[克而瑞]疫情期50城項目開盤去化率僅29%

楊科偉、柏品慧2022-05-13 15:52:40

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-05-13
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??4月以來,穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)酵,政治局會議強調(diào)支持剛性和改善性住房需求,55省市政策放松,南京、蘇州等強二線跟進放松限購,南寧、長沙等弱二線及三四線財稅刺激托市。但由于政策力度較弱,房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行,重點50城開盤平均去化率跌至29%,環(huán)比下降6個百分點。而在城市分化的大背景下,哪些城市市場率先回穩(wěn)?哪些城市再度轉(zhuǎn)弱?哪些城市下行壓力加劇?

??長三角因疫情復蘇進程“熄火”

??4月成交同比跌幅擴大11PCT降69%

??如上文所說,2022年超過45個地市受疫情影響,其中近七成的城市位于環(huán)渤海和長三角,其中長三角城市圈內(nèi)疫情影響人數(shù)最多、地域最廣。故受疫情影響不同地區(qū)前4月樓市情況分化明顯。

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??長三角地區(qū)成交規(guī)模降幅居首,受疫情影響最為嚴重。2022年4月長三角20個重點城市商品住宅成交面積同比下降69%,較3月累計降幅擴大了11個百分點,上海、杭州、蘇州、蘇北五市3-4月因疫情防控線下銷售基本停滯。

??環(huán)渤海次之,2022年以來受疫情影響有過靜態(tài)管控城市數(shù)量高達19個,也使得其自2月以來同比降幅持續(xù)擴大。2022年3-4月環(huán)渤海地區(qū)12個重點城市商品住宅成交面積同比下降54%,較1-2月降幅擴大20pct,為四個地區(qū)之最。3月起東北三省多個地市經(jīng)歷了長時間靜態(tài)管控,如長春、哈爾濱、吉林等,使得3-4月成交較1-2月下滑顯著。

??粵港澳僅廣州1城有過靜態(tài)管控,因而樓市成交受疫情波及較小。2022年3-4月粵港澳地區(qū)9個重點城市商品住宅成交面積較1-2月同比降幅反而縮小2pct。廣州曾受疫情反復影響而封控,封控期間樓市也均停擺。但由于處置及時封控時間普遍在兩周以內(nèi),故對地區(qū)市場的影響較低。

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??50城開盤去化率跌至29%

??6成以上城市環(huán)比下滑,長三角跌幅居前

??4月,房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,重點監(jiān)測50城新開盤項目平均去化率跌至29%,較上月下降6個百分點。其中,6成以上城市開盤去化率環(huán)比下滑,受疫情影響,合肥、寧波這些長三角地區(qū)二線城市市場轉(zhuǎn)冷,去化率明顯回落,例如寧波,新盤平均去化率由上月的47%回落至本月的27%,環(huán)比下降20個百分點。

       去化率環(huán)比上升的城市占比不足4成,基本劃分為以下兩類:其一,北京、廣州市場有序復蘇,去化率企穩(wěn)回升,例如北京,4月開盤去化率升至45%,環(huán)比增加15個百分點。其二,更多城市受成交結(jié)構(gòu)性因素影響,去化相對較好的主城區(qū)推盤項目大幅增多,結(jié)構(gòu)性拉升全市平均去化率。例如杭州,4月主城區(qū)開盤項目占比約8成,平均去化率升至69%,環(huán)比增加11個百分點,但實際市場明顯轉(zhuǎn)弱,富陽、臨安、臨平等外圍區(qū)域去化率進一步回落至9%。

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??依據(jù)近期市場變化情況,可以將重點50城簡單劃分為以下五類:

??1、北京市場轉(zhuǎn)暖價格倒掛盤“日光”,廣州緩慢復蘇價格標桿盤去化優(yōu)異

??4月,北京房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖,開盤去化率穩(wěn)步提升至45%,環(huán)比增加15個百分點。部分價格倒掛盤“日光”。4月12日,東城區(qū)的天壇府加推240套,售價128000元/平方米,開盤當天認購231套,去化率高達96%。

??廣州房地產(chǎn)市場緩慢復蘇,開盤去化率回升至21%,環(huán)比增加2個百分點。中高端需求堅挺,部分價格標桿項目去化優(yōu)異。4月16日,萬科金域曦府、和樾府兩大價格標桿項目均少量加推大戶型產(chǎn)品試探市場,售價6.2-6.7萬元/平方米,較上批次售價略有上漲,去化率分別達到88%和70%。

