[克而瑞]11月末狹義庫存持續(xù)上行，廣義庫存由增轉(zhuǎn)降至36.6億平

??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存仍將延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會(huì)太高。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年11月，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上漲25%，成交持續(xù)“探底”，同環(huán)比齊降。受此影響，狹義庫存小幅微增至6.1億平，成交增長動(dòng)能不足，去化周期由2021年10月末的15.94個(gè)月上漲至16.96個(gè)月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存高位回落，小幅微跌至36.56億平，同比由增轉(zhuǎn)降，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)略有緩解。

??01

??商品房待售面積

??穩(wěn)中有降至5.02億平

??住宅降幅顯著、商辦成交疲軟

??國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少26萬平方米。

??事實(shí)上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢，6月小幅跳增后，7-11月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，因市場轉(zhuǎn)淡，房企推盤積極性一般，整體住宅待售面積還是延續(xù)了下行走勢，降幅較上月有擴(kuò)大趨勢；商辦市場去化表現(xiàn)不及住宅，整體待售面積降幅有限，去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態(tài)勢。

      02

??狹義庫存

??6.1億平高位持穩(wěn)，同比僅一線回落

??三四線漲幅居首

??2021年11月，狹義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年11月百城商品住宅庫存量達(dá)到了61025萬平方米，環(huán)比上漲2%，同比增長4%。結(jié)合樓市供求，11月，市場依舊未見起色，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上升25%，同比仍下降34%，成交延續(xù)低位徘徊，環(huán)比再降9%，同比跌幅擴(kuò)至38%。受此影響，狹義庫存小幅微增，6.1億平高位持穩(wěn)。

??不同能級城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲幅基本在3%以內(nèi)，同比來看，一線同比下跌2%，降幅有收窄趨勢，主要源于11月供應(yīng)集中放量；二線城市基本與去年同期持平；三四線庫存壓力穩(wěn)步增長，同比上漲10%，在不同能級城市中居首。

??具體來看，北上廣3城環(huán)比變動(dòng)不大，僅深圳環(huán)比出現(xiàn)大幅增長，主要源于本月供應(yīng)顯著放量，23個(gè)項(xiàng)目集中入市銷售，深鐵瑞城、東海富匯豪庭單盤供應(yīng)皆超10萬平方米。同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場韌性較強(qiáng)，居民購買力充裕，整體成交高位波動(dòng)；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動(dòng)不大。廣州本月供應(yīng)小幅放量帶動(dòng)成交回升，同比漲幅持穩(wěn)8%。

??二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原、武漢11月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，重慶庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲42%；同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回調(diào)加劇，同比漲幅也較大。與之形成鮮明對比的是，長沙、貴陽、杭州、重慶、合肥等去庫存效果顯著，同比下降均超2成，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、衡陽、臨沂、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、東莞、惠州、衢州、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、德清、太倉等11月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在25%以上，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??圖2-3 2021年11月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年11月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（略）

??庫存消化周期

??加速上行至16.96個(gè)月

??三四線19.2個(gè)月去化承壓

??11月，因整體市場延續(xù)低迷，成交持續(xù)轉(zhuǎn)冷，狹義庫存保持小幅微增態(tài)勢，因而去化周期加速上行，由2021年10月末的15.94個(gè)月上漲至16.96個(gè)月。

??不同能級城市均保持上揚(yáng)，一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期微增3%至12.23個(gè)月，同比上漲23%。二線去化周期加速上行至16.08個(gè)月，但仍低于百城平均；三四線庫存積壓現(xiàn)象較為明顯，主要源于成交熱度回落，去化周期達(dá)到了19.2個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小，深圳同環(huán)比齊增，主要是受狹義庫存高位持穩(wěn)，成交熱度雖有小幅回升，但去化周期仍有拉長趨勢，上海由5.24個(gè)月拉長至6.12個(gè)月，但仍顯著低于去年同期，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，北京、廣州環(huán)比回落，同比持增，且增幅均有擴(kuò)大趨勢。

??30個(gè)二線城市中僅有大連、哈爾濱、長春、沈陽、青島、太原、蘭州7個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；僅有1/3的城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中大連、哈爾濱、長春、青島、蘭州、廈門、南寧等面臨去化周期大于20個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)19.2個(gè)月，同環(huán)比齊增，且同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中26城去化周期已在20個(gè)月以上。變化情況來看，東南沿海城市部分城市諸如三明、惠州、嘉興、東莞、鹽城、麗水、泰州、張家港、舟山、揚(yáng)州、金華、常州、湖州、泉州、無錫、溫州、臺(tái)州、珠海等因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，同環(huán)比保持增勢。而太倉等迎來此消彼長的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

??表3-1百城2021年11月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存

??環(huán)比微跌5%至36.56億平

??三四線同環(huán)比齊跌加回落

??廣義庫存本月穩(wěn)步回落，2021年11月末達(dá)365592萬平方米，環(huán)比下降5%，同比則由增轉(zhuǎn)降，降幅為1%?？剂康绞袌鱿滦袎毫ο拢M義庫存高位波動(dòng)，廣義庫存的回落主要源于本月房企開工意愿回升，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，11月全國新開工面積16084萬平方米，環(huán)比上升17%，受此影響，未開工地塊量加速回落。分能級來看，三四線城市同環(huán)比齊跌，回落顯著，一二線環(huán)比微跌，同比仍顯著高于去年同期，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??一線城市中，北京、廣州環(huán)比微跌，同比持增，深圳同環(huán)比齊增，一方面受狹義庫存激增影響，另一方面，深圳本月開啟第三輪集中土拍，土地成交量穩(wěn)中有增，以此也帶動(dòng)了未開工地塊量的攀升。與之形成鮮明對比的是上海廣義庫存同環(huán)比齊降，雖然上海也于本月末開啟了第三輪集中土拍，但前期出讓地塊多為舊改、安置等保障地塊，普通商品住宅用地多集中在12月初開拍，因而本月僅成交了8幅商品宅地，因而整個(gè)廣義庫存量仍處低位徘徊。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊11月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺(tái)、南昌、株洲、長沙、寶雞、蘭州、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲跌參半：以成都、西安、長沙為代表的弱二線城市和以保定、河源等為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、蕪湖、云浮、珠海等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、福州、漳州、龍巖、晉江等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??表4-1 百城2021年11月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，11月樓市延續(xù)低迷走勢，供應(yīng)放量，成交同環(huán)比齊跌，由此拉動(dòng)狹義庫存穩(wěn)中微增至6.1億平，但去化周期顯著拉長至16.96個(gè)月，廣義庫存則降至36.6億平，延續(xù)高位波動(dòng)。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，11月狹義庫存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持穩(wěn)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存同環(huán)比波動(dòng)不大；廣義庫存環(huán)比微降，同比持增。三四線壓力陡增，主要集中在狹義庫存，同比漲幅均屬不同能級之首，顯著超百城平均，不過廣義庫存迎來階段性回落，主要與地方政府供地規(guī)模縮量密切相關(guān)。

??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存仍將延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會(huì)太高。不同城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，尤其在降準(zhǔn)、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)等利好信息頻出的大環(huán)境下，信貸口有松動(dòng)跡象，有望帶動(dòng)成交回升；而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江、煙臺(tái)、梅州、欽州、永泰、來賓、銅陵等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存穩(wěn)步增長，而房企新開工意愿不足。一方面，年末將至，整體供地進(jìn)入尾聲期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿一般，基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。