[克而瑞]供應增量+搖號機制下，無錫第二輪集中土拍降溫

??經歷一個多月的斷供后，重點城市第二輪集中土拍在8月初由無錫按下再度開始鍵。本次集中出讓無錫共推出了23宗地，于8月4日22宗地均已確定競得房企，1宗則遭遇流拍。值得關注的是，無錫此次出讓規(guī)模、結構和競拍規(guī)則都發(fā)生了改變。在這些改變之下，無錫第二輪集中出讓和首輪相比，熱度、盈利空間等指標又如何變化？

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??供應變化：二輪出讓規(guī)模增加

??競拍方式全部為“限地價+搖號”

??在近期中央多次強調要落實“三穩(wěn)”目標下，為了控制市場熱度，無錫第二批集中出讓與首輪相比有以下幾點變化：

??1） 規(guī)模增加：本輪供應的23宗地中，最終成功出讓了22宗，共成交建筑面積達219萬平方米，較首批增長了24%。成交金額亦上漲至262億元，不過由于本次出讓地塊中有多宗遠郊地塊，總價漲幅則僅有2%。

??2） 競拍方式改變：全部地塊采取“限地價+搖號”方式競拍，而首輪僅有錫東新城與具區(qū)路地塊兩宗地出讓方式為“限地價+搖號”，其余地塊則是“限地價+競配建”。

??3） 地塊出讓條件增加：23幅地中僅有10宗地為不帶任何附加條件的涉宅地，其余地塊或有投資協(xié)議、或為引入相關產業(yè)、或有配建要求等；而首輪僅有1幅地為商住用地，且商業(yè)占比僅有2%。

??4） 部分地塊溢價率上限下調：本次無錫出讓地塊中部分熱點地塊溢價率上限降至3%；而首輪溢價率上限最低為6%。

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??熱度變化：二輪土拍熱度較首輪明顯降低

??但優(yōu)質地塊競爭更加激烈

??在上述調整下，無錫第二輪集中出讓節(jié)奏明顯加快，所有地塊競價僅在1天之內完成，至8月4日9宗搖號地塊也確定了最終競得人。最終，23宗地中有1宗地塊因區(qū)位偏遠、無人競價而流拍，其余22宗全部成功出讓，總成交建面達219萬平方米，共攬金262億元，平均樓板價為11964元/平方米，溢價4%。

??對比兩次土拍平均溢價率來看，無錫二輪集中土拍溢價率僅有4%，較首次12%下降了8個百分點。再對比最高限價成交地塊比例來看，無錫此次出讓的23幅地中僅有9宗搖號成交，占比不足四成，而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價成交，占比超過九成。此外，無錫二輪土拍出現(xiàn)了地塊流拍現(xiàn)象，而首輪則無一宗土地流拍。由此來看，無錫二輪土拍熱度較首輪有所降溫。

       值得注意的是，此次集中拍地區(qū)域土拍冷熱不均現(xiàn)象也更加凸顯。首輪土拍中，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的宅地也拍到了競配建階段，而二輪集中土拍中僅有9宗地觸及上限價。這9幅地多位于梁溪、濱湖、惠山等區(qū)域，因地段優(yōu)越、配套完善而吸引了多家房企參與競拍，如梁溪區(qū)虹橋新村東側A地塊（XDG-2021-30號）就有77家房企報名參拍，開拍前就已觸及最高限價直接轉為搖號，競拍熱度十分高。而如錫山、新吳等區(qū)域的遠郊板塊，出讓地塊的參拍房企基本都在3家以下，最終也多以超低溢價成交。

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??盈利空間：搖號機制下地塊盈利空間增加

??熱門地塊地房比僅有0.62

??與首輪集中土拍多數(shù)地塊采取“限地價+競配建”的出讓方式不同，第二輪集中土拍無錫出讓地塊全部采取“限地價+搖號”的競拍方式，使得實際成交地價多控制在合理水平。如進入搖號階段的磨具廠地塊（XDG-2021-1號）最終成交樓板價為17000元/平方米，而其周邊的XDG-2021-2號地塊在無錫首次土拍中實際成交樓板價達到18021元/平方米，拿地成本有所降低。

??再對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看。排除有條件準入地塊、定銷房用地和雙限房用地來看，本輪無錫成交15宗純宅地平均地房比為0.66，低于首輪平均地房比0.71，盈利空間有所提升。其中，搖號成交的9宗地平均地房比更是僅有0.62，房地差也大多超過了8000元/平方米，利潤空間更加充裕。

??具體到各地塊來看，15宗地中11宗地塊的地房比都在0.7以下，盈利空間尚可。其中，吸引77家房企競拍的梁溪區(qū)虹橋新村東側A地塊（XDG-2021-30號）地塊地房比僅有0.51，房地差更是高達1.7萬元/平方米，是無錫本輪成交地塊中盈利空間最充裕的地塊。當然，也有少數(shù)地塊有一定的虧損風險，如新吳商貿區(qū)的XDG-2021-28號地塊，由于外資投資要求較高，導致實際拿地成本已高于周邊在售項目成交價格。

??總體來看，在加大土地供應、修改競拍方式及增加土地出讓門檻等調控手段下，無錫第二輪集中拍地熱度和首次相比明顯溫和，房企拿地也更加理性。同時，二輪集中出讓中多數(shù)地塊的地房比都保持在合理范圍內，也為房企預留了較為充足的利潤空間。

??結合近期政策環(huán)境來看，無錫第二輪集中土拍“降溫”將不是個例。在中央要求各地優(yōu)化土地競拍規(guī)則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來拍地的重點城市二輪供應亦將會有所改變，典型如杭州已取消用地預申請競拍機制并將競自持改為競無償移交租賃住房。由此來看，二輪土拍整體熱度預計將會較首次出現(xiàn)降溫。