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??2、西安、蘇州、鄭州、成都、濟南、廈門和泉州等板塊及項目分化加劇

??西安、蘇州、鄭州、成都、濟南、廈門、泉州等各區(qū)域、各板塊市場冷熱不均,項目分化加劇。

??4月,西安共計6個項目開盤當天“日光”,主要集中在泛高新、國際港務區(qū)等熱點板塊。并有天地源·丹軒坊、華潤置地·未來城市兩個樓盤“萬人搖”,主要原因在于這兩個項目拿地較早,一、二手價差優(yōu)勢明顯。例如天地源·丹軒坊,開盤推售361套房源,售價26164元/平方米,周邊二手房售價超5萬元/平方米,吸引34502組客戶到場登記,核驗通過登記28343組客戶。反觀西咸新區(qū)去化普遍承壓,灃東、秦漢、空港等板塊客戶到訪量全市墊底,轉(zhuǎn)化率更是低于1%。4月,西咸新區(qū)共開盤3個項目,去化率最高29%,最低僅2%。

??蘇州園區(qū)、高鐵新城、太湖新城等核心板塊市場熱度不減,高品質(zhì)改善樓盤受疫情沖擊較小。4月,高鐵新城板塊的鉑悅春和萬象、陸慕華僑城龍湖啟元,以及吳江太湖新城板塊的中海悅湖東方持續(xù)熱銷,園區(qū)的萬科玲瓏源璟首開230套房源,開盤當天全部售罄。其余項目大都陷入滯銷狀態(tài),滯銷最嚴重的項目主要集中在相城全域,新區(qū)滸關城鐵、通安,吳中木瀆、上方山、越溪,吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)等板塊,要么是存量過大,如相城、滸關,要么是區(qū)域價值低,如吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)、渭塘。

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??3、杭州、寧波、合肥和長沙等市場轉(zhuǎn)弱,打新熱度下降外圍區(qū)域去化艱難

??4月,杭州、寧波、合肥、長沙等市場明顯轉(zhuǎn)弱,表現(xiàn)于打新熱度下降,外圍區(qū)域去化普遍艱難。

??杭州各區(qū)域市場兩極分化,核心區(qū)域開盤去化率達到87%,近郊去化率83%,富陽、臨安、臨平、大江東等外圍片區(qū)去化率進一步回落至9%。

??寧波核心板塊仍以自銷為主,核心延伸板塊基本都啟用分銷,傭金4-8萬元/套,奉化等外圍板塊全面啟用分銷,全民經(jīng)紀人傭金2-5萬元/套,中介傭金6.5-10萬元/套,且房價9折另加2-3萬元車位優(yōu)惠。

??合肥市場熱度進一步下探:其一,包河、濱湖、高新、蜀山等熱點區(qū)域搖號項目明顯減少,非剛需客戶首付比例降低,熱銷盤搖號登記首付比例大都從8成降至4-6成。其二,新站、肥東、長豐等外圍區(qū)域來訪成交斷崖式下跌,單盤日均到訪普遍不超過10組,優(yōu)惠力度加大,普遍折扣93-95折,最低82折,且分銷合作項目增多,傭金點位集中在3%-3.5%,較此前增加1到1.5個百分點。

??受疫情影響,長沙房企供貨節(jié)奏放緩,案場客戶到訪量明顯下降,多項目認籌不足,取證直接平銷。開盤平均去化率跌至53%,環(huán)比下降13個百分點,部分剛需盤去化率低至20%。周末特價房項目有所增加,但整體收效甚微。

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??4、武漢、重慶、天津等市場筑底,到訪轉(zhuǎn)化低于6%,企業(yè)降價及渠道提點“自救”

??4月,武漢、重慶、南京、昆明、天津、福州、青島等房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,體現(xiàn)在以下兩個方面:

??其一,市場觀望情緒濃重,客戶到訪量不升反降,轉(zhuǎn)化率降至6%以下。4月,重慶、昆明等客戶到訪量明顯下滑,尤其是重慶,到訪量低至4萬組,環(huán)比下降25%。受疫情影響,4月初青島到訪量基本為零,月中核心區(qū)域熱銷盤日均到訪回升至30組附近,但郊區(qū)仍不足10組。并且,武漢、昆明、天津等到訪客戶轉(zhuǎn)化率降至6%以下,直觀反映市場觀望情緒濃重。

