[克而瑞]行業(yè)透視 | 土拍不競配建后，22城項(xiàng)目利潤空間能增加多少？

??不競配建+15%溢價(jià)上限約束下，深圳、杭州等市利潤空間將大幅釋放。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??早前，坊間傳言自然資源部明確二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整，涉及單宗土地溢價(jià)上限不得超過15%，不得通過調(diào)高底價(jià)、競配建等方式抬升實(shí)際地價(jià)；到達(dá)上限后通過搖號、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬等多方面內(nèi)容。除沈陽外，多個(gè)此前發(fā)布二輪土拍公告還未拍地的城市均已延期或中止了二輪集中土拍，一定程度上驗(yàn)證了傳言的真實(shí)性。值得關(guān)注的是，在這種土拍機(jī)制下，重點(diǎn)城市成交地價(jià)將被限定在合理水平，不斷壓縮的項(xiàng)目利潤空間也有望回歸合理水平。那么，土拍規(guī)則的調(diào)整對22個(gè)集中土拍的重點(diǎn)城市中哪些城市影響最大？

??首輪多城競配建比例不設(shè)上限

??致實(shí)際地價(jià)大幅抬升

??就重點(diǎn)城市首輪集中土拍情況來看，22城中大部分城市的競拍方式均采取了“限地價(jià)+競配建（自持）”方式，且其中僅有北京、合肥和廣州三城競配建設(shè)有明確上限。因此，這導(dǎo)致杭州、成都等土拍競爭激烈的熱點(diǎn)城市，首輪成交地塊中大部分土地均有競配建要求，部分地塊的配建比例甚至高達(dá)30%以上。以杭州為例，首輪集中成交56宗商品住宅用地中41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30%以上。

??高比例配建壓縮了項(xiàng)目可售住宅面積，也變相抬高了土地成交實(shí)際地價(jià)。以上文提到的杭州拱墅祥符單元宅地來看，該宗地成交樓板價(jià)為17816元/平方米，但該項(xiàng)目還有38%的自持要求，實(shí)際可售樓板價(jià)接近2.9萬元/平方米，項(xiàng)目利潤空間明顯被壓縮。進(jìn)一步地，對比22城首輪成交名義地價(jià)和考慮配建后的實(shí)際可售地價(jià)來看，深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門等7個(gè)城市實(shí)際可售樓板價(jià)均值均高出名義地價(jià)均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位?？紤]到大部分城市首輪集中土拍成交均價(jià)已超2020年宅地成交價(jià)格，大部分城市首輪成交實(shí)際地價(jià)漲幅更高，明顯不符合穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求。

??不競配建+15%溢價(jià)上限約束下

??深圳、杭州等市利潤空間將大幅釋放

??倘若22城接下來的集中土拍均采取搖號、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案等方式，整體地價(jià)走勢將進(jìn)一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項(xiàng)目利潤也會(huì)因此得到釋放。結(jié)合22城首輪成交地價(jià)與實(shí)際地價(jià)差距以及首輪成交溢價(jià)水平來看，這些城市大致可分為三類：

??1） 高溢價(jià)、高配建比例的城市，包括深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等。在搖號機(jī)制及限溢價(jià)下，這類城市成交項(xiàng)目利潤空間釋放最大，漲幅基本可達(dá)兩成以上。以最為典型的深圳來看，其首輪集中土拍成交溢價(jià)率高達(dá)31%，其中南山西麗、寶安尖崗山和光明鳳凰街道等熱點(diǎn)地塊均以最高限價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到45%，加之寶安尖崗山和光明鳳凰街道地塊分別有3.1萬平方米和1.12萬平方米的人才房配建，深圳首輪集中成交地塊實(shí)際可售樓板價(jià)平均高達(dá)25083元/平方米。而在溢價(jià)率15%封頂及不競配建的要求下，首輪成交地塊可售樓板價(jià)平均則降至約1.5萬元/平方米，拿地成本減少五成以上。以競配建比例最高的寶安尖崗山地塊為例，該宗地成交實(shí)際可售樓板價(jià)接近7萬元/平方米，而若溢價(jià)率上限僅有15%且不配建人才房，該宗地的單位拿地成本將降至約3萬元/平方米，降幅高達(dá)57%，地房比也由此前的0.84下降至0.36，項(xiàng)目利潤空間大幅釋放。 

