[克而瑞]行業(yè)透視 | 蘇州、濟(jì)南二輪供地延后，土拍調(diào)控迎來(lái)高頻發(fā)布期

??土地側(cè)調(diào)控下房企機(jī)遇挑戰(zhàn)并存，控地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是調(diào)控核心。

??8月17日，蘇州、濟(jì)南分別發(fā)布最新土拍公告，延長(zhǎng)第二輪集中供地的出讓公告時(shí)間，并對(duì)相關(guān)土地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。截至目前，已有包括蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的五個(gè)城市對(duì)第二輪集中出讓進(jìn)行了延期或中止，其中三個(gè)城市明確對(duì)土地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，其原因與近期上層的調(diào)控升級(jí)密不可分。

??自7月以來(lái)，中央多次表態(tài)要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，要求各地落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)，并進(jìn)一步加強(qiáng)了地方約談。上層調(diào)控的推進(jìn)，帶來(lái)了多地土地側(cè)調(diào)控的細(xì)化升級(jí)，如金華、義烏、東莞等熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整、優(yōu)化。那么土地側(cè)調(diào)控變化究竟如何？未來(lái)土拍市場(chǎng)走向又會(huì)如何？

??基于此，本文將結(jié)合熱點(diǎn)城市第二輪集中供地情況以及土地側(cè)調(diào)控政策，對(duì)土拍規(guī)則、供應(yīng)規(guī)模、土拍門檻等變化進(jìn)行系統(tǒng)梳理，分析土拍市場(chǎng)走勢(shì)，為企業(yè)決策提供參考。

??集中供地城市土拍規(guī)則調(diào)整

??進(jìn)一步加強(qiáng)“控實(shí)際地價(jià)”

??從二輪集中供地情況來(lái)看，競(jìng)拍方式調(diào)整升級(jí)表現(xiàn)出兩個(gè)明顯的變化趨勢(shì)：一是“限價(jià)+競(jìng)XX”的競(jìng)拍方式，更多地采用“競(jìng)品質(zhì)”的方式，如杭州二輪供地的競(jìng)拍方式除將“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”外，還在十區(qū)各推出一宗地塊作為“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，并要求現(xiàn)房銷售。

??二是更多采用“限價(jià)+搖號(hào)”方式進(jìn)行土地競(jìng)拍。典型如無(wú)錫，首輪供地僅對(duì)部分地塊采用“限地價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)拍方式，而二輪供地則將搖號(hào)范圍覆蓋至所有地塊。又如天津，在二輪供地初次公告中僅對(duì)地價(jià)進(jìn)行限制，未采取額外競(jìng)拍方式，而其后續(xù)發(fā)布的補(bǔ)充公告中則將所有地塊的競(jìng)拍方式改為“限地價(jià)+搖號(hào)”。福州、常州等城市也將“限價(jià)+搖號(hào)”作為主要的競(jìng)拍方式。此外，8月17日濟(jì)南發(fā)布的二輪集中供地補(bǔ)充公告中，將競(jìng)拍方式由此前的“限地價(jià)+競(jìng)政府儲(chǔ)備性公有房”調(diào)整為“限地價(jià)+抽簽”，采用“限價(jià)+搖號(hào)”作為競(jìng)拍方式的土拍城市又多一城。

??土地競(jìng)拍方式向競(jìng)品質(zhì)、搖號(hào)轉(zhuǎn)變，本質(zhì)上反映出土地側(cè)加強(qiáng)“控實(shí)際地價(jià)”的調(diào)控趨勢(shì)，更有利于保持實(shí)際地價(jià)的平穩(wěn)，避免出現(xiàn)利用競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。對(duì)于企業(yè)而言，“控實(shí)際地價(jià)”的調(diào)控方向也有利于使其受“競(jìng)配建”等方式壓縮的利潤(rùn)空間得到一定的釋放。

??三四線城市土拍規(guī)則收緊

??壓縮投資利潤(rùn)空間

??7月22日，住建部提及要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)。在此調(diào)控基調(diào)下，各熱點(diǎn)城市在土地側(cè)調(diào)控過程中，開始著重建立、完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)行“既限地價(jià)、又控房?jī)r(jià)”的“雙限”拍地模式，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)調(diào)控，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)對(duì)商品住宅的品質(zhì)管控，將“競(jìng)品質(zhì)”作為競(jìng)拍方式之一。土地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)一步收緊，并呈現(xiàn)出向三四線城市蔓延的趨勢(shì)。與此同時(shí)，從二輪集中供地情況來(lái)看，目前僅有深圳、杭州、福州3城完全實(shí)行“雙限”競(jìng)拍，其余各城或僅限地價(jià)，或少數(shù)地塊實(shí)行“雙限”。因此可以預(yù)見，在接下來(lái)的集中供地中，更多城市或?qū)⑦M(jìn)一步收緊土拍規(guī)則，采取“雙限”競(jìng)拍模式。“雙限”模式的推行，勢(shì)必帶來(lái)房企盈利空間的受限，同時(shí)也將使地價(jià)、房?jī)r(jià)更趨穩(wěn)定。

 ??重點(diǎn)城市二輪供地力度加大

??三四線城市同步跟進(jìn)

