[克而瑞]廈門二輪土拍熱度不減，本土國企是市場絕對“王者”

??廈門兩輪集中供地共計成交16宗含宅地，4宗觸及最高限價

??外來房企進駐壁壘高，本土國企占據(jù)絕對優(yōu)勢

??建發(fā)、中海兩輪三宗地領(lǐng)跑廈門土拍

??01

??“僧多粥少”二輪土拍熱度不減

??平均溢價率近24%

??22城首批集中供地尚未全部結(jié)束（還剩成都（尚未拍完）、上海、武漢3城），廈門第二輪集中拍地已接踵而至。

??廈門第二輪供地中，共有8家房企競得11塊含宅地塊，成交總金額達344.05億元，平均溢價率為23.62%，平均樓板價為23676元/平方米。

??整體來看，兩輪供地結(jié)束后，廈門共成交16宗地，成交金額近534億元，成交建面達198萬平方米。

??對比一、二輪土拍而言：

??首先，土拍熱度依舊火熱。與首輪5宗地塊3幅觸頂成交相比，第二輪供地中房企報名數(shù)量雖有減少，但競爭仍然激烈。盡管11幅地塊中僅有1宗觸及最高限價（地塊均采取“限房價、限地價、競配建”方式拍賣），但平均溢價率達到24%。

??其次，二批次土地供應(yīng)量最大，兩輪土地成交建面占去年住宅銷售85%。從已公布的集中供地計劃來看，二輪出讓11宗地在三個批次中最多且分布最廣。第一、二輪廈門土拍共成交198萬平方米，接近2020年土地成交82%，與去年住宅銷售相比，占到85%。但長期來看，僧多粥少、供不應(yīng)求的局面并未徹底扭轉(zhuǎn)。

??最后，本次成交11宗地塊均限高范圍和限制住宅套數(shù)。盡管當(dāng)前市場仍然供不應(yīng)求，且首輪拍地后住宅銷售相對火熱，然而高地價疊加限制條件，也縮減了后期房企盈利空間。

??02

??建發(fā)、中海兩輪三宗地廈門積極補倉

??本土國企是廈門市場絕對“王者”

??本次大批量的供地在廈門實屬罕見，看似為首輪尚未拍到的房企以及外來房企提供了機會，但面對門檻高、生存壓力大、競爭激烈等壁壘，本土國企依舊在兩輪土拍中占據(jù)絕對優(yōu)勢。

??第二輪有新增土儲房企中，建發(fā)、中海延續(xù)了首輪積極補倉的態(tài)勢，分別競得2宗地。其中建發(fā)1-5月新增貨值已經(jīng)接近700億元，占到2020年全口徑金額54%，在廈門二輪積極補倉，為今年業(yè)績增長打下強心劑。

??此外，保利、金茂等首輪尚未在廈門有所斬獲的國企、央企，第二輪拍地中積極參與多宗地塊，分別以40億、49.7億獲得海滄和翔安地塊。

??前兩輪拍地中：

??第一，國企、央企是廈門土地市場的絕對“門檻與王者”，民企拿地困難重重。國企、央企共計在廈門獲得9宗地。尤其是本土國企，建發(fā)、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)、特房等幾乎分噬了半數(shù)地塊。

??第二，建發(fā)、中海兩輪分別獲取3宗地成為最大贏家。此外中海、金茂積極補倉也彌補了當(dāng)前住宅在售存量即將售罄的現(xiàn)狀。

??值得注意的是，廈門5月銷售金額（操盤）TOP10中，已經(jīng)有5家房企（建發(fā)、國貿(mào)、保利、聯(lián)發(fā)、廈門住宅集團）在集中供地中有所斬獲，未來銷售份額將進一步提升。

??PS:截止到目前，TOP30房企在集中供地城市攬地272宗，占全部地塊比重超四成。TOP50房企共有42家在集中供地中有所斬獲。