[克而瑞]2021上半年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 土地篇

??2021年上半年，土地市場成交量縮價漲，溢價率也在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的帶動下環(huán)比上漲了3個百分點，市場熱度較2020年下半年明顯上升。分城市能級來看，在集中供地新政的作用下，一線城市土地成交量和成交金額同環(huán)比均呈上升趨勢；但二、三線城市成交量不敵去年同期，同比分別下滑1%和19%，環(huán)比降幅更是均超30%。市場熱度方面，各能級城市表現(xiàn)不一：除一線城市受限價影響、同環(huán)比均下滑外，二三線城市溢價率同環(huán)比均上行，尤其是長三角區(qū)域，無論是杭州、寧波、合肥等二線城市，還是徐州、鹽城、溫州等三四線城市，溢價率均超過20%，市場熱度明顯高于其他區(qū)域。

??上半年總結(jié)

??土地成交規(guī)模下滑，各能級城市地價全線上漲（節(jié)選）

??總成交體量低于去年同期，一線同比大增。受重點城市“兩集中”新政的影響，非重點城市成交總量明顯減少。上半年全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。價格方面，受能級城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下，平均樓板價同環(huán)比均呈上漲趨勢，上半年平均地價達3457元/平方米，環(huán)比上漲了38%，同比也有29%的漲幅。

??分城市能級來看，“兩集中”新政之下，一線城市上半年土地成交量和成交金額同比均大幅上漲；二線城市成交量雖不及去年同期，但是杭州、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊的助力下，成交金額同比大漲26%；三線城市成交量和成交金額均不敵去年同期，同比分別下滑19%和2%。不過，各能級城市的成交地價均保持一致，其中二線城市地價漲勢最為突出，上半年地價增至5587元/平方米，環(huán)比漲幅高達38%，同比也高達27%。

??中西部二線城市成交規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑，長三角地市熱度持續(xù)高位

??從重點監(jiān)測城市來看，中西部城市上半年持續(xù)領(lǐng)跑，重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上，其中重慶上半年共成交了2292萬平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑；并且這四個城市上半年成交量均超過去年同期，尤其是長沙增幅最為突出，同比漲幅高達63%。此外，東部熱點城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大，成交體量均超過了去年同期水平。值得注意的是，由于長春已經(jīng)進行了兩輪集中供地，成交規(guī)模同比大增，上半年成交規(guī)模增至1849萬平方米，僅次于重慶，排在第二位。各能級城市來看，一線城市中，僅上海和廣州入榜，分別位列第8和9位，三四線城市中，鹽城、溫州、徐州和洛陽均入榜，并且鹽城和溫州分別位列第7和11位，排名相對靠前。

??聯(lián)系市場熱度來看，長三角區(qū)域的土拍熱度明顯較高。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動下都超過了20%，其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%，在成交量前20城市中溢價率排第一，其中銅山區(qū)土地單價紀錄更是在今年刷新，土拍熱度由此可見一斑。此外，西安、重慶等中西部城市在熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地大量入市的帶動下，溢價率均超30%，不過這些城市多是一些地價水平較低的城市，總的來看，市場熱度不及限價嚴苛的長三角區(qū)域。

??集中供地下流拍率表現(xiàn)平穩(wěn)，長春等低熱城市成流拍主力（略）（略）

??展望

??下半年土地市場仍將“穩(wěn)”字當頭，全年成交量預(yù)計和2020年持平

??2021年上半年，土地市場供應(yīng)端發(fā)生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，22個市場火熱的重點城市住宅用地需集中掛牌、集中出讓且一年僅能公告3次。受此影響，各城市的土地出讓節(jié)奏被打亂，上半年土地市場成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。不過，結(jié)合土地供應(yīng)計劃來看，全國土地計劃供應(yīng)量和去年相比變化不大，加之住建部、自然資源部等部委要求人口流入較多的城市加大宅地供應(yīng)，以此來看下半年的土地供應(yīng)規(guī)模預(yù)計會明顯增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

??市場熱度方面。雖然前4月份土地市場熱度持續(xù)上升，溢價率一度升至24%的高位，但隨著調(diào)控收緊進一步下沉，熱點城市嚴格控溢價并加強對地價、房價的管控，5、6月份的溢價率明顯下降，市場熱度明顯得到控制。接下來，結(jié)合政策層面來看，中央上半年多次提及“房住不炒”，對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管也在加強，地方政府調(diào)控動作頻頻，土地側(cè)除加強價格管控外對參拍房企要求也明顯增加；由此來看，下半年土地市場仍是“穩(wěn)”字當頭，城市熱度趨平將成為主流現(xiàn)象。