[克而瑞]未撤牌廣州VS11宗撤牌南京：前者“涼涼”，后者“冷熱不均”

??9月26日~27日，廣州、南京均迎來了為期兩天的集中土拍。同此前完成出讓的其他城市一樣，南京也在開拍前撤牌了11幅地，二輪集中出讓將拍賣42宗。而廣州并無土地臨時(shí)撤牌，是8月供地新規(guī)廣泛調(diào)整后唯一未撤牌土地的城市。那么，兩市二輪土拍熱度究竟如何？新規(guī)調(diào)整下，廣州和南京的盈利空間又發(fā)生了怎么樣變化？

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??供地規(guī)則大幅調(diào)整

??廣州保障首套剛性購房需求、南京加強(qiáng)品質(zhì)管控

??同此前參拍的城市相同，廣州和南京也均對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了升級(jí)。除了加強(qiáng)房企購地資格和資金審查、溢價(jià)率上限不高于15%等常規(guī)調(diào)整方向外，廣州和南京此次集中供地也均有一些創(chuàng)新之處。

??具體而言。為了滿足剛需購房要求，廣州對(duì)海珠、黃埔及南沙等區(qū)域共10宗地做出了限制銷售對(duì)象要求，即這些地塊需滿足首套住房購房家庭或個(gè)人占購房總套數(shù)的比例不得低于50%。南京則從房企參拍地塊數(shù)量角度出發(fā)，要求房企參拍地塊數(shù)量不得超過總量的30%，以降低競(jìng)拍熱度；同時(shí)，為了保證工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全，南京也對(duì)競(jìng)得地塊做出了6個(gè)月內(nèi)不得上市的要求。

??值得一提的是，和首輪相比，廣州此次推出地塊出讓條件明顯提升，48幅土地中僅有增城區(qū)的8幅地不涉及配建安置或政府性房源、產(chǎn)業(yè)引入等要求，其余地塊均有此類要求，拿地門檻明顯提升。

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??土拍降溫蔓延至一線

??廣州第二輪集中土拍流拍率高達(dá)52%

??和首輪集中土拍相比，廣州和南京第二輪集中土拍明顯降溫，尤其是廣州，降溫之勢(shì)尤其明顯。本輪集中土拍廣州掛出48宗涉宅地，流拍土地就多達(dá)25宗，僅成交23宗，流拍率高達(dá)52%，較首輪上升了近40個(gè)百分點(diǎn)。南京雖然流拍情況不似廣州那樣嚴(yán)重，但流拍率也升至23%，較首輪上升了21個(gè)百分點(diǎn)。

??從溢價(jià)率情況來看，兩城第二輪集中土拍溢價(jià)率較首批均有明顯下滑。以廣州為例，第二輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.8%，較首輪下降了10.9個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合溢價(jià)成交地塊占比來看，成交的23幅地中僅有5幅溢價(jià)成交，其中僅增城區(qū)新塘地1宗觸及最高限價(jià)，該地最終被路勁以7.94億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)12470元/平方米，溢價(jià)率15%，余下的溢價(jià)地塊中有2宗溢價(jià)率不足1%；而首批次集中成交的42宗地塊中超半數(shù)溢價(jià)成交，并且有4宗觸發(fā)“最高限價(jià)+封頂配建”進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。相比之下，可以看出廣州土地競(jìng)拍熱度下滑之甚。

??不過，和廣州二輪土拍全面低熱不同，南京此次土拍表現(xiàn)則明顯分化，本次供應(yīng)的53幅地塊，25幅地塊底價(jià)成交，5幅地塊溢價(jià)成交，11幅地塊觸頂搖號(hào)，12幅地塊中止出讓或流拍，地價(jià)封頂與土地流拍現(xiàn)象并存。結(jié)合各區(qū)域的土拍表現(xiàn)來看，河西板塊、城南板塊和江寧板塊仍是土拍熱點(diǎn)，此次地價(jià)封頂?shù)?1宗地中有8宗位于這三個(gè)區(qū)域，如本次土拍中競(jìng)價(jià)最激烈的燕子磯G82地塊，經(jīng)35輪競(jìng)價(jià)后觸頂（本場(chǎng)土拍競(jìng)拍輪數(shù)最高的地塊），被華發(fā)搖中，成交總價(jià)29.6億，樓板價(jià)為21200元/平方米。而非江核江北、溧水等外圍板塊土地市場(chǎng)比較冷清，不僅提前中止出讓較多，成交地塊多數(shù)也以底價(jià)成交為主。

