[克而瑞]行業(yè)透視 | 蘇州、濟南二輪供地延后，土拍調(diào)控迎來高頻發(fā)布期

??土地側(cè)調(diào)控下房企機遇挑戰(zhàn)并存，控地價、穩(wěn)房價仍是調(diào)控核心。

??8月17日，蘇州、濟南分別發(fā)布最新土拍公告，延長第二輪集中供地的出讓公告時間，并對相關(guān)土地競拍規(guī)則進行了調(diào)整。截至目前，已有包括蘇州、濟南在內(nèi)的五個城市對第二輪集中出讓進行了延期或中止，其中三個城市明確對土地競拍規(guī)則進行了調(diào)整，其原因與近期上層的調(diào)控升級密不可分。

??自7月以來，中央多次表態(tài)要堅持“房住不炒”的定位，要求各地落實“三穩(wěn)”目標，并進一步加強了地方約談。上層調(diào)控的推進，帶來了多地土地側(cè)調(diào)控的細化升級，如金華、義烏、東莞等熱點城市紛紛發(fā)文對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行調(diào)整、優(yōu)化。那么土地側(cè)調(diào)控變化究竟如何？未來土拍市場走向又會如何？

??基于此，本文將結(jié)合熱點城市第二輪集中供地情況以及土地側(cè)調(diào)控政策，對土拍規(guī)則、供應規(guī)模、土拍門檻等變化進行系統(tǒng)梳理，分析土拍市場走勢，為企業(yè)決策提供參考。

??集中供地城市土拍規(guī)則調(diào)整

??進一步加強“控實際地價”

??從二輪集中供地情況來看，競拍方式調(diào)整升級表現(xiàn)出兩個明顯的變化趨勢：一是“限價+競XX”的競拍方式，更多地采用“競品質(zhì)”的方式，如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還在十區(qū)各推出一宗地塊作為“競品質(zhì)”試點，并要求現(xiàn)房銷售。

??二是更多采用“限價+搖號”方式進行土地競拍。典型如無錫，首輪供地僅對部分地塊采用“限地價+搖號”的競拍方式，而二輪供地則將搖號范圍覆蓋至所有地塊。又如天津，在二輪供地初次公告中僅對地價進行限制，未采取額外競拍方式，而其后續(xù)發(fā)布的補充公告中則將所有地塊的競拍方式改為“限地價+搖號”。福州、常州等城市也將“限價+搖號”作為主要的競拍方式。此外，8月17日濟南發(fā)布的二輪集中供地補充公告中，將競拍方式由此前的“限地價+競政府儲備性公有房”調(diào)整為“限地價+抽簽”，采用“限價+搖號”作為競拍方式的土拍城市又多一城。

??土地競拍方式向競品質(zhì)、搖號轉(zhuǎn)變，本質(zhì)上反映出土地側(cè)加強“控實際地價”的調(diào)控趨勢，更有利于保持實際地價的平穩(wěn)，避免出現(xiàn)利用競配建等方式抬升實際房價的現(xiàn)象。對于企業(yè)而言，“控實際地價”的調(diào)控方向也有利于使其受“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。

??三四線城市土拍規(guī)則收緊

??壓縮投資利潤空間

??7月22日，住建部提及要著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市做法，限房價、控地價、提品質(zhì)。在此調(diào)控基調(diào)下，各熱點城市在土地側(cè)調(diào)控過程中，開始著重建立、完善房價地價聯(lián)動機制，實行“既限地價、又控房價”的“雙限”拍地模式，對地價、房價進行聯(lián)動調(diào)控，同時也強調(diào)對商品住宅的品質(zhì)管控，將“競品質(zhì)”作為競拍方式之一。土地競拍規(guī)則進一步收緊，并呈現(xiàn)出向三四線城市蔓延的趨勢。與此同時，從二輪集中供地情況來看，目前僅有深圳、杭州、福州3城完全實行“雙限”競拍，其余各城或僅限地價，或少數(shù)地塊實行“雙限”。因此可以預見，在接下來的集中供地中，更多城市或?qū)⑦M一步收緊土拍規(guī)則，采取“雙限”競拍模式?！半p限”模式的推行，勢必帶來房企盈利空間的受限，同時也將使地價、房價更趨穩(wěn)定。

