[易居研究院]2021年10月熱點(diǎn)城市二手住宅市場報告

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??一、1－10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，2015年來的大行情結(jié)束

??2021年10月，易居研究院監(jiān)測的13個熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為3.6萬套，較上月縮水1.4萬套，環(huán)比大降26.9%，同比暴降42.8%；1－10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)至-2.1%。

??今年下半年以來，二手住宅市場形勢急轉(zhuǎn)直下，成交量連續(xù)多月快速下滑。這幾個月大部分熱點(diǎn)城市響應(yīng)中央要求，紛紛收緊調(diào)控，出臺了二手房指導(dǎo)價、限購、整治市場亂相等政策。這一系列措施對樓市影響巨大。此外，信貸環(huán)境的不斷收緊，使得今年三季度開始，全國放款難的現(xiàn)象越來越多。這也很大程度地限制了熱點(diǎn)城市的樓市成交。

??從目前的13城成交總量絕對值來看，已基本回落至2014年10月水平，標(biāo)志著2015年以來的二手樓市上升大行情結(jié)束。 

??二、10月僅廈門1城成交量能度為正，深圳量能度連續(xù)6個月墊底

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40% 

??根據(jù)計(jì)算結(jié)果，10月13個熱點(diǎn)城市中，二手住宅成交量能度為負(fù)的城市數(shù)量已高達(dá)12個，僅廈門1城量能度仍為正。10月廈門二手住宅成交量環(huán)比暴增47.3%，主要原因是上月廈門受福建省疫情影響基數(shù)過低。

??10月深圳二手住宅成交量能度僅-47.3%，已連續(xù)第6個月在熱點(diǎn)城市中墊底。主要原因有兩點(diǎn)：首先，深圳是全國最早出臺二手房指導(dǎo)價的城市，市場預(yù)期最先轉(zhuǎn)向；其次，對比其他城市來看深圳的政策力度較大，如覆蓋范圍包括了全市3595個小區(qū)，且參考價格普遍低于政策前小區(qū)掛牌價格30%左右，因此市場反應(yīng)整體較大。

??易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳本月二手住宅成交1975套，雖較上月略有回升，但仍然維持在近10年低位附近。我們認(rèn)為深圳上月的1765套大概率是過去十年的二手住宅成交量底部（除去2012年和2020年的春節(jié)月份）。但考慮到10月23日全國人民代表大會常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的消息，短期內(nèi)對深圳二手住宅市場有利空影響，在目前市場明顯已經(jīng)形成悲觀預(yù)期的情況下，深圳二手住宅成交規(guī)模持續(xù)回彈的可能性不大，大概率還將在2000套附近震蕩運(yùn)行幾個月。

??三、杭州二手房成交量年內(nèi)縮水近8成，大連10月慘遭“腰斬”

??在這輪樓市降溫過程中，杭州二手住宅市場反應(yīng)尤為明顯。從杭州二手住宅成交歷史來看，月成交量達(dá)到12000套是歷史較高水平，而6000套則是低位。今年3月，杭州二手住宅成交量一度創(chuàng)下11534套年內(nèi)高點(diǎn)，此后罕見“7連降”，其中8月跌破6000套大關(guān)，9月跌破4000套大關(guān)，10月僅成交2554套。不到一年時間里，杭州二手住宅成交量就從高位縮水了近8成，暴降至近十年最低值附近。從二手住宅成交量同比增速來看，10月杭州增速僅-64.1%，這是自2015年杭州樓市進(jìn)入上升大周期以來第二次出現(xiàn)如此大的單月降幅（單月最大降幅為2018年9月的-64.6%）。

??主要原因是杭州今年以來持續(xù)站在房地產(chǎn)政策的風(fēng)口浪尖。從今年上半年被住建部約談、浙江省被定位為社會主義共同富裕示范區(qū)，到下半年加碼限購、調(diào)整搖號規(guī)則等“8·5新政”，可以看出杭州政府調(diào)控壓力很大。需要注意的是，10月15日習(xí)總書記在《扎實(shí)推動共同富?！芬晃闹谢诠餐辉５慕嵌忍岢龇康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)內(nèi)容，10月23日全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，市場普遍認(rèn)為杭州大概率會是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。預(yù)計(jì)未來幾個月杭州二手住宅成交量將繼續(xù)向下探底，反彈的可能性不大。

??大連10月二手住宅成交量僅成交2048套，慘遭“腰斬”。8月16日，大連市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》。“連八條”新政擴(kuò)大了限售區(qū)域，同時在增加限售年限方面尤為嚴(yán)厲：新簽商品房可售從取證2年延長至網(wǎng)簽5年，二手房從取證2年延長至3年?，F(xiàn)售加碼，使得10月大連樓市熱度迅速冰凍。預(yù)計(jì)在市場觀望情緒帶動下，未來幾個月大連二手住宅成交量繼續(xù)在偏低位盤整。

??四、市場成交規(guī)模持續(xù)跳水，預(yù)計(jì)年底量價繼續(xù)走弱

??國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價格指數(shù)包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這11個城市的價格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價格指數(shù)，與13城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對比。這里取近6個月移動平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調(diào) 整。比如在本輪周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢，隨后增速持續(xù)收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現(xiàn)，二手住宅價格同比漲幅在2016年四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，2017年后進(jìn)入盤整期，直到疫情期間再度上揚(yáng)。

??觀察二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速與二手住宅價格同比漲幅的關(guān)系，2021年1至4月成交增速和房價漲幅同步持續(xù)上行，5月成交增速見頂，8月則由增轉(zhuǎn)降，10月增速迅速收窄至-25.8%。在此情況下，熱點(diǎn)城市的二手住宅價格同比漲幅已連續(xù)4個月回落。

??9月底以來，房地產(chǎn)市場政策頻發(fā)。央行等監(jiān)管層發(fā)聲不斷，針對房地產(chǎn)金融政策表態(tài)，向市場傳遞積極信號。但在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策影響下，市場對“維穩(wěn)”信號反應(yīng)較為冷淡，我們認(rèn)為短期內(nèi)利空明顯，未來兩三個月熱點(diǎn)城市市場繼續(xù)降溫。預(yù)計(jì)到明年年初二手房量價總體進(jìn)一步走弱。