[中房研協(xié)]亟需將法治思維納入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

  中央多次強調(diào)要簡政放權(quán)，推進房地產(chǎn)稅收立法，推行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，將房地產(chǎn)市場調(diào)控權(quán)下放給地方政府，實行分層次調(diào)控和差別化調(diào)控，逐步取消限購、限價、 限貸等政策，房地產(chǎn)業(yè)逐步朝著常態(tài)化方向發(fā)展。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場十多年來無軌運行，導致投機盛行、高位運行、顛簸前行、積重難返。

  要穩(wěn)妥解決房地產(chǎn)市場存在的問題，當務(wù)之急是要依據(jù)十八屆四中全會即將確立的法治化原則，將法治思維納入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略部局，逐步建立健全房地產(chǎn)法制。 前十年房地產(chǎn)業(yè)的最大失誤是行政干預不斷升級，而相關(guān)的立法舉步不前，錯失了建立依法管控市場的法律制度體系的最佳機遇期。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土 地管理法》等經(jīng)過二十年以上的施行，許多規(guī)定與市場嚴重脫節(jié)，尤其是對嚴重的市場投機幾乎沒有任何法律條款可約束。例如，在北上廣深等一線城市和一些熱點 的二線城市，房地產(chǎn)市場形成了投資乃至投機的潛規(guī)則，一些投資投機客熱衷于炒房囤房，對這類行為，限購或征稅都難以善終，力度小了隔靴搔癢，力度大了又極 易引起市場恐慌和拋售。國外的做法是將征稅和依法治市相結(jié)合。我們可以通過制定《住宅法》和相關(guān)的法律規(guī)定，如房地產(chǎn)稅法等，共同限制投資和投機行為，引 導房地產(chǎn)市場進入健康、平穩(wěn)的發(fā)展軌道。

  在十年的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，我們的政府權(quán)力過大，偏好行政干預市場。遇有問題則高舉令牌，用問責約談糾正“偏軌”行為，用簡單的方法應對復雜的問題，以為這 樣做簡便易行成本低，效率高。其結(jié)果是由于沒有固定的游戲規(guī)則，“對人不對事”，導致法不制眾，亂象叢生，限制了市場配置資源，限制了市場自由競爭，限制 了優(yōu)勝劣汰，限制了市場化的活力。結(jié)果價格越限越高，需求越限越旺，成交量越限越大，住房信息系統(tǒng)遲遲建立不起來，任由市場“盲人騎瞎馬”，碰上金融收 縮，市場嚴重供大于求的矛盾立即顯現(xiàn)，賣方市場立馬轉(zhuǎn)為買方市場，一二三線城市全線下行。眼下取消限貸政策，如果力度過大，有可能重復2009年的軌跡，出現(xiàn)市場虛熱的狀況。

  解決這些問題的唯一辦法是通過立法，建立房地產(chǎn)法律制度體系，依法調(diào)節(jié)市場，依法管理市場，“對事不對人”，讓房地產(chǎn)業(yè)在法制的軌道上平穩(wěn)運行幾十年甚至上百年。為此，必須通過立法程序，制定《住宅法》(函蓋住房保障)， 修訂《城市房地產(chǎn)管理法》、《規(guī)劃法》、《土地管理法》、《環(huán)境保護法》、《征地拆遷辦法》以及與房地產(chǎn)相關(guān)的土地、財政、稅收、金融、價格、等方面的法 律制度。比如，執(zhí)行了二十年的《商品房預售管理辦法》，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，逐步從“良幣驅(qū)除劣幣”走向“劣幣驅(qū)除良幣”，越來越顯得與市場脫節(jié)，助長 了房地產(chǎn)市場的投機化運行。當年在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，政府和開發(fā)企業(yè)缺乏資金，借鑒香港售樓花，賣圖紙的做法，對監(jiān)管商品房預售行為和啟動房地產(chǎn)市場 起了一定的作用。但是，這項制度有著先天的缺陷，尤其是不符合一手付款一手交貨的公平交易原則，逐漸被有些開發(fā)商和中介商用來捂盤惜售、囤房漲價、炒房炒 地，使房地產(chǎn)投機合法化。市場呼喚改革商品房預售制為現(xiàn)房銷售制，這就迫切需要將《商品房預售管理辦法》修改為《商品房現(xiàn)房銷售管理辦法》，在修法的前提 下用三到五年的時間逐步將商品房預售制度過渡到商品房現(xiàn)房銷售制度。諸如此類需要通過修法乃至立法改變法律滯后和管理疏漏的問題很多。當前有以下房地產(chǎn)市 場運行的基本原則亟需通過法律法規(guī)予以確立：

  1.“居者有其屋”的物權(quán)形態(tài)應以“住有所居”為主，市場供應應是“租售并舉”；

  2.住房的屬性應以“居住性為主，投資性為輔”，要規(guī)范投資，遏制投機，制裁暴利，市場投資應以出租房屋收取租金為主；

  3.推進住房保障和供應體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

  4.將捂盤惜售、哄抬房價、弄虛作假、囤房炒房、簽“陰陽合同”、吃差價等定為投機行為，將相關(guān)投機客逐出市場；

  5.制定和完善住房租賃法律法規(guī)，保障承租人合法權(quán)益，穩(wěn)定承租權(quán)，維護合理的租賃預期，規(guī)范租賃市場，培育中低收入者理性的租賃消費觀；

  6.建立“市場為主，保障為輔”的住房供應體制，確立“高端找市場，中端給補貼，低端有保障”的基本政策；

  7.確立住房消費“自住其力”、住房保障“補人頭為主，補磚頭為輔”等原則，供應方式應是租賃房，防止福利化傾向；

  8.中低收入者通過獲得購房補貼、租金補貼和金融資助，向市場購、租房也屬于住房保障的范疇，唯有最低收入者可以獲得全額租金補貼；

  9.改革土地制度，提高征地拆遷補償標準，給農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證，允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，從根本上遏制土地財政；

  10.改善土地供應，保證普通住房用地供給，限制高檔住宅、豪宅、別墅用地；遏制囤地投機，開發(fā)商在受讓土地后一年不開發(fā)的征收閑置費，兩年不開發(fā)的無償收回；

  綜 上所述，建立房地產(chǎn)長效機制，必須立法先行，通過制定和實施法律法規(guī)所形成的效力和定力，長期、穩(wěn)定地約束房地產(chǎn)市場各類主體，讓政府、企業(yè)和個人都不能 逾越法律。消除之前運動式行政調(diào)控下滋生的各類“灰色產(chǎn)業(yè)”、投機行為、尋租行為，建立房地產(chǎn)市場百年運行的長效機制。

  (本文作者：中國房地產(chǎn)研究會副會長、南京房地產(chǎn)協(xié)會會長·胡志剛)