[易居研究院]2021年9月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??一、近7年最差“金九”，短期內(nèi)40城新房成交量將持續(xù)回落

??2021年9月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2200.8萬(wàn)平方米，為2015年以來(lái)最差“金九”。從增速來(lái)看，9月環(huán)比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比降幅加速擴(kuò)大。

??為了避免單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾，本報(bào)告采用近6個(gè)月新建商品住宅移動(dòng)平均同比增速來(lái)進(jìn)一步分析。從整體走勢(shì)來(lái)看，該曲線具有明顯的周期性。2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線在歷史較低值附近震蕩，7月開(kāi)始上行。受去年同期的低基數(shù)影響，新建商品住宅移動(dòng)平均同比增速在2021年5月見(jiàn)頂，其后持續(xù)回落。在各種嚴(yán)格調(diào)控政策的組合拳下，新建商品住宅市場(chǎng)情緒已高速回落，9月40城近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，大降13.7個(gè)百分點(diǎn)至-9.3%。

??預(yù)計(jì)到今年年底，調(diào)控政策總基調(diào)將持續(xù)從嚴(yán)，四季度該曲線還將繼續(xù)下行，甚至到明年年初都未必觸底。但考慮到目前房企整體債務(wù)危機(jī)較嚴(yán)重，可能引發(fā)降價(jià)促銷等惡性競(jìng)爭(zhēng)、爛尾樓、破產(chǎn)等連鎖反應(yīng)，四季度地方上“因城施策”的政策微調(diào)概率變大。在此背景下，預(yù)計(jì)四季度40城新房成交降溫速度可能略放緩。

??二、40城和全國(guó)新房成交增速已連續(xù)回落6個(gè)月

??2021年9月，40城新建商品住宅1-9月累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)11.4%，增速較上月回落7.2個(gè)百分點(diǎn)。從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。2018年1月，該曲線開(kāi)始反彈，隨后近2年時(shí)間里都在0軸附近小幅震蕩。2020年初，受春節(jié)和疫情影響，同比增速曲線大幅跳水，增速創(chuàng)下2012年3月以來(lái)的歷史最低點(diǎn)-37.5%。2020年3月隨著銷售逐步恢復(fù)正常，同比降速持續(xù)收窄，并在2020年12月由負(fù)轉(zhuǎn)正。2021年年初，受去年同期低基數(shù)影響，同比增速曲線大幅上行，并在3月迅速見(jiàn)頂，此后持續(xù)回落，截至9月已連續(xù)回落6個(gè)月。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速，兩條曲線走勢(shì)大致相近，其中40城曲線波動(dòng)更大，主要是因?yàn)橐欢€城市市場(chǎng)彈性大，其次是一二線城市對(duì)調(diào)控政策更為敏感。在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，預(yù)計(jì)40城和全國(guó)新建商品住宅成交面積年初累計(jì)同比增速都將繼續(xù)回落。

??三、1-9月累計(jì)同比增速一線城市回落速度最快，三線城市已率先轉(zhuǎn)負(fù)

??分梯隊(duì)來(lái)看，一、二、三四線城市1-9月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速均收窄，增速依次為39.8%、14.5%、-2.9%，較上月分別收窄16.9、5.6、8.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市由于去年同期基數(shù)低，今年前2個(gè)月同比增速?zèng)_高幅度最大，所以現(xiàn)在降溫狀態(tài)下反彈最明顯，回落速度最快；三線城市沖高幅度最小，目前前9個(gè)月同比增速已率先轉(zhuǎn)負(fù)；二線城市的同比增速則介于一線城市和三四線城市之間。

??從曲線形態(tài)上看，9月三類城市降幅均略有放緩。其中，一線和強(qiáng)二線城市當(dāng)前新房政策依然偏緊，但從當(dāng)?shù)卣膭?dòng)作來(lái)看，調(diào)控更傾向于二手房市場(chǎng)。弱二線和三線城市則開(kāi)始了“兩手抓”，新房和二手房監(jiān)管同時(shí)加強(qiáng)。而三四線城市開(kāi)始通過(guò)放寬落戶要求，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等政策，以穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期。部分降溫過(guò)快的城市甚至出臺(tái)了“限跌令”。預(yù)計(jì)在調(diào)控政策加持下未來(lái)幾個(gè)月三類城市都將繼續(xù)降溫，但是速度可能有不同程度放緩。

??四、韶關(guān)、南寧連續(xù)6個(gè)月市場(chǎng)最冷，淮安、徐州降溫較快

??40城1-9月新建商品住宅成交面積累計(jì)同比增速排名前十的城市依次為：廈門(mén)、珠海、北京、杭州、深圳、武漢、福州、南京、重慶、廣州。排名后五位的城市分別為韶關(guān)、南寧、洛陽(yáng)、長(zhǎng)沙、淮安。從城市排名變化來(lái)看，總體較8月變化不大，但絕大多數(shù)城市同比增速都顯著回落。其中，增速為負(fù)的城市共有15個(gè)，相比8月新增2個(gè)。

??具體城市來(lái)看，廈門(mén)1-9月新房成交累計(jì)同比增速繼續(xù)位居40城之首，但受疫情影響，9月環(huán)比暴降52.8%。韶關(guān)和南寧連續(xù)6個(gè)月市場(chǎng)最低迷。其中，9月南寧新房成交環(huán)比下降14.5%，繼續(xù)降溫，而韶關(guān)環(huán)比增長(zhǎng)12.6%。

??從城市區(qū)域特點(diǎn)來(lái)看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區(qū)。值得注意的是，蘇北地區(qū)城市今年排名整體下降較快，尤其是部分三線城市，近幾個(gè)月正在加速降溫。

??比較有代表性的城市是淮安和徐州，兩城新房成交均是去年較熱，今年顯著降溫。其中，淮安9月同比大降39.7%，徐州暴降74.4%。需要注意的是，徐州8-9月的首套房貸利率基本在5.65-5.8%之間，二套房貸款利率保持在5.85 - 6.05%左右，均高于全國(guó)平均水平。根據(jù)最新不完全調(diào)查，10月上旬徐州農(nóng)業(yè)、工商、平安、中信、招商銀行首套房貸利率全部上漲至5.7%以上，建設(shè)、興業(yè)兩家銀行上漲至6%，且多家銀行表示房貸額度緊張。這對(duì)徐州購(gòu)房者而言無(wú)疑又增加了購(gòu)房成本，同時(shí)，對(duì)已經(jīng)降溫較快的徐州新房市場(chǎng)更是雪上加霜。

??五、市場(chǎng)觀望情緒濃厚，新房成交市場(chǎng)正快速進(jìn)入寒冬

??2021年9月40城新建商品住宅成交量繼續(xù)高速回落，創(chuàng)下2015年以來(lái)最差“金九”。從政策面來(lái)看，近幾個(gè)月調(diào)控政策對(duì)樓市影響還在持續(xù)發(fā)酵，9月全國(guó)新房調(diào)控政策總體仍偏緊。這使得目前投資購(gòu)房者整體意愿不足，而真正想要買(mǎi)新房的剛需群體，多以觀望情緒為主。十一黃金周市場(chǎng)延續(xù)了觀望情緒，依舊顯著降溫。因此我們對(duì)“銀十”的預(yù)期較悲觀，新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到房企負(fù)債危機(jī)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，四季度地方上“因城施策”的政策微調(diào)概率變大?？赡苁袌?chǎng)下行速度會(huì)短暫性放緩，但下行趨勢(shì)恐將維持一段時(shí)間，甚至明年年初未必見(jiàn)底。

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