[克而瑞]二輪土拍頻拿地，“利潤王”中海逆勢大筆掃貨

??10月以來，中海在北京、杭州第二輪集中供地中接連出手，先以59.69億元的價格競得杭州市拱墅區(qū)地塊，后又以11.6億、45億的價格于北京獲取兩塊地。加上此前中海在深圳、廣州、天津、南京的大舉掃貨表現(xiàn)，給頻頻流拍的第二次集中拍地帶來了一絲暖意。中海一改往日謹慎保守的背后，體現(xiàn)了其怎樣的戰(zhàn)略導向？

??國企央企成為第二輪土拍拿地主力

??2021年7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長表示，要著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

??從9月沈陽、東莞、天津、南京等重點城市的二次集中土拍規(guī)則來看，基本采取了新的出讓規(guī)則，加強了對競拍房企的資格審查，強調(diào)房企購地需利用自有資金等。此外，經(jīng)過首輪供地，不少企業(yè)可投資資金減少，且三四季度獲取的地塊無法在當年對業(yè)績形成貢獻，企業(yè)拿地意愿降低。在此影響下，二輪集中土拍熱度明顯下滑，底價成交和臨時撤牌成為主旋律。與此同時，資金充足的央企、國企成為了重點城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可占八成以上，其中中海表現(xiàn)尤其亮眼。

??如9月28日，深圳成功出讓21宗地塊，成交總價達452.97億元；民企僅拿地4塊，國企和央企的拿地成交價占比達90%。其中，中海和保利成為最大贏家，中海共報名18宗地，最終獲取4宗地塊，成交價達127億，占當日拍地成交總價的28%；而保利拿了3宗地塊，成交價71.82億，占比16%。

??既要規(guī)模也要利潤

??中海各城土拍集中發(fā)力

??中海9月拿地超500億，權(quán)益總價占前8月的62%

??事實上，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于9月集中招拍掛拿地共25幅，新增總建面達444萬平米，權(quán)益建面414萬平米；拿地總價512億元，權(quán)益拿地總價503億元，權(quán)益拿地總價占到了前8月的62%，可謂是集中發(fā)力。2021年前9月，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）共新增投資權(quán)益金額1311億元，其中通過集中供地方式投資權(quán)益金額644億元，占比達49%。在集中供地中，第二輪集中供地共投資權(quán)益金額519億元，為第一輪的4倍多。

??單9月來看，中海于深圳、廣州、天津、南京分別耗資127億、99億、85億及80億獲取了共13宗地塊，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得頭籌，分別占到了出讓總價的28%、30%及16%。

??財務優(yōu)異、預算充足，錯峰拿地追求更多利潤

??中海地產(chǎn)大手筆拿地的背后，與其優(yōu)異的財務情況以及充足的投資預算有較大關系。截止2021年上半年，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達1174.27億元，較年初上升了6.3%；現(xiàn)金短債比2.6；凈負債率為32.54%，處于40%以下的行業(yè)較低水平；此外扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為53%，屬于綠檔企業(yè)。充足的現(xiàn)金及優(yōu)秀的財務情況，為土地市場上的開疆擴土提供了可能性。

此外，中海2021年的新增土儲權(quán)益投資預算達1650億，上半年中海在22個集中供地市場中，共參加了400多次競投，但由于嚴格的投資紀律，出于追求合理回報下（第一輪土拍熱度較高，溢價率較高），拿地保守且謹慎。上半年新增土儲的權(quán)益地價458億元，僅完成預算的28%，若包含中海宏洋的購地部分（權(quán)益購地金額達778.2億元）占比也僅達47%。對于下半年的中海而言，投資獲地可謂是時間緊、任務重。

??值得注意的是，第二輪集中土拍，雖然深圳、廣州都設置了普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調(diào)3%-9.2%，但同時也設置了溢價率不得高于15%的規(guī)定。第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，能將土地溢價控制在較低水平，降低拿地成本，相比第一次土拍，預留了更多利潤空間，但該利潤空間或仍難足以支持中海以往的利潤率水平。

??歷年來，“利潤王”中海地產(chǎn)的毛利率與凈利率雖維持行業(yè)前列，但在限價及調(diào)控的大背景下，均不可避免地出現(xiàn)了下滑。2021年上半年中海的毛利率跌至30%以下，為28.54%；凈利率跌至20.36%。從9月所獲得的地塊來看，在新的限價政策下，或不能達到原先利潤率水平，但相較于上半年土拍熱度較高的情況下，已是最好結(jié)果。

??對中海而言，9月份及近期在土拍市場上的表現(xiàn)，可謂讓人眼前一亮。分析大舉拿地的背后，是做足功課前提下，審時度勢的結(jié)果。從第四季度來看，中海地產(chǎn)仍有近700億的投資額度，若包括中海宏洋在內(nèi)也有超300億的投資預算。在預算充足的前提下，相信年前中海的拿地意愿仍將十分強烈。但在一二線嚴格限價下，新獲取的地塊又是否真的能夠達標“利潤王”中海對利潤的要求與標準仍有待觀察。