[克而瑞]蘇州土拍憑資金也靠運(yùn)氣，國(guó)企、央企占據(jù)半壁江山

??導(dǎo)讀

??蘇州首輪集中供地共成交25宗含宅地塊，成交金額超400億 

??一次性報(bào)價(jià)機(jī)制下，房企參拍意向足，憑資金也靠運(yùn)氣

??國(guó)企、央企是最大贏家，“老玩家”們持續(xù)深耕蘇州

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

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??蘇州首次集中供地以穩(wěn)為主

??實(shí)際熱度不遜南京、杭州蘇州首批集中供地共成交25幅含宅地塊（不含保障房），成交總金額達(dá)421.65億元，平均成交溢價(jià)率僅7.83%，平均樓板價(jià)10613元/㎡。

??從成交數(shù)據(jù)來看，蘇州首次集中出讓呈現(xiàn)“穩(wěn)”和“冷”。主要是“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則所致。早在2016年下半年，蘇州土拍就提出了“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則，進(jìn)入一次性競(jìng)價(jià)后房企需要在政府設(shè)定的報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)報(bào)價(jià)。

??基于此政策，蘇州近兩年土拍溢價(jià)率、地價(jià)得到有效控制。2017年以來，蘇州涉宅地塊溢價(jià)率始終在15%以下，成交樓板價(jià)不足1.4萬元/平方米。

??但實(shí)際上，從意向參拍企業(yè)數(shù)量來看，蘇州土拍熱度并不遜于南京、杭州等城市。部分熱點(diǎn)地塊意向房企多達(dá)60家。一方面蘇州作為長(zhǎng)三角核心二線，市場(chǎng)熱度、發(fā)展前景均可看高一線。且由于本次出讓地塊位置優(yōu)越，參拍房企積極性較高；另一方面，由于一次性報(bào)價(jià)機(jī)制也讓諸多中小房企看到了撿漏的機(jī)會(huì)。

??整體而言，蘇州首輪集中供地大部分地價(jià)維持合理可控的范圍，也為房企提供了較高的安全系數(shù)和利潤(rùn)空間。

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??國(guó)企、央企是大贏家

??萬科、中海等持續(xù)深耕蘇州

??從蘇州首次集中供地的企業(yè)表現(xiàn)來看：

??第一，國(guó)企、央企是大贏家。首輪25地塊中，國(guó)企央企一共獲得11塊地，占比超過40%，共計(jì)成交金額253.82億元。其中，華僑城無疑是成為最大贏家，共競(jìng)得3宗含宅用地，總價(jià)85.04億元。

??第二，蘇州市場(chǎng)的“老玩家”如萬科、中海、保利等規(guī)模房企持續(xù)深耕，將進(jìn)一步鞏固自身市占率。如中海、萬科2020年銷售金額位于是蘇州TOP5。我們認(rèn)為，隨著集中供地持續(xù)推進(jìn)，規(guī)模房企以及本地老牌房企拿地將更占優(yōu)勢(shì)，未來市場(chǎng)份額有望繼續(xù)擴(kuò)大。

??第三，通過集中供地，武漢城投首次進(jìn)駐蘇州。作為外來房企以18.85億獲得高新區(qū)科技城一宗地，樓板價(jià)達(dá)到15193元/平方米。但考慮到周邊中海、保利等項(xiàng)目待入市，未來科技城競(jìng)爭(zhēng)壓力不容小覷。

??值得注意的是，相較于其他集中供地火熱的城市，蘇州聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的情況并不多見。一方面是地價(jià)維穩(wěn)之下企業(yè)盈利安全系數(shù)較高，另一方面，從以往蘇州土拍后期來看，開發(fā)階段合作比例仍然相對(duì)較高。因此，對(duì)于尚未拿到地的企業(yè)而言，通過合作開發(fā)仍有機(jī)會(huì)介入。

??整體而言，一次性報(bào)價(jià)下的蘇州集中供地，靠資金也靠運(yùn)氣。中小房企資金承壓下只能靠運(yùn)氣“撿漏”。例如土拍中園區(qū)唯一地塊由南京安居公司以40.02億元競(jìng)得，相較一共40多家公司（包含馬甲），可以稱得上“爆冷”。

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??17城中TOP30攬地200余宗

??蘇州有所斬獲的萬科、保利整體布局廣泛

??截止今天蘇州土拍結(jié)束后，已經(jīng)有17個(gè)城市完成了首批集中出讓。競(jìng)爭(zhēng)格局來看，30強(qiáng)房企在集中出讓中表現(xiàn)不俗，在17個(gè)城市中共拿下240宗含宅地塊，其中頭部房企表現(xiàn)尤為突出，萬科、融創(chuàng)拿地總量超過20幅。在核心城市積極布局對(duì)未來企業(yè)的業(yè)績(jī)、戰(zhàn)略布局、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)調(diào)整等均有正向作用。

??從布局來看，在蘇州有斬獲的如萬科、保利、中海、旭輝等，均是在集中供地中布局相對(duì)廣泛的企業(yè)，分別在13、11、6、7個(gè)城市有成交，而融信、新城、濱江等企業(yè)雖然拿地幅數(shù)不少，但都集中于大本營(yíng)區(qū)域。