[克而瑞]4月樓市成交降幅繼續(xù)擴(kuò)大，指數(shù)震蕩后下行

??導(dǎo) 讀 

??4月克而瑞領(lǐng)先股指下降1.6%，估值維持低位，成分股表現(xiàn)較弱。

??☉ 文／克而瑞證券&克而瑞研究中心

??●  克而瑞領(lǐng)先指數(shù)系列  ●

??包含：①克而瑞領(lǐng)先股指（全稱：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù) CESCPD），是克而瑞委托中華證券交易服務(wù)有限公司(中華交易服務(wù))，由中證指數(shù)有限公司(中證指數(shù))進(jìn)行編制。②克而瑞領(lǐng)先債指（全稱：克而瑞中國(guó)地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù) CRICCNPD Index），是克而瑞委托倫敦證券交易所集團(tuán)（LSEG）的全資子公司：富時(shí)羅素經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選，挑選出具有代表性的中資房地產(chǎn)美元債進(jìn)行編制。

??克而瑞領(lǐng)先股指是從“TOP100房企排行榜”內(nèi)選取香港上市市值排名首40位的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商為樣本，采用自由流通調(diào)整市值加權(quán)法計(jì)算。2019年1月1日至9月底，克而瑞領(lǐng)先股指漲幅9.1%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲幅3.9%，恒生指數(shù)較基期跌幅達(dá)9.3%，指數(shù)的領(lǐng)先屬性明顯。

??在克而瑞大數(shù)據(jù)分析公司的基礎(chǔ)上，克而瑞領(lǐng)先股指從上市時(shí)間、價(jià)格、成交、市值四大方面甄選成分股，成分股采用非終身制，克而瑞會(huì)定期并及時(shí)考察企業(yè)代表性，并進(jìn)行樣本調(diào)整。

??作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領(lǐng)先指數(shù)能反映不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的總體結(jié)構(gòu)與特征，未來(lái)指數(shù)樣本也會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、更為豐富，樣本結(jié)構(gòu)也將更加多元。這樣的變化將有助于更好地反映行業(yè)變遷，引導(dǎo)市場(chǎng)良性運(yùn)行。

??4月樓市成交同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)降幅大于近年同期水平。

??4月克而瑞領(lǐng)先股指下降1.6%，估值維持低位。

??在資本市場(chǎng)方面，成分股表現(xiàn)較弱。

??01
??4月樓市成交同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大
百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)降幅大于近年同期水平

??4月，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交面積為1291萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降58%。分能級(jí)來(lái)看，一線城市4月環(huán)比下降19%，同比回落47%。其中北京隨著新增供應(yīng)入市成交放量，新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%；廣州核心區(qū)熱度回升，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重。

??26個(gè)二三線城市環(huán)比下降18%，同比下降60%，城市間分化持續(xù)加劇。長(zhǎng)三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，蘇北全面承壓；天津、河北、山東、東北等北方市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重；佛山、惠州、東莞、珠海等繼續(xù)蟄伏，項(xiàng)目去化普遍維持在30%左右。

??受部分城市疫情封控影響，百?gòu)?qiáng)房企4月單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，同比降低58.6%。

??02
??指數(shù)震蕩后下行
估值水平仍維持低位   

??自2021年1月1日至4月底，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅38.1%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅37.4%。恒生指數(shù)跌幅22.6%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅13.4%。

??2022年4月，恒生指數(shù)下降4.3%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降1.6%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降1.7%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降11.3%。

??4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月下降，月初走勢(shì)回升。4月該指數(shù)成交額占比周均值88.9%，高于歷史均值84.0%，低于上月周均值90.7%，本月總體走勢(shì)呈下降趨勢(shì)。

??從估值角度看，2022 年 4 月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值整體PE較上月上升，上旬達(dá)到今年最高水平。指數(shù)相對(duì)恒指PE較上月上升，首次高于2021年均值，月末回落，相對(duì)恒指PB較上月下降，月末至0.2%。

??2022 年4月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-55.2%，高于上月相對(duì)PE周值-63.6%，高于 2021年全年相對(duì) PE周均值-61.0%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE2022年4月周均值為5.14，高于上月周均值4.31，月初明顯回升，接近 2021 年全年周均值5.75。

??市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股4月出現(xiàn)較大幅度回落，月末至0.2%， 總體維持低位。4月相對(duì)恒指PB周均值為2.4% ，低于上月的周均值7.2%，低于2021年全年相對(duì)恒指PB周均值22.5%。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股4月整體PB周均值為0.76，低于上月周均值0.79，4月上旬有所回升，低于2021年全年P(guān)B周均值0.97。

??4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月下降，月初月末持平。4月該相對(duì)PB周均值為1.1%，低于上月相對(duì)PB周均值3.6%，低于2021年全年相對(duì)PB周均值6.2%。

??03
成分股表現(xiàn)較弱

??4月，成分股表現(xiàn)較弱。寶龍地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、中梁控股漲幅居前；而新城發(fā)展、佳源國(guó)際、建業(yè)地產(chǎn)則跌幅居前。

??克而瑞證券資產(chǎn)管理部 固定收益副總經(jīng)理：孫楊

??執(zhí)業(yè)編號(hào)：BOI804聯(lián)系人：吳浩宗、趙越

??孫楊先生受聘于香港克而瑞證券有限公司，持有香港證監(jiān)會(huì)1號(hào) - 證券交易及 4號(hào) - 就證券提供意見(jiàn)的代表牌照，其牌照中央編號(hào)為BOI804。孫楊先生及其有聯(lián)系者并沒(méi)有對(duì)上述涉及公司持有任何財(cái)務(wù)權(quán)益

附：克而瑞領(lǐng)先股指40家房企成分股

??1、 樣本定期調(diào)整

??每半年調(diào)整一次。遵循上市時(shí)間甄選、價(jià)格甄選、成交甄選、市值甄選等原則，剔除過(guò)去一年港股日均總市值不足20億港元的股票，剩余樣本股按照港股日均總市值由高至低排名，選取前40名作為指數(shù)樣本。

??2、樣本臨時(shí)調(diào)整

??在有特殊事件發(fā)生（如分拆上市、破產(chǎn)清算、退市、被收購(gòu)、重大違規(guī)等），以致影響指數(shù)代表性與可投資性時(shí)，將對(duì)克而瑞領(lǐng)先股指樣本進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整。發(fā)生臨時(shí)調(diào)整時(shí)，被剔除的股票至下次定期調(diào)整前不會(huì)被取代。