??從供應(yīng)規(guī)模變化來(lái)看，截至目前，11個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中供地的總供應(yīng)建面（涉宅地）達(dá)5218萬(wàn)m2，與首輪相比供應(yīng)總建面增長(zhǎng)18%，二輪集中供地規(guī)模出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，同時(shí)蘇州、深圳、青島等多城二輪集中供地質(zhì)量較首輪有所提升（詳見《行業(yè)透視 | 第二批集中供地迎來(lái)“井噴期”，土拍市場(chǎng)將如何變化？》）。隨著重點(diǎn)城市在二輪集中供地中對(duì)土地供應(yīng)的優(yōu)化表態(tài)，三四線城市也開始“跟風(fēng)”調(diào)整土地供應(yīng)的相關(guān)調(diào)控政策，擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化土地供應(yīng)質(zhì)量。如7月20日衢州發(fā)布通知，對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化，擴(kuò)大熱點(diǎn)地區(qū)的土地供應(yīng)，同時(shí)結(jié)合商品住房去化周期和庫(kù)存情況對(duì)供地節(jié)奏進(jìn)行優(yōu)化。8月2日，金華發(fā)布新一輪調(diào)控政策，要求保持住宅用地的有序合理供應(yīng)，并提高中低價(jià)住宅用地的比例。金華下轄的義烏市也于8月10日發(fā)出通知，要求進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，特別是熱點(diǎn)地區(qū)的土地供應(yīng)。隨著土地供應(yīng)規(guī)模的增加以及供應(yīng)質(zhì)量的提升，房企拿地的機(jī)會(huì)明顯增加，并且更加合理，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)的擴(kuò)大，更有利于市場(chǎng)的降溫。

??多地土拍門檻提高

??蘇、杭等城市競(jìng)拍保證金比例上調(diào)

??從競(jìng)拍門檻來(lái)看，部分城市在二輪集中供地中出現(xiàn)保證金比例上調(diào)。典型如蘇州，首輪集中供地僅有2宗地塊保證金比例達(dá)50%，其余地塊保證金比例均為30%；而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上，蘇園土掛（2021）03地塊保證金比例更達(dá)100%。此外，杭州在二輪集中供地中取消了勾地制度，參拍房企需繳納20%的保證金，使得實(shí)際保證金比例出現(xiàn)上調(diào)，提高了房企參拍的門檻和資金成本。

??除保證金比例上調(diào)外，多地的土地側(cè)調(diào)控政策中也強(qiáng)調(diào)對(duì)房企競(jìng)拍資金的審查，如在8月17日，蘇州、濟(jì)南連續(xù)發(fā)布二輪集中供地的補(bǔ)充公告，均要求參與土地競(jìng)買的企業(yè)必須說(shuō)明資金來(lái)源情況，且購(gòu)地資金需為自有資金，競(jìng)買資金審查進(jìn)一步嚴(yán)化。保證金比例的上調(diào)，以及房企競(jìng)拍資金審查的嚴(yán)化，都意味著土拍門檻的提高，房企參拍所面臨的資金壓力和成本也會(huì)大幅增加，促使房企結(jié)合自身資金情況理性參拍，避免市場(chǎng)盲目過熱。

??土地側(cè)調(diào)控下房企機(jī)遇挑戰(zhàn)并存

??控地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是調(diào)控核心

??隨著中央及各熱點(diǎn)城市土地側(cè)調(diào)控的優(yōu)化升級(jí)，一方面土地供應(yīng)規(guī)模的增加以及供應(yīng)質(zhì)量的提升，尤其是熱點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)的擴(kuò)大，使得房企拿地的機(jī)會(huì)增加；與此同時(shí)，土地競(jìng)拍規(guī)則向加強(qiáng)“控實(shí)際地價(jià)”的調(diào)控轉(zhuǎn)變，也意味著房企拿地成本的降低，利潤(rùn)空間可以得到一定程度的釋放，對(duì)企業(yè)而言是一大利好。然而另一方面，土拍門檻的提高，尤其是保證金比例的上調(diào)以及競(jìng)拍資金的審查嚴(yán)化，又使房企參拍所面臨的資金壓力提高；加之土拍規(guī)則的收緊、“雙限”模式的調(diào)控，以及部分城市仍以競(jìng)配建、競(jìng)自持等作為主要競(jìng)拍方式，也使房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步收窄。對(duì)于房企而言，當(dāng)下的土地側(cè)調(diào)控變動(dòng)既有利好的機(jī)會(huì)，也有不利的趨勢(shì)。

??從本質(zhì)上來(lái)看，此次土地側(cè)政策調(diào)控的核心仍然是為了控地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。在此基調(diào)下，預(yù)計(jì)更多的城市會(huì)出臺(tái)新一輪的土地側(cè)調(diào)控政策，方向上會(huì)與中央保持一致，以“控實(shí)際地價(jià)”為主要調(diào)控方向，并且頻次上也會(huì)更加頻繁，不斷根據(jù)實(shí)際土拍過程中的市場(chǎng)反應(yīng)優(yōu)化政策調(diào)控、查漏補(bǔ)缺。預(yù)判土拍市場(chǎng)整體熱度或?qū)⑻幱诘臀徊⒈３址€(wěn)定。對(duì)于房企而言，應(yīng)對(duì)的關(guān)鍵在于提高對(duì)政策的把控能力，一方面對(duì)政策調(diào)控變動(dòng)進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)測(cè)；另一方面加強(qiáng)對(duì)政策走勢(shì)的預(yù)測(cè)分析，制定相應(yīng)的政策變動(dòng)預(yù)案以及測(cè)算方案，實(shí)現(xiàn)拿地規(guī)劃和策略的動(dòng)態(tài)調(diào)整。