[克而瑞]10月末去化周期升至16個(gè)月，廣義庫存破38億平

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測(cè)算。

??2021年10月，房企推盤積極性不高，供應(yīng)“腰斬”，成交持續(xù)回落“觸底”，同環(huán)比齊跌，但降幅有收窄趨勢(shì)。受此影響，狹義庫存小幅微增至6.04億平，成交增長(zhǎng)動(dòng)能不足，去化周期由2021年9月末的14.76個(gè)月上漲至16.04個(gè)月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，小幅微增至38.43億平，同比上漲11%，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??商品房待售面積

??穩(wěn)中有降至5.02億平

??住宅降幅收窄、商辦庫存積壓

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積50203萬平方米，比9月末減少81萬平方米。其中，住宅待售面積減少41萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少1萬平方米。

??事實(shí)上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，6月小幅跳增后，7-10月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，因市場(chǎng)下行加劇，住宅待售面積環(huán)比降幅有逐步收窄趨勢(shì)；商辦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷跡象顯著：辦公待售面積由降轉(zhuǎn)增，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)待售面積基本與上月持平，疫情不確定性使得商業(yè)市場(chǎng)銷售呈疲軟態(tài)勢(shì)。

??狹義庫存

??6.04億平高位波動(dòng)

??同比僅一線回落，三四線漲幅居首

??2021年10月，狹義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年10月百城商品住宅庫存量達(dá)到了60439萬平方米，環(huán)比上漲1%，同比增長(zhǎng)4%。事實(shí)上，“銀十”本是傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，但隨著今年下半年樓市顯著轉(zhuǎn)冷，房企推盤積極性不高，10月百城供應(yīng)環(huán)比“腰斬”，信貸略有松動(dòng)，但難挽成交頹勢(shì)，本月樓市成交“觸底”，同環(huán)比齊跌，但降幅有收窄趨勢(shì)，因而狹義庫存小幅微增，6.04億平高位持穩(wěn)。

??不同能級(jí)城市呈現(xiàn)差異化行情：一線環(huán)比微增1%，同比下跌4%，因10月供應(yīng)集中放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平；三四線高位持穩(wěn)，同比上漲8%，漲幅在不同能級(jí)城市中居首。

??具體來看，4個(gè)一線城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅基本都在2%；同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，居民購(gòu)買力充裕，整體成交較上月穩(wěn)中有增；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動(dòng)不大。廣州、深圳供應(yīng)顯著縮量情況下，成交延續(xù)低位徘徊，整體同比漲幅基本持穩(wěn)在6%-8%。

??二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原10月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，成都因供應(yīng)集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲42%；同比來看，漲多跌少，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，昆明、鄭州、南寧、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；相較而言，貴陽、長(zhǎng)沙、杭州、廈門等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超2成，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??三四線城市狹義庫存環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、衢州、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如東營(yíng)、三亞、寧德、德清等10月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在40%以上，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??具體來看，4個(gè)一線城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅基本都在2%；同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，居民購(gòu)買力充裕，整體成交較上月穩(wěn)中有增；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動(dòng)不大。廣州、深圳供應(yīng)顯著縮量情況下，成交延續(xù)低位徘徊，整體同比漲幅基本持穩(wěn)在6%-8%。

??二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原10月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，成都因供應(yīng)集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲42%；同比來看，漲多跌少，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，昆明、鄭州、南寧、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；相較而言，貴陽、長(zhǎng)沙、杭州、廈門等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超2成，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??三四線城市狹義庫存環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、衢州、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如東營(yíng)、三亞、寧德、德清等10月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在40%以上，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

圖2-3 2021年10月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年10月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??庫存消化周期

??加速上行至16.04個(gè)月

??三四線18.56個(gè)月去化承壓

??10月，因整體市場(chǎng)下行加劇，成交持續(xù)轉(zhuǎn)冷，狹義庫存保持小幅微增態(tài)勢(shì)，因而去化周期加速上行，由2021年9月末的14.76個(gè)月上漲至16.04個(gè)月。

??不同能級(jí)城市均保持上揚(yáng)，一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期微增1%至11.88個(gè)月，同比上漲15%。二線去化周期加速上行至14.92個(gè)月，但仍低于百城平均；三四線庫存積壓現(xiàn)象較為明顯，主要源于成交熱度回落，去化周期達(dá)到了18.56個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于8個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，廣、深去化周期同環(huán)比齊增，主要是受狹義庫存高位持穩(wěn)，成交熱度略有回落影響，深圳環(huán)比回落，同比持增，僅上海一城去化周期同環(huán)比齊降，主要是因本月供應(yīng)集中放量帶動(dòng)成交回升，居民購(gòu)買力相對(duì)充裕，即便政策層層加碼，依舊難掩成交熱情。去化周期降為5.24個(gè)月月，仍顯著低于去年同期。