 ??重點城市二輪供地力度加大

??三四線城市同步跟進

??從供應規(guī)模變化來看，截至目前，11個重點城市第二輪集中供地的總供應建面（涉宅地）達5218萬m2，與首輪相比供應總建面增長18%，二輪集中供地規(guī)模出現(xiàn)較大增長，同時蘇州、深圳、青島等多城二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升（詳見《行業(yè)透視 | 第二批集中供地迎來“井噴期”，土拍市場將如何變化？》）。隨著重點城市在二輪集中供地中對土地供應的優(yōu)化表態(tài)，三四線城市也開始“跟風”調(diào)整土地供應的相關(guān)調(diào)控政策，擴大土地供應規(guī)模，優(yōu)化土地供應質(zhì)量。如7月20日衢州發(fā)布通知，對土地供應進行優(yōu)化，擴大熱點地區(qū)的土地供應，同時結(jié)合商品住房去化周期和庫存情況對供地節(jié)奏進行優(yōu)化。8月2日，金華發(fā)布新一輪調(diào)控政策，要求保持住宅用地的有序合理供應，并提高中低價住宅用地的比例。金華下轄的義烏市也于8月10日發(fā)出通知，要求進一步優(yōu)化土地供應，加大土地供應量，特別是熱點地區(qū)的土地供應。隨著土地供應規(guī)模的增加以及供應質(zhì)量的提升，房企拿地的機會明顯增加，并且更加合理，尤其是熱點區(qū)域土地供應的擴大，更有利于市場的降溫。

??多地土拍門檻提高

??蘇、杭等城市競拍保證金比例上調(diào)

??從競拍門檻來看，部分城市在二輪集中供地中出現(xiàn)保證金比例上調(diào)。典型如蘇州，首輪集中供地僅有2宗地塊保證金比例達50%，其余地塊保證金比例均為30%；而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上，蘇園土掛（2021）03地塊保證金比例更達100%。此外，杭州在二輪集中供地中取消了勾地制度，參拍房企需繳納20%的保證金，使得實際保證金比例出現(xiàn)上調(diào)，提高了房企參拍的門檻和資金成本。

??除保證金比例上調(diào)外，多地的土地側(cè)調(diào)控政策中也強調(diào)對房企競拍資金的審查，如在8月17日，蘇州、濟南連續(xù)發(fā)布二輪集中供地的補充公告，均要求參與土地競買的企業(yè)必須說明資金來源情況，且購地資金需為自有資金，競買資金審查進一步嚴化。保證金比例的上調(diào)，以及房企競拍資金審查的嚴化，都意味著土拍門檻的提高，房企參拍所面臨的資金壓力和成本也會大幅增加，促使房企結(jié)合自身資金情況理性參拍，避免市場盲目過熱。

??土地側(cè)調(diào)控下房企機遇挑戰(zhàn)并存

??控地價、穩(wěn)房價仍是調(diào)控核心

??隨著中央及各熱點城市土地側(cè)調(diào)控的優(yōu)化升級，一方面土地供應規(guī)模的增加以及供應質(zhì)量的提升，尤其是熱點地區(qū)土地供應的擴大，使得房企拿地的機會增加；與此同時，土地競拍規(guī)則向加強“控實際地價”的調(diào)控轉(zhuǎn)變，也意味著房企拿地成本的降低，利潤空間可以得到一定程度的釋放，對企業(yè)而言是一大利好。然而另一方面，土拍門檻的提高，尤其是保證金比例的上調(diào)以及競拍資金的審查嚴化，又使房企參拍所面臨的資金壓力提高；加之土拍規(guī)則的收緊、“雙限”模式的調(diào)控，以及部分城市仍以競配建、競自持等作為主要競拍方式，也使房企利潤空間進一步收窄。對于房企而言，當下的土地側(cè)調(diào)控變動既有利好的機會，也有不利的趨勢。

??從本質(zhì)上來看，此次土地側(cè)政策調(diào)控的核心仍然是為了控地價、穩(wěn)房價，以實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標。在此基調(diào)下，預計更多的城市會出臺新一輪的土地側(cè)調(diào)控政策，方向上會與中央保持一致，以“控實際地價”為主要調(diào)控方向，并且頻次上也會更加頻繁，不斷根據(jù)實際土拍過程中的市場反應優(yōu)化政策調(diào)控、查漏補缺。預判土拍市場整體熱度或?qū)⑻幱诘臀徊⒈３址€(wěn)定。對于房企而言，應對的關(guān)鍵在于提高對政策的把控能力，一方面對政策調(diào)控變動進行及時的監(jiān)測；另一方面加強對政策走勢的預測分析，制定相應的政策變動預案以及測算方案，實現(xiàn)拿地規(guī)劃和策略的動態(tài)調(diào)整。