[克而瑞]11月樓市供應(yīng)增加而成交跌幅擴(kuò)大，地市流拍率仍高位

??11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌勢(shì)依舊，29城成交環(huán)比再降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%。僅一線城市成交回升，6成以上二、三線城市成交疲軟，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。土地市場(chǎng)持續(xù)慘淡，深圳、蘇州、寧波和無(wú)錫三輪集中土拍開啟，土拍熱度均低于二輪，溢價(jià)率再創(chuàng)歷史新低，流拍率仍處23%的高位。在房企資金壓力未見實(shí)質(zhì)改善情況下，緩拿地甚至不拿地已是共識(shí)。

??新增供應(yīng)

??環(huán)比增13%、同比仍降34%

??深圳、廈門集中放量

??11月，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積1969萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%，同比下降34%。

??一線城市有所放量，4城新增供應(yīng)面積377萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21%，同比下降13%。北京、廣州、深圳供應(yīng)環(huán)比上升，同比回落，深圳單月供應(yīng)面積達(dá)107萬(wàn)平方米，環(huán)比近乎翻番，僅上海出現(xiàn)回落。

??二三線城市供應(yīng)同樣小幅回升，25個(gè)城市，11月新增供應(yīng)面積合計(jì)約1592萬(wàn)平方米，環(huán)比上升11%，同比下降38%。武漢、成都、長(zhǎng)沙、青島等單月供應(yīng)面積突破100萬(wàn)平方米，各城市環(huán)比漲多跌少，多數(shù)城市經(jīng)歷了上月縮量，本月均有不同程度回升，同比跌多漲少。部分城市諸如杭州、無(wú)錫迎來階段性供應(yīng)“空窗期”，供應(yīng)面積同環(huán)比齊跌，降至年內(nèi)低位。

??新房成交

??環(huán)比再降4%、同比跌幅擴(kuò)大至32%

??僅一線回升環(huán)比增10%

??11月，典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)1808萬(wàn)平方米，環(huán)比微降4%，同比降幅達(dá)32%，較2019年同期降幅為19%。

??分能級(jí)來看，一線城市成交小幅回升，11月預(yù)計(jì)整體成交新房320萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，同比下降17%，較2019年同期增長(zhǎng)40%。北京、廣州、深圳隨著供應(yīng)放量，成交持續(xù)回升，環(huán)比漲幅均在20%以上，同比回落，但顯著好于2019年同期，上海本月略有縮量，整體成交降至72萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅分別達(dá)5%和19%，不過居民購(gòu)房熱情依舊高漲，整體成交熱度延續(xù)。

??二三線城市成交持續(xù)走低，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市11月預(yù)計(jì)整體成交1488萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降35%，降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。各城市跌多漲少，分化持續(xù)加?。汉贾?、徐州、寧波、東莞、常州、大連等跌幅顯著，短期回調(diào)壓力加劇，武漢、青島、南京、海口本月成交雖環(huán)比持增，但熱度仍不及去年同期，僅少量城市諸如成都、蘇州熱度較高，本月同環(huán)比齊增，且環(huán)比漲幅均在30%以上。預(yù)計(jì)12月“收官”或?qū)⒂瓉硪惠喎帕?，但整體漲幅有限。

??庫(kù)存

??6成以上城市庫(kù)存繼續(xù)上升

??近3成消化周期突破18個(gè)月

??11月，29個(gè)重點(diǎn)城市整體供求相抵，受成交繼續(xù)萎靡影響多數(shù)城市庫(kù)存情況繼續(xù)惡化。一線城市中深圳供應(yīng)增加致使短期供過于求。二三線城市中廈門、大連、長(zhǎng)沙、南京、成都、徐州等供求比繼續(xù)上揚(yáng)，其中廈門和東莞供求比大于2。

??多數(shù)城市存量及消化周期情況有所惡化。如深圳、廈門、長(zhǎng)沙等庫(kù)存面積環(huán)比均有不同幅度上升，大連、常州、無(wú)錫、東莞、寧波、福州等消化周期再次拉長(zhǎng)。

??成交結(jié)構(gòu)

??北京、深圳小面積占比躍升

??上海中檔、中高檔占比提升

??從價(jià)格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海和深圳分別上升3和7個(gè)百分點(diǎn)，北京下降15個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比上海和深圳分別下降10和8個(gè)百分點(diǎn)，北京上升16個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海和北京分別上升4和下降2個(gè)百分點(diǎn)，深圳占比持平；中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品上海上升3個(gè)百分點(diǎn)，北京和深圳均上升1個(gè)百分點(diǎn)。

??二手住房

??10城成交環(huán)比增32%止步“7連降”

??同比降幅收窄至43%

??2021年11月，10個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)共計(jì)成交面積339萬(wàn)平方米，整體規(guī)模環(huán)比回升32%，同比跌幅收窄至43%，相比2019年跌幅亦縮小至34%，基于近期多城陸續(xù)放松按揭貸款支持首套剛需住房消費(fèi)。

??具體城市看，深圳、成都均翻倍增長(zhǎng)，北京、杭州、青島、蘇州也有3成以上漲幅，僅大連環(huán)比下降45%跌幅最大，其余城市也有不同程度增長(zhǎng)。同比來看，10城整體表現(xiàn)仍跌多漲少，超半數(shù)熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比下降5成以上，不過深圳、杭州、青島同比降幅有收窄跡象，同比回落7成以內(nèi)，較之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同幅度漲跌。

??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)放量回升止步“7連降”，疊加臨近年底市場(chǎng)進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺季，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持回升態(tài)勢(shì)。

