[克而瑞]土地周報 | 土地成交量價齊升（6.21-6.27）

??2021年第26周（2021年6月21日-2021年6月27日），因上海、武漢和徐州集中土拍影響，本周重點監(jiān)測城市成交建面進(jìn)一步走高，地價也受優(yōu)質(zhì)土地出讓占比提升而環(huán)比回升。22城集中土拍方面，上海于本周完成首場集中土拍，合計成交31宗商品住宅用地，總成交金額達(dá)773億元；22城中最后供地的武漢也在本周開啟了首場集中土拍，但由于出讓地塊中多有產(chǎn)業(yè)引入等要求，多數(shù)地塊以底價成交，平均溢價率約為10%。

??土地政策

??深圳將加快加大重點領(lǐng)域項目用地供應(yīng)

??今年宅地供應(yīng)量首次占計劃的32.1%

??6月22日，深圳市政協(xié)副主席、深圳市規(guī)劃和自然資源局黨組書記、局長王幼鵬稱，2021年深圳將進(jìn)一步加大加快住房、教育、醫(yī)療等民生重點領(lǐng)域項目用地的新增供給和存量土地提質(zhì)增效。結(jié)合深圳市2021年供地計劃來看，深圳今年土地計劃供應(yīng)量達(dá)363.3公頃，占供地計劃總量的32.1%，較2020年提升了91%。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模低位運行

??商辦成為供應(yīng)主力

??供應(yīng)方面。本周重點監(jiān)測城市土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位運行，總掛牌量742萬平方米，較上周有所回升，但仍處于近一年較低水平。結(jié)合土地用途來看，受多城市宅地集中出讓影響，商辦用地成為本周供應(yīng)主力，占比超過五成。具體到各能級城市來看，一線城市本周零供應(yīng)；二線城市中，僅南昌、大連、太原有數(shù)宗宅地供應(yīng)，其余城市推出地塊多為商辦；重點監(jiān)測的三四線城市中，供應(yīng)規(guī)模最高的城市是湛江，共有127萬平方米土地推出，涉及4宗宅地，此外，臺州、佛山的供應(yīng)量也超過了50萬平方米，供應(yīng)地塊也多為住宅用地。

??土地成交

??上海、武漢、徐州集中拍地

??拉動成交規(guī)模繼續(xù)上漲

??成交方面。在上海、徐州完成首輪集中土拍、武漢開啟首場集中供地的影響下，本周重點監(jiān)測城市成交面積較上周進(jìn)一步上漲，總成交建筑面積達(dá)2330萬平方米，環(huán)比上漲17%，同比也上漲了38%；成交金額也隨之上升，總成交金額達(dá)1672億元，同環(huán)比漲幅均在四成以上；價格方面，由于上海商品宅地多在本周開拍，加之成交主力武漢也在前兩日集中土拍中出讓來了多宗主城高價地，平均地價得以回升，環(huán)比上漲22%至7178元/平方米，同比亦上漲了5%。

??分能級來看。一線城市中，唯一有土地出讓的上海共成交了18宗地，均為首批集中出讓地塊；本周出讓的18宗地塊均收到了多家房企的報價，如寶山羅店地塊有18家房企報價，青浦趙巷地塊也吸引了12家房企報價，競爭較為激烈，最終18宗地全部溢價成交，平均溢價率接近9%。二線城市中，開啟首輪集中拍地的武漢成交面積居首，兩日土拍共出讓了40宗地，合計攬金超457億元，其中洪山、東西湖均有單價地王誕生，優(yōu)質(zhì)土地競爭激烈。三四線城市中，采取集中供地的徐州也開啟了首場集中供地，本次集中土拍徐州共有20宗地出讓，最終全部出讓，萬科、中海、保利等均有所獲。

??市場熱度

??溢價率環(huán)比回漲

??長三角仍是最大熱源

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率達(dá)12%，較上周回升了4個百分點。溢價率的上漲主要得益于徐州、義烏等成交量較大的長三角城市土拍高熱拉動，以本周集中供地的徐州為例，出讓的20宗地中有19宗以搖號成交，平均溢價率達(dá)26%。

??土地流拍方面。由于本周成交主力多為房企重點布局城市，流拍幅數(shù)較上周明顯減少，流拍率也回歸至10%以下，僅為7.4%。從土地流拍原因來看，僅有少數(shù)地塊因是商辦用地或保障房用地而遭遇流拍，其余地塊多是由于政府主動撤牌所致。

??周度TOP5

??上海包攬成交單價TOP5

??入榜地塊均進(jìn)入一次報價區(qū)間

??本周，多個熱點城市重啟土地出讓，除集中供地的上海、武漢和徐州外，中山、佛山、義烏等熱點城市也均有優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。以本周成交總價TOP5地塊來看，入榜地塊均為區(qū)位優(yōu)越的重磅地塊，如位于中山馬鞍島的“未來之門”項目用地，作為中山城市新中心的未來門戶，該地塊起拍價就刷新了中山市歷史成交地塊總價紀(jì)錄，最終由萬科聯(lián)合深業(yè)以82億元的總價競得，成為中山新的總價地王。

??單價榜單方面。本周成交單價TOP5地塊仍被上海所包攬。不過相比上周上海入榜地塊，由于土地出讓條件明顯減少，本周入榜地塊競爭熱度明顯更高，5宗地均吸引了7家及以上的房企參拍，并全部進(jìn)入一次性報價區(qū)間。

??重點地塊點評

??碧桂園“0差價”競得寶山新江灣社區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地

??地塊分析

??6月25日，為期6天的上海集中土拍終于落下帷幕。在當(dāng)日出讓的3宗地中，位于寶山新江灣社區(qū)的純宅地最為優(yōu)越，位于黃浦江畔，毗鄰復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，吸引了7家房企參拍，最終在一次報價區(qū)間中由碧桂園以33.28億元的總價成功競得，平均樓板價49046元/平方米，溢價率8.99%。 

??詳細(xì)來看該地塊的條件。據(jù)地理位置來看，地塊位于中外環(huán)，擁有一線江景優(yōu)勢，同時宗地還靠近軍工路、逸仙高架路等多條城市主干道，臨近地鐵3號線淞發(fā)路站和10號線國帆路站，交通出行也十分便捷。目前，地塊所在片區(qū)已經(jīng)有多家品牌房企入駐，各項配套也在逐步完善：商業(yè)方面，地塊周邊多以附近小型商業(yè)為主，不過5站地鐵即可達(dá)五角場商圈；教育方面，地塊周邊學(xué)校較少，不過臨近地塊將建設(shè)一所九年一貫制學(xué)校，教育短板將在未來能夠得到解決。周邊樓市方面，地塊所在的板塊在售項目較少，于去年開盤的上港星河灣成交均價已達(dá)7.3萬元/平方米，和地塊成交樓板價相比利潤空間較足。