??其二,房企積極開展“自救”,特價房、工抵房優(yōu)惠迭出,渠道分銷提點上調(diào)。昆明降價幅度最大,特價房每平方米普遍降價500-1000元,部分房企急于資金回籠,多個項目推出工抵房,優(yōu)惠力度在8折左右。南京、福州、武漢等邊郊板塊折扣力度明顯加大,福州金地自在城、龍旺華府壹號等每平米降價近3千元。滯銷板塊、項目嚴重依賴分銷,重慶雅居樂美好時光銘著、金輝彩湖云璟渠道傭金提點1-2個百分點至5%,榮盛城包銷點位更是升至5%-8%,福州和光嶼湖渠道提點高達8%-9%,武漢長江中心全民營銷提點由每套5萬元上調(diào)至10萬元。

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??5、南寧、長春、徐州等市場繼續(xù)下行,大幅降價、高傭金難改去化慘淡

??南寧、長春、阜陽、徐州等房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行,受累于庫存高企,市場預期轉(zhuǎn)折,即便房企加大打折力度也很難拉升成交去化,市場似乎陷入“越跌越不買”的怪圈。

??滄州、徐州、阜陽、南寧等價格戰(zhàn)愈演愈烈,滄州在售項目普遍降價,尤以運河區(qū)降幅最大,如保利拉菲公館售價從萬元下調(diào)至8300元/平方米。鹽城多盤爭相降價倒逼政府出臺“限跌令”,信銀城云樾天著推出65折特價房,現(xiàn)已被相關部門約談。另外高分銷、高返傭現(xiàn)象頻出,南寧、阜陽渠道傭金達到2-3萬元/套,徐州5萬元/套的高傭金并非個案。

??即便如此力度的營銷,也難以顯著提振成交去化。4月,徐州、鹽城開盤去化率均低于20%,滄州在售的50余個項目,全月總計僅成交200套,南寧從去年11月至今沒有項目開盤,所有項目都順銷入市,認購情況同樣不理想。

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??展望:疫情加劇供求失衡

??一線和強二線市場回穩(wěn)最早延至三季度

??展望未來,疫情加劇供求失衡,樓市能否真正回穩(wěn),關鍵在于更大力度的刺激性政策落地,尤其要下調(diào)二套房首付比例,才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。在這樣政策支持前提下,廣州、深圳、蘇州、武漢等市場有望在三季度觸底回穩(wěn),多數(shù)二三城市還將在四季度甚至一年更長才會有所好轉(zhuǎn),更多弱三四線調(diào)整周期更長。

??廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強二線城市經(jīng)濟基本面相較優(yōu)質(zhì),人口吸附能力強勁,市場需求及購買力均有較強支撐,房地產(chǎn)市場有望在三季度觸底回穩(wěn)。例如廣州,在需求整體不振的情況下,二季度市場主基調(diào)還是緩慢復蘇,成交會有逐漸改善的可能性,市場升溫可能要到三季度。又如武漢,5、6月或?qū)⑹鞘袌鲎呦驈吞K的關鍵性拐點,隨著房企及購房者預期逐漸回升,三季度市場或?qū)⒚黠@好于二季度。

??昆明、天津、南寧、長春等房地產(chǎn)市場明顯供過于求,短期內(nèi)依舊面臨較大的去庫存壓力,例如昆明,市場已探底,調(diào)整幅度基本到位,但調(diào)整時間仍不夠,預計市場或?qū)⒃诘撞勘P整5個月左右,市場拐點大概率將出現(xiàn)在四季度。又如天津,5、6月房企籌備自救,部分板塊及項目或?qū)⒔祪r促銷,但真正企穩(wěn)可能要到四季度。

??受限于前期居民過度加杠桿購房,三四線城市市場需求及購買力明顯透支,且市場信心修復仍需時間。例如阜陽,市場缺乏上行驅(qū)動力,短期仍將以價換量,基于外出人口較多,中秋、國慶或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性返鄉(xiāng)置業(yè)行情。又如濟寧,短期房地產(chǎn)市場較難擺脫下降通道,成交持續(xù)低迷,房價依舊面臨一定的下行壓力。

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