??2） 低溢價(jià)、高配建比例的城市或高溢價(jià)、低配建比例的城市利潤空間也將會(huì)有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15%以內(nèi)。對于配建比例極高的成都、北京和溢價(jià)率最高的重慶，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度也更大。低溢價(jià)、高配建比例的城市中，成都最為典型。首輪集中土拍成都出讓地塊溢價(jià)率上限多在10%以內(nèi)，平均溢價(jià)率僅有7%，但成交地塊平均自持比例高達(dá)16%，因此成都首輪成交地塊實(shí)際可售樓板價(jià)平均達(dá)12173元/平方米，較名義成交地價(jià)高出了28%。因此，若不競配建后，即使成都將溢價(jià)率上限調(diào)升至15%，成交項(xiàng)目利潤空間也會(huì)提升兩成左右。而高溢價(jià)、低配建比例的城市方面，以最為典型的重慶來看，作為首輪集中土拍成交平均溢價(jià)率最高的城市，重慶首輪集中土地出讓采取“價(jià)高者得”的方式，首輪成交地塊平均溢價(jià)率高達(dá)43%（僅包含市區(qū)）。若有溢價(jià)率上限為15%的約束，重慶成交項(xiàng)目的平均地價(jià)較調(diào)整前至少下降24%，利潤空間也會(huì)有相應(yīng)提升。

??3） 低溢價(jià)、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化，典型如青島、長春、蘇州、上海等。對于青島、長春等低熱城市來說，雖然這些城市此前土拍有競配建等要求，但由于地市熱度較低，出讓地塊基本以底價(jià)成交為主，實(shí)際地價(jià)較名義地價(jià)幾乎無變動(dòng)。而上海、蘇州等城市雖然熱度較高，但這些城市首輪土拍即采取了“一次性報(bào)價(jià)”機(jī)制，地塊溢價(jià)率上限也均在15%以內(nèi)，已符合傳聞中的出讓新規(guī)，因此對于這類城市，項(xiàng)目利潤空間較此前也無太大變化。

??深杭等熱點(diǎn)城市迎來拿地機(jī)會(huì)

??二三輪利潤空間有望較首輪明顯提升

??從上來看，若22城接下來的集中出讓地塊均有溢價(jià)率不超過15%和地價(jià)達(dá)到上限后采取搖號、一次性報(bào)價(jià)、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬等要求，在房價(jià)穩(wěn)定的前提下，超過一半的城市成交項(xiàng)目利潤空間將會(huì)較此前有所提升。尤其是深圳、杭州、合肥等此前土拍熱度較高、競配建比例亦比較高的城市，單位拿地成本平均預(yù)計(jì)較此前可減少兩成以上。但對于青島、長春等低熱城市，或首輪即滿足規(guī)則的上海、蘇州等城市，土拍規(guī)則的調(diào)整對項(xiàng)目利潤空間則無明顯影響。因此，對于企業(yè)而言，深圳、杭州等熱點(diǎn)城市則迎來了優(yōu)質(zhì)用地的拿地機(jī)會(huì)，二三輪拿地成本將會(huì)較首輪明顯降低。

??不過，需要注意的是，在此種土拍規(guī)則下，低中簽率與流拍并存這樣冷熱不均的現(xiàn)象將會(huì)更加凸顯。以無錫來看，在第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整為搖號機(jī)制下，無錫土地市場熱度不均的現(xiàn)象更加突出：優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度并未降低，三宗宅地開拍前就已觸頂，其中虹橋新村東A地塊中簽率僅為1.3%，競爭非常激烈；與此同時(shí)，惠山陽山板塊的宅地卻因無人競價(jià)而慘遭流拍。因此，地方政府尤其是冷熱不均的城市如長沙、鄭州等，仍然需要在供地時(shí)合理確定供地結(jié)構(gòu)和宗地出讓條件，以防出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。