??30個(gè)二線城市中僅有大連、沈陽、哈爾濱、長(zhǎng)春、太原5個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；僅有不到4成的城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中大連、沈陽、長(zhǎng)春、青島、昆明、南寧、鄭州、武漢、蘇州、天津等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，杭州、重慶、石家莊等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)18.56個(gè)月，同環(huán)比齊增，且同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫存壓力驟增，近半數(shù)（31城）去化周期已在20個(gè)月以上。變化情況來看，東南沿海城市部分城市諸如莆田、常州、泰州、揚(yáng)州、佛山、舟山、鹽城、張家港、三明、嘉興、麗水、惠州、中山因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，同環(huán)比保持增勢(shì)。而太倉(cāng)、晉江等迎來此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

表3-1百城2021年10月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??廣義庫存

??穩(wěn)中有增至38.43億平

??一線集中供地致同比由降轉(zhuǎn)增

??廣義庫存本月持續(xù)高位波動(dòng)，2021年10月末達(dá)384300萬平方米，環(huán)比微增2%，同比上漲11%?？剂康绞袌?chǎng)下行壓力下，狹義庫存高位波動(dòng)，廣義庫存的微增主要與房企開工意愿回升密切相關(guān)，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，10月全國(guó)新開工面積13792萬平方米，環(huán)比下降21%。同比降幅較9月大幅擴(kuò)大19.6pct至33.1%，規(guī)模創(chuàng)2020年以來新低，基于此，未開工地塊量穩(wěn)中有增也使得廣義庫存延續(xù)上行態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來看，不同能級(jí)城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲幅均在3%以內(nèi)，同比來看，三四線高達(dá)12%，在不同能級(jí)城市中居首，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??一線城市中，廣、深廣義庫存環(huán)比微跌，同比持增，上海則剛好相反，環(huán)比上升，同比回落，主要源于上海本月迎來第三次集中土拍，共出讓住宅用地共計(jì)27幅，其中24宗商品房用地，另2宗為城中村舊改地塊，還有1宗是“雙定雙限房”商品住房項(xiàng)目，總出讓面積約156萬平方米，總起拍價(jià)超411億元，從而使得未開工地塊量大幅上升，不過總體還是顯著低于去年同期水平。北京廣義庫存同環(huán)比齊增且漲幅均在10%以上，步入冬季，開工速度明顯放緩所致?？傮w來看，在市場(chǎng)整體下行加劇的大背景下，一線城市抗跌保值屬性愈發(fā)顯著，整體潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍之內(nèi)。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、株洲10月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺(tái)、南昌、滄州、蚌埠、岳陽、太原、長(zhǎng)沙、蘭州、寶雞、哈爾濱、淄博、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少：以西安、蘭州、哈爾濱、成都為代表的弱二線城市和以株洲、淄博、荊門、北海、云浮、岳陽、保定為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、三明、蕪湖、云浮等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。而部分城市諸如石獅、晉江、漳州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

表4-1 百城2021年10月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，10月樓市“觸底”，供應(yīng)”腰斬”，成交同環(huán)比齊跌但漲幅收窄，由此拉動(dòng)狹義庫存穩(wěn)中微增至6.04億平，但去化周期顯著拉長(zhǎng)至16.04個(gè)月，廣義庫存則突破38億平，延續(xù)高位波動(dòng)。分能級(jí)來看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，雖然10月廣、狹義庫存環(huán)比均有上行趨勢(shì)，廣義庫存同比也由降轉(zhuǎn)增，不過去化周期仍在1年以下，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存同環(huán)比波動(dòng)不大；廣義庫存環(huán)比微降，同比持增。三四線壓力陡增，狹、廣義庫存、去化周期同比漲幅均屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，庫存風(fēng)險(xiǎn)開始浮出水面。

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存仍將延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會(huì)太高。不同城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢(shì)，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購(gòu)房行為將逐步趨于理性，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如連江、防城港、北海、寶雞、煙臺(tái)、永泰、梅州、來賓、欽州等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來看，中長(zhǎng)期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存穩(wěn)步增長(zhǎng)，而房企新開工意愿不足。一方面，年末將至，整體供地進(jìn)入尾聲期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿一般，基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。