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??限價(jià)影響下地價(jià)成本明顯下調(diào)

??南京11宗搖號(hào)地塊盈利空間尚可

??在“限價(jià)下調(diào)/取消競(jìng)自持”的影響下，大部分第二輪集中土拍成交地塊樓板價(jià)較首輪均有一定程度的下調(diào)；與此同時(shí)，限房?jī)r(jià)依然保持相對(duì)穩(wěn)定（南京部分地塊還有小幅增加），因此兩城利潤(rùn)空間得到一定的提升，除封頂搖號(hào)成交地塊之外，大部分成交地塊的地房比均低于60%，盈利空間較首輪大幅提升。

??下面我們就以本輪土拍中南京封頂搖號(hào)成交的11宗土地為例，來探究本輪土拍的盈利情況。按照各自的商品住宅銷售均價(jià)測(cè)算，11宗地中房地差超過1萬元的有9宗之多，其中秦淮區(qū)南部新城G73地塊成交樓面價(jià)29643元/平方米，按照其商品住宅銷售均價(jià)44898元/平方米來測(cè)算的話，房地差高達(dá)15383元/平方米，是本輪土拍觸及搖號(hào)的地塊中盈利空間最大的。

??雖然有2宗房地差不足萬元，但是依然存在一定的盈利。以江北新區(qū)2021G16為例，其成交樓板價(jià)為10257元/平方米，按照其商品住宅銷售均價(jià)19520元/平方米來測(cè)算的話，地房比為53%，房地差高達(dá)9263元/平方米，利潤(rùn)空間也是較為充裕的。

??總體來看，這些觸發(fā)封頂搖號(hào)的“熱點(diǎn)”地塊尚能實(shí)現(xiàn)一定的盈利，其余地塊的盈利空間相對(duì)更為充裕，江北、高淳、溧水部分地塊的地房比甚至在45%以下。通過CRIC系統(tǒng)綜合測(cè)算，南京本輪集中土拍平均地房比為53%，平均房地差為12088元/平方米，盈利空間還是比較可觀的。

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?04

?流拍和臨時(shí)撤牌成為常態(tài)

??三輪集中供地“穩(wěn)預(yù)期”是關(guān)鍵

??同其它城市一樣，廣州和南京二輪集中土拍“底價(jià)成交”也是主流，規(guī)則調(diào)整下熱度整體下降亦在意料之中。不過，相比于南京仍有11宗觸頂搖號(hào)地塊，廣州二輪集中土拍熱度則直接降至冰點(diǎn)，出現(xiàn)了過半地塊流拍的現(xiàn)象。究其原因，主要是由于廣州此次集中出讓地塊條件較為苛刻，多宗地有大體量安置房和公租房配建要求，大幅抬高了拿地成本，導(dǎo)致房企尤其是民營(yíng)企業(yè)參與度不高。

??展望未來，在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土地流拍和臨時(shí)撤牌將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)，央企、國企在接下來也仍是集中土拍拿地主力。這也意味著當(dāng)前市場(chǎng)降溫預(yù)期已經(jīng)形成，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控效果顯現(xiàn)。

不過，需要關(guān)注的是，在當(dāng)前調(diào)控大環(huán)境收緊及現(xiàn)金流壓力下，供給側(cè)民營(yíng)企業(yè)集體“躺平”，需求側(cè)沈陽、長(zhǎng)春等城市出臺(tái)政策托市與杭州等城市“打新”現(xiàn)象仍存，充分表明市場(chǎng)預(yù)期仍未趨穩(wěn)。因此在第三輪集中供地中，主管部門如何穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期才是重中之重。