[克而瑞] 成交規(guī)模降至年內(nèi)最低點，市場熱度延續(xù)下滑

??2021年第34周

??8月16日-8月22日，由于重點城市二輪集中土拍延期或中止、三四線城市供地節(jié)奏調(diào)整等因素影響，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模連續(xù)多周下滑，本周已降至年內(nèi)最低水平。與此同時，市場熱度也進一步走低，尤其是土地流拍現(xiàn)象進一步惡化，下半年以來流拍率明顯走高。

??01

??土地政策

??多城加強房企購地資金審查

??大連發(fā)文降低四區(qū)宅地溢價

??自7月以來，土地側(cè)的調(diào)控不斷深入。上周以來，已發(fā)布第二輪集中供地公告的城市就紛紛中止或延緩了二輪土拍，就延期城市發(fā)布的補充公告來看，這些城市紛紛加強了對房企購地資金的審查，嚴禁馬甲參拍，其中青島、沈陽、濟南等城市修改了競拍規(guī)則，并下調(diào)了溢價率上限。不僅是集中供地的重點城市，熱點城市的調(diào)控也在深入。本周，大連發(fā)布通知，稱將降低市內(nèi)四區(qū)宅地溢價率上限，修改競拍方式，以穩(wěn)定地價、穩(wěn)定預(yù)期。

??02

??土地供應(yīng)

??本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升

??青島二次集中推地涉及87宗

??供應(yīng)方面。受青島于8月18日重新掛牌第二輪集中出讓地塊影響，本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)量得以較上周大漲76%，總供應(yīng)建筑面積達1271萬平方米，但仍不及去年同期水平。集中拍地的重點城市中，青島第二批集中出讓地塊重新發(fā)布，共涉及87宗地，較此前公告幅數(shù)減少了13幅，總建筑面積接近700萬平方米，起拍總價達312億；值得關(guān)注的是，青島此次發(fā)布地塊溢價率上限調(diào)整在15%以內(nèi)，并且采用“限地價+競品質(zhì)”的競拍規(guī)則，以穩(wěn)定市場熱度。除集中供地的青島外，其他一二線城市本周推出地塊多以商辦用地為主，宅地仍然斷供。重點監(jiān)測的三四線城市中，僅肇慶供地量超過了50萬平方米，其余城市的供應(yīng)量則位于低位。

      03

??土地成交

??成交規(guī)模降至年內(nèi)最低位

??熱點三線成為本周成交主力

??成交方面。受重點城市集中土拍延期及中止影響，本周重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模進一步走低，已降至年內(nèi)最低點。具體來看，重點監(jiān)測城市總成交建筑面積僅為269萬平方米，環(huán)比大降53%；成交金額也縮減至183億元，環(huán)比下降39%；價格方面，雖然一二線城市優(yōu)質(zhì)宅地依舊斷供，但佛山、臺州等熱點城市均有優(yōu)質(zhì)地塊成交，拉動平均地價環(huán)比上漲，成交樓板價達6786元/平方米，環(huán)比上漲30%，同比亦有14%的漲幅。

??各能級城市的成交量也均位于低位。具體來看，一線城市共成交了2宗地，上海和廣州各有1宗，均為商辦用地，其中上海成交地塊位于閔行顓橋，是一宗社區(qū)配套商業(yè)用地，由于項目鄰近地鐵，周邊小區(qū)眾多，最終溢價45%成交。二線城市成交地塊也以商辦為主，僅成都遠郊、南寧有零星宅地成交。重點監(jiān)測的三四線城市中，臺州和佛山的成交量均超過了50萬平方米，其中臺州共成交了5宗地，均為涉宅用地，分別位于椒江區(qū)、臨海市和天臺縣，吸引了濱江、方遠、偉星、楊帆和德信等房企布局；佛山也有3宗優(yōu)質(zhì)宅地成交，由大華、首開和港龍分食。

      04

??市場熱度

??溢價率低位運行

??流拍率連續(xù)兩周超過30%

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率為10%，仍位于近一年相對較低水平。結(jié)合各能級城市土拍溢價情況來看，一二線城市由于出讓地塊基本為商辦用地，溢價率也均處于低位，均不超過5%；三四線城市本周成交溢價率為12%，除佛山、臺州、馬鞍山等個別城市的溢價率超過15%以外，其余城市的溢價率也處于較低水平。

??土地流拍方面。受近期熱點城市土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整以及房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管不斷收緊等因素影響，土地流拍現(xiàn)象有所惡化，重點監(jiān)測城市的土地流拍率已連續(xù)兩周超過30%。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看，二三線城市遠郊仍是流拍重災(zāi)區(qū)，寧波余姚、南寧興寧等區(qū)域均有地塊遭遇流拍。

??05

??周度TOP5

??熱點三四線仍為本周入榜主力

??優(yōu)質(zhì)土地拿地成本仍在上漲

??由于重點城市二輪集中土拍紛紛延期或中止影響，熱點三四線城市仍為本周成交總價榜和單價榜入榜主力，如佛山、麗水、臺州等城市均有地塊入榜。如本周成交總價TOP5地塊中，佛山有3宗地入榜，麗水和臺州也各有一幅地入圍。

??重點城市供地荒下，熱點三四線優(yōu)質(zhì)地塊競爭熱度也維系在高位。以本周成交單價TOP5地塊來看，除上海顓橋一宗社區(qū)配套商業(yè)地塊外，其余四宗地的成交價格均較近期周邊成交同類型地塊的價格出現(xiàn)上漲，漲幅多在5%以上，如佛山禪城張槎地塊和麗水龍泉城東宅地的漲幅甚至都超過了10%，房企拿地成本仍在上漲。

      06

??重點地塊點評

??大華28.84億首入佛山

??8月16日，佛山禪城區(qū)張槎板塊一宗優(yōu)質(zhì)用地到期出讓。項目體量較大，且周邊配套資源較為優(yōu)質(zhì)，因此吸引了4家房企參拍，在經(jīng)過37輪競拍后，由大華以28.84億元的總價成功競得，溢價率18.49%，這也是大華首次在佛山拿地。值得注意的是，該地塊的成交樓板價達14219元/平方米，已刷新了張槎板塊的歷史成交宅地樓板價最高紀錄。

       據(jù)地理位置來看，地塊距離在建的佛山地鐵2號線和規(guī)劃中的4號線張槎站約200米，距離廣佛輕軌環(huán)線換乘站張槎站也僅350米左右，交通出行十分便捷。目前，地塊周邊已有多個品牌住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚，各類配套也比較齊全：商業(yè)方面，以周邊社區(qū)的底商為主，能滿足日常生活需求；教育方面，地塊自帶一所12班幼兒園，且周邊還在建一所九年一貫制中小學(xué)，未來可實現(xiàn)就近入學(xué)。周邊樓市方面，地塊附近在售、待售新房項目較多，均價基本位于1.7-2.3萬/平方米區(qū)間；而地塊成交樓板價達1.4萬元/平方米，且還包含一定體量的商業(yè)業(yè)態(tài)，就此來看，項目利潤空間相對較窄。