是目前已拍地城市中首批出讓土地成交金額最高的城市。

??土地政策

      紹興跟進收緊調(diào)控

??出讓宅地或?qū)⑷嫦薜貎r

??受集中供地影響，熱點三四線城市土地市場熱度被推至高位，地價呈現(xiàn)出明顯的走高趨勢，如紹興在年內(nèi)誕生了多個單價地王，涉宅用地基本均以上限價成交，土地市場“高燒不退”。為了穩(wěn)定市場預(yù)期，紹興也于5月8日也出臺了調(diào)控收緊政策。其中，在土地供應(yīng)與出讓方面，紹興提出將加大住宅用地供應(yīng)，對熱點地塊在限地價的基礎(chǔ)上增加限房價、定品質(zhì)、競配建等要求，未來或在全市范圍內(nèi)推行。

??土地供應(yīng)

      假期影響供地量環(huán)比大降

??成都首批集中拍地共涉及40幅

??供應(yīng)方面。受五一假期影響，本周重點監(jiān)測城市土地掛牌量較上周明顯回落，總供應(yīng)建筑面積僅為704萬平方米。集中供地的22個重點城市中，本周僅有成都有土地供應(yīng)，首批集中拍地的總供應(yīng)建面達469萬平方米，共涉及40宗地，主力供地區(qū)域集中在天府新區(qū)和郫都區(qū)，將于6月7日起連續(xù)五天開拍。值得注意的是，成都此次供應(yīng)的住宅用地全部設(shè)置了清水最高限價，“限地價、限房價”范圍擴大到全市主城區(qū)。非重點城市中，僅南昌的供應(yīng)建面超過50萬平方米，其余城市的供應(yīng)量均比較少。

??土地成交

      成交量跌價漲

??杭州首輪集中土拍攬金破千億

??成交方面。同樣由于假期影響，本周重點監(jiān)測城市成交量較上周明顯回落。具體來看，重點監(jiān)測城市成交總建筑面積為1273萬平方米，較上周腰斬，不過和去年相比則有24%的漲幅；成交金額也隨之環(huán)比下降36%至1627億元，同比也呈上漲趨勢；價格方面，受杭州首輪集中拍地有多宗高價地成交帶動，平均地價躍升至12776元/平方米，創(chuàng)下近一年新高。

??各能級城市成交面積也均不及上周。具體來看，在廣州于4月末迎來集中拍地后，北京也于5月8日迎來了首輪集中拍地，不過截止本周末，僅有4宗地成交，余下25宗地則延期開拍，因此一線城市本周成交量僅達100萬平方米；除北京本周成交了4宗宅地外，上海和廣州也各成交了一宗商辦用地，其中上海成交商辦地位于虹口北外灘，由上海城投聯(lián)合體以91億元的總價收入囊中。二線城市中，集中拍地的杭州成交量最大，成交建面達803萬平方米，其中首輪集中供地共有57幅，共攬金1178.5億元，是目前集中拍地的城市中成交金額最高的城市；值得一提的是，杭州此次土拍熱度仍然位居高位，57宗地中有44宗達到上限價，包括未來科技城三站換乘TOD地塊等高總價地塊，最終均進入自持階段。重點監(jiān)測的三四線城市中，僅溫州成交建面過100萬平方米，其余城市的成交面積都相對較少。

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??市場熱度

??限價影響下溢價率回落至20%

??土地流拍率亦降至較低位

??成交溢價方面。由于近期重點城市迎來了集中拍地潮，土拍溢價率在各城市加大土地供應(yīng)量、“控溢價、限地價”等因素的影響下連續(xù)兩周下滑。具體來看，本周重點監(jiān)測城市的平均溢價率僅為20.4%，較上周下滑5.2個百分點。各能級城市溢價率也較上周明顯回落，其中一線城市溢價率降至零點，三四線城市溢價率也在熱點城市供地節(jié)奏調(diào)整等因素的影響下降至18%，二線城市則在杭州多宗地高溢價成交的支撐下溢價率仍維持在較高水平，本周平均溢價率達25%。 

       土地流拍方面。在土地供應(yīng)減少下，本周重點監(jiān)測城市的土地流拍現(xiàn)象較上周明顯緩和，流拍率也降至7.3%的較低水平。從流拍地塊的土地用途來看，商辦地塊仍然是近期流拍主力之一，尤其是位置較差的商辦用地，最易遭遇流拍。

??周度TOP5

       杭州“霸榜”總價、單價TOP5

??入榜地塊大多為封頂成交

??4月末以來，重點城市集中拍地潮接踵而至，在本周也有一個重點城市——杭州迎來了首次集中土拍。作為房企關(guān)注的重點城市，杭州此次供地“誠意”十足，錢塘新區(qū)、未來科技城等多個熱點板塊均有供地，吸引了多家房企前來競拍，土拍競爭十分激烈。以總價榜入榜的4宗地來看，盡管大部分地塊住宅部分占比并不高，且如未來科技城TOD地塊等競拍資格要求也比較高，但這4宗地最終均以上限價成交，成交總價都在50億元以上，由此可見房企對布局杭州的熱情高漲。

??單價榜單同樣也幾乎被杭州所包攬，共有4宗地成功入榜，其中位于四堡七堡單元的兩宗宅地成交單價都在4萬元/平方米以上，成為杭州本次土拍中成交單價最貴的地塊。值得注意的是，杭州的土地成本同樣也在上漲，入榜四宗地均較去年周邊成交同類型地塊價格出現(xiàn)明顯漲幅，尤其是四堡七堡單元兩宗地，價格漲幅均在35%以上。

??重點地塊點評

      華潤置地斬獲余杭區(qū)總價地王

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??地塊分析

??5月7日、8日，杭州首場集中拍地正式開拍。本次土拍，杭州共有57宗土地出讓，最終全部成交，總攬金1178億元。在本次土拍中，起價最高的地塊是未來科技城核心片區(qū)的住宅用地，起拍價達86億元。作為本次土拍中未來科技城核心區(qū)唯一的涉宅用地，該宗地受到了眾多房企的關(guān)注，最終華潤置地以116.61億元的最高限價及自持4%的條件競得，平均樓板價為16467元/平方米。 

具體來看這宗地周邊條件。據(jù)地理位置來看，宗地位于科技城核心區(qū)，擁有地鐵5號線、3號線和16號線三條地鐵線路，交通出行十分便捷。由于未來科技城核心區(qū)正處于建設(shè)階段，當(dāng)前各類配套都在逐步完善中：商業(yè)方面，地塊自帶超20萬平方米的大型商業(yè)，未來將大概率引入華潤旗下商業(yè)品牌“萬象城”；教育方面，周邊幼兒園、中小學(xué)都在建，未來也可享受就近教育；同時，項目東側(cè)還規(guī)劃杭州未來科技文化中心，屆時周邊的公共配套會更加豐富。周邊樓市方面，未來科技城此前高層精裝限價約在3.61萬元/平方米，與此項目的住宅限價持平；地塊周邊在售、待售項目較少，項目未來入市競爭壓力也會比較小。