[克而瑞]二輪土拍頻拿地，“利潤王”中海逆勢(shì)大筆掃貨

??10月以來，中海在北京、杭州第二輪集中供地中接連出手，先以59.69億元的價(jià)格競(jìng)得杭州市拱墅區(qū)地塊，后又以11.6億、45億的價(jià)格于北京獲取兩塊地。加上此前中海在深圳、廣州、天津、南京的大舉掃貨表現(xiàn)，給頻頻流拍的第二次集中拍地帶來了一絲暖意。中海一改往日謹(jǐn)慎保守的背后，體現(xiàn)了其怎樣的戰(zhàn)略導(dǎo)向？

??國企央企成為第二輪土拍拿地主力

??2021年7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長表示，要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

??從9月沈陽、東莞、天津、南京等重點(diǎn)城市的二次集中土拍規(guī)則來看，基本采取了新的出讓規(guī)則，加強(qiáng)了對(duì)競(jìng)拍房企的資格審查，強(qiáng)調(diào)房企購地需利用自有資金等。此外，經(jīng)過首輪供地，不少企業(yè)可投資資金減少，且三四季度獲取的地塊無法在當(dāng)年對(duì)業(yè)績形成貢獻(xiàn)，企業(yè)拿地意愿降低。在此影響下，二輪集中土拍熱度明顯下滑，底價(jià)成交和臨時(shí)撤牌成為主旋律。與此同時(shí)，資金充足的央企、國企成為了重點(diǎn)城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國企競(jìng)得地塊可占八成以上，其中中海表現(xiàn)尤其亮眼。

??如9月28日，深圳成功出讓21宗地塊，成交總價(jià)達(dá)452.97億元；民企僅拿地4塊，國企和央企的拿地成交價(jià)占比達(dá)90%。其中，中海和保利成為最大贏家，中海共報(bào)名18宗地，最終獲取4宗地塊，成交價(jià)達(dá)127億，占當(dāng)日拍地成交總價(jià)的28%；而保利拿了3宗地塊，成交價(jià)71.82億，占比16%。

??既要規(guī)模也要利潤

??中海各城土拍集中發(fā)力

??中海9月拿地超500億，權(quán)益總價(jià)占前8月的62%

??事實(shí)上，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于9月集中招拍掛拿地共25幅，新增總建面達(dá)444萬平米，權(quán)益建面414萬平米；拿地總價(jià)512億元，權(quán)益拿地總價(jià)503億元，權(quán)益拿地總價(jià)占到了前8月的62%，可謂是集中發(fā)力。2021年前9月，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）共新增投資權(quán)益金額1311億元，其中通過集中供地方式投資權(quán)益金額644億元，占比達(dá)49%。在集中供地中，第二輪集中供地共投資權(quán)益金額519億元，為第一輪的4倍多。

??單9月來看，中海于深圳、廣州、天津、南京分別耗資127億、99億、85億及80億獲取了共13宗地塊，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得頭籌，分別占到了出讓總價(jià)的28%、30%及16%。

??財(cái)務(wù)優(yōu)異、預(yù)算充足，錯(cuò)峰拿地追求更多利潤

??中海地產(chǎn)大手筆拿地的背后，與其優(yōu)異的財(cái)務(wù)情況以及充足的投資預(yù)算有較大關(guān)系。截止2021年上半年，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達(dá)1174.27億元，較年初上升了6.3%；現(xiàn)金短債比2.6；凈負(fù)債率為32.54%，處于40%以下的行業(yè)較低水平；此外扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53%，屬于綠檔企業(yè)。充足的現(xiàn)金及優(yōu)秀的財(cái)務(wù)情況，為土地市場(chǎng)上的開疆?dāng)U土提供了可能性。

此外，中海2021年的新增土儲(chǔ)權(quán)益投資預(yù)算達(dá)1650億，上半年中海在22個(gè)集中供地市場(chǎng)中，共參加了400多次競(jìng)投，但由于嚴(yán)格的投資紀(jì)律，出于追求合理回報(bào)下（第一輪土拍熱度較高，溢價(jià)率較高），拿地保守且謹(jǐn)慎。上半年新增土儲(chǔ)的權(quán)益地價(jià)458億元，僅完成預(yù)算的28%，若包含中海宏洋的購地部分（權(quán)益購地金額達(dá)778.2億元）占比也僅達(dá)47%。對(duì)于下半年的中海而言，投資獲地可謂是時(shí)間緊、任務(wù)重。

??值得注意的是，第二輪集中土拍，雖然深圳、廣州都設(shè)置了普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%，但同時(shí)也設(shè)置了溢價(jià)率不得高于15%的規(guī)定。第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，能將土地溢價(jià)控制在較低水平，降低拿地成本，相比第一次土拍，預(yù)留了更多利潤空間，但該利潤空間或仍難足以支持中海以往的利潤率水平。

??歷年來，“利潤王”中海地產(chǎn)的毛利率與凈利率雖維持行業(yè)前列，但在限價(jià)及調(diào)控的大背景下，均不可避免地出現(xiàn)了下滑。2021年上半年中海的毛利率跌至30%以下，為28.54%；凈利率跌至20.36%。從9月所獲得的地塊來看，在新的限價(jià)政策下，或不能達(dá)到原先利潤率水平，但相較于上半年土拍熱度較高的情況下，已是最好結(jié)果。

??對(duì)中海而言，9月份及近期在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)，可謂讓人眼前一亮。分析大舉拿地的背后，是做足功課前提下，審時(shí)度勢(shì)的結(jié)果。從第四季度來看，中海地產(chǎn)仍有近700億的投資額度，若包括中海宏洋在內(nèi)也有超300億的投資預(yù)算。在預(yù)算充足的前提下，相信年前中海的拿地意愿仍將十分強(qiáng)烈。但在一二線嚴(yán)格限價(jià)下，新獲取的地塊又是否真的能夠達(dá)標(biāo)“利潤王”中海對(duì)利潤的要求與標(biāo)準(zhǔn)仍有待觀察。