[克而瑞]土地周報(bào) | 土地供求雙側(cè)回落，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步走低（8.9-8.15）

??8月9日-8月15日，受集中供地城市推地和土拍均缺席影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周供應(yīng)量和成交量均不敵上周，平均地價(jià)也出現(xiàn)了下滑。市場(chǎng)熱度方面亦是如此，多個(gè)城市的溢價(jià)率在低位徘徊，流拍率也維系在較高水平，整體市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下滑。

??住建部擬嚴(yán)控大規(guī)模舊改

??北京將遏制非理性拿地行為

??8月10日，住建部就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。《意見稿》提出，部分城市在城市更新過(guò)程中采取大拆大建等方式，變相抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致新的城市問題出現(xiàn)；因此，為了穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新，住建部擬嚴(yán)控大規(guī)模拆除，控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度。此外，熱點(diǎn)城市供給側(cè)調(diào)控仍在持續(xù)，北京、惠州、義烏等城市均有相關(guān)政策出臺(tái)，其中北京提出將遏制房企非理性拿地行為，堅(jiān)決穩(wěn)地價(jià)。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比走低

??熱點(diǎn)三線成為推地主力

??供應(yīng)方面。由于本周無(wú)重點(diǎn)城市集中推地，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)規(guī)模較上周進(jìn)一步走低，總供應(yīng)建筑面積僅為723萬(wàn)平方米。各能級(jí)城市中，一線城市本周無(wú)地塊掛牌；二線城市中，僅成都和哈爾濱的供應(yīng)量超過(guò)了50萬(wàn)平方米，其余城市均僅有零星地塊供應(yīng)；三四線城市中，供應(yīng)量最大的城市是佛山，供應(yīng)總量達(dá)80萬(wàn)平方米，共涉及兩宗地，分別位于順德和禪城；此外，嘉興也推出了市區(qū)內(nèi)第二次集中掛牌地塊，共有7幅，涉及經(jīng)開國(guó)際商務(wù)區(qū)、科技城南槜李湖板塊等熱點(diǎn)板塊，預(yù)計(jì)將于8月底出讓。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比回落

??優(yōu)質(zhì)用地成交占比降低拉低平均地價(jià)

??成交方面。同供應(yīng)走勢(shì)相同，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交規(guī)模在22城集中土拍缺席的影響下環(huán)比縮減。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積僅為576萬(wàn)平方米，較上周下降37%；成交金額也隨成交面積的縮減而下降至302億元，環(huán)比下降46%；由于本周優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量和比例均較上周明顯減少，平均地價(jià)環(huán)比回落，成交樓板價(jià)環(huán)比下降15%至5238元/平方米，同比也下降了15%。

??各能級(jí)城市成交方面，三四線城市成為絕對(duì)成交主力，成交占比高達(dá)74%。具體來(lái)看，一二線城市成交地塊多為商辦用地，僅長(zhǎng)沙、寧波等城市的縣域有零星住宅用地成交。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，東莞的成交量最大，總成交建面達(dá)120萬(wàn)平方米，合計(jì)攬金過(guò)百億，成交的3幅地分別位于南山街道、茶山板塊和樟木頭鎮(zhèn)，由華潤(rùn)置地、碧桂園和保利發(fā)展分別競(jìng)得；南通和湖州的成交量也超過(guò)了50萬(wàn)平方米，但由于出讓地塊多為商辦用地，成交熱度相對(duì)較低。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率低位運(yùn)行

??深圳二輪集中土拍中止致流拍率大幅上漲

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率為12%，較上周小幅走高，但仍位于近一年相對(duì)較低水平。結(jié)合各能級(jí)城市本周土拍溢價(jià)情況來(lái)看，一二線城市溢價(jià)率進(jìn)一步下探，三四線城市的溢價(jià)率在成交主力東莞有高溢價(jià)成交地塊的拉動(dòng)下環(huán)比上升至14%，不過(guò)大部分三四線城市本周溢價(jià)率都在10%以下，熱度維持在低位。

??土地流拍方面。受深圳第二輪集中土拍中止影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率較上周大幅走高，但即使不考慮深圳土拍中止，實(shí)際流拍率也高于10%，達(dá)到12%，處于年內(nèi)相對(duì)較高水平。從近期流拍率走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入下半年以后，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率就一直高于10%，土地流拍現(xiàn)象較上半年明顯惡化。

??周度TOP5

??熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)仍然火熱

??東莞多個(gè)板塊地價(jià)被刷新

??受多個(gè)集中供地城市中止或延期第二輪土拍影響，本周熱點(diǎn)三線城市再度成為房企拿地焦點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)地塊也均受到了多家房企的爭(zhēng)奪，如東莞、義烏、臺(tái)州等城市均有優(yōu)質(zhì)地塊以高溢價(jià)成交。

??以東莞為例來(lái)看。本周，東莞共成交3宗地，除南城CBD綜合體項(xiàng)目用地因出讓條件嚴(yán)苛而低溢價(jià)成交外，其余兩宗地均吸引了多家房企的激烈競(jìng)拍，最終均進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，成交樓板價(jià)分別為16080元/平方米和14489元/平方米，實(shí)際可售樓板價(jià)均刷新了所在板塊的地價(jià)天花板。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??華潤(rùn)置地?cái)孬@東莞總價(jià)“次地王”

??8月11日，東莞南城CBD綜合用地到期出讓。地塊體量巨大，且有建設(shè)地標(biāo)性建筑、引入大型高端購(gòu)物中心、銀行總部企業(yè)和國(guó)際五星級(jí)品牌酒店等嚴(yán)苛要求。因此，地塊最終以低溢價(jià)成交，由華潤(rùn)置地以56.08億元的總價(jià)收入囊中，平均樓板價(jià)達(dá)6690元/平方米。值得注意的是，該地塊也是東莞歷史成交地塊中總價(jià)第二高的項(xiàng)目。

??進(jìn)一步來(lái)看宗地周邊配套。據(jù)地理位置來(lái)看，地塊位于東莞CBD區(qū)域，臨近2號(hào)線西平地鐵站和東莞大道，交通出行十分便利。隨著東莞CBD片區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，項(xiàng)目周邊聚集多個(gè)高端住宅小區(qū)，各類配套也在逐步完善：商業(yè)方面，宗地周邊主要以小型商鋪或社區(qū)購(gòu)物中心為主，缺乏大型商業(yè)配套，因此項(xiàng)目的建成將彌補(bǔ)所在片區(qū)高端大型商業(yè)購(gòu)物中心的空白；教育方面，項(xiàng)目周邊2公里內(nèi)教育配套齊全，且項(xiàng)目還將自帶一所幼兒園。周邊樓市方面，由于南山街道供地較為稀缺，項(xiàng)目周邊在售新房項(xiàng)目較少，成交均價(jià)約在4.5萬(wàn)元/平方米，周邊二手房掛牌價(jià)格則多在4萬(wàn)~6萬(wàn)/平方米區(qū)間內(nèi)，有一定的倒掛空間；同時(shí)，華潤(rùn)置地在該片區(qū)內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目，已形成了一定的品牌影響力；由此來(lái)看，項(xiàng)目未來(lái)的去化壓力也比較輕。