??土地市場(chǎng)

??三輪集中土拍開啟

??規(guī)則放寬下流拍率仍處23%高位

??截至11月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面達(dá)14337萬(wàn)平方米，較10月全月上漲8%，同比下降43%；成交總金額升至4118億元，環(huán)比微增2%，同比仍下降33%。受三四線城市成交占比提升影響，平均樓板價(jià)降至2872元/平方米，環(huán)比下降6%，同比上漲16%。

??盡管三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但仍未扭轉(zhuǎn)溢價(jià)率的下滑趨勢(shì)。本月平均溢價(jià)率環(huán)比減少0.6個(gè)百分點(diǎn)至2.7%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，尤其是二線城市，溢價(jià)率低至1.1%，再創(chuàng)歷史新低。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍現(xiàn)象較上月有所好轉(zhuǎn)，但平均流拍率依然處于23%的高位。其中，四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市，并以涉宅用地居多。究其原因，主要還是由于當(dāng)前房企資金壓力仍未得到紓解所致。雖然近期房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整，但民營(yíng)企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項(xiàng)目回款速度也未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此拍地積極性并不高，投資重點(diǎn)也將更聚焦于重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，樓市行情慘淡的城市預(yù)計(jì)仍將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的流拍。

??一線城市成交建面達(dá)362萬(wàn)平方米，環(huán)比下降43%。深圳開啟第三輪集中土拍，土拍熱度分化顯著，有4宗地進(jìn)入觸頂搖號(hào)環(huán)節(jié)，另外7宗地則開拍后直接底價(jià)成交，主要是由于地塊質(zhì)量“參差不齊”所致。值得注意的是，南山、光明等均掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了多家房企參拍且快速進(jìn)入搖號(hào)階段，最終位于南山核心前海板塊的大型宅地由深業(yè)、安居聯(lián)合體以最高限價(jià)86.65億元競(jìng)得。從拿地企業(yè)來看，深圳土拍市場(chǎng)的主要力量由地方國(guó)企（如深鐵、安居集團(tuán)等）、龍頭房企（以國(guó)企央企為主）和少量地方民企（鴻榮源、星河）組成。而在采用搖號(hào)確定競(jìng)得人的土拍方式下，地方民企也有機(jī)會(huì)分一杯羹。此外，上海和廣州本月掛出少量商辦用地，均底價(jià)成交；北京暫無(wú)土地出讓。

??二線城市成交建面僅2219萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，同比亦有超四成的降幅；成交主力南京和蘇州供地質(zhì)量較佳，成交金額小幅回升至1255億元，但同比仍下降15%；平均樓板價(jià)升至5654元/平方米，環(huán)比增加13%。本月南京、蘇州、寧波和鄭州4個(gè)重點(diǎn)二線城市進(jìn)行了集中土拍，無(wú)論是二輪還是三輪集中土拍，熱度均較上輪有所下降，撤牌與底價(jià)成交成為主流，尤其是寧波，原計(jì)劃出讓的46宗地中僅有28宗地順利成交，且26宗地底價(jià)出讓，溢價(jià)率直接降至0.26%的冰點(diǎn)。不僅如此，蘇州和南京三輪在參拍門檻降低的情況之下，土拍依然寒意十足，地方國(guó)企托底的比重較二輪均進(jìn)一步增加。

??三四線城市也加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，成交量連續(xù)兩月回升，但仍不及去年同期；受無(wú)錫、南通、徐州、常州等集中土拍影響，平均樓板價(jià)增至1945元/平方米，環(huán)比上漲18%。作為開啟第三輪集中出讓的首個(gè)重點(diǎn)城市，無(wú)錫第三輪集中土拍門檻較前兩輪有所提高，更多地塊采用政企合作模式出讓，因此土拍熱度較前兩輪進(jìn)一步走低，多數(shù)地塊底價(jià)成交。不過，無(wú)錫此次并無(wú)地塊提前撤牌或流拍，20宗地全部順利成交，成交總建面204萬(wàn)平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，徐州的成交規(guī)模最高，本月成交總建面達(dá)519萬(wàn)平方米，涉及63幅地，其中市區(qū)第二次集中供地計(jì)劃出讓29幅，14宗為商品住宅地塊，最終臨時(shí)終止4幅，1幅搖號(hào)成交，其余地塊均為底價(jià)或低溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率不足1%，整體熱度較首輪20宗地19宗觸頂搖號(hào)的高熱度相差甚遠(yuǎn)。無(wú)有獨(dú)偶，南通、常州等集中土拍的城市新一輪土拍熱度也較此前明顯下降，尤其是常州，本月開拍的第三次集中出讓，計(jì)劃出讓8宗地，最終僅有3宗地順利成交，流拍率較前兩輪大幅飆升。

??綜觀

??預(yù)期的市場(chǎng)底部尚未出現(xiàn)

??料年末供應(yīng)將放量但成交有限回升

??展望12月，近期中央多部委密集表態(tài)，明確指向涉房融資解凍，個(gè)人按揭貸款邊際改善。但銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁主要利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，那些“問題”房企融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??值得一提的是，個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢(shì)，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，又如合肥由此前的6個(gè)月以上縮短至3個(gè)月。與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調(diào)房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。

??預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來。現(xiàn)階段房企加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)，預(yù)計(jì)年末企業(yè)將加大供貨力度，并推出更大力度的優(yōu)惠措施，打折降價(jià)潮或?qū)⒙印Ｊ艽擞绊?，年末成交有望企穩(wěn)，但回升幅度有限。