[中房研協(xié)]2022年4月典型城市二手住宅市場分析

??【總第57期】【二手住宅市場分析第16期】（2022年4月號）

??一、二手住宅相關(guān)政策  

??本月，在中央層面頻繁表態(tài)穩(wěn)定市場的基調(diào)之下，各地因城施策，鼓勵性政策呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，秦皇島、蘇州、蕪湖等多個地區(qū)放松限購、限售條件，南京六合區(qū)、沈陽、東莞等地放寬購房戶籍限制，無錫、株洲對多孩家庭購房予以支持，宜昌、貴陽等地降低首付比例；另有蘭州、安順、麗水、鷹潭、鹽城、昆明等多個城市提高住房公積金貸款最高額度、降低公積金貸款首付比例，有利于提振低迷的市場信心，促進二手房銷售回暖。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   多個城市成交量回升4月，受新冠疫情影響，上海數(shù)據(jù)暫缺，其余典型城市二手住宅成交面積合計760.5萬平方米，整體較上月減少11.1%，絕對額減少94.9萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，多個城市成交量有明顯回升；從同比數(shù)據(jù)來看，成都同比有大幅增長，其余典型城市成交量均低于去年同期。具體來看，北京二手住宅成交面積位列第一，成交量為129.1萬平方米，環(huán)比下跌14.9%，較去年同期減少29.2%；成都成交面積115.9萬平方米，環(huán)比減少8.6%，同比上漲186.6%；重慶成交面積101.6萬平方米，環(huán)比增加6.4%，同比減少19.7%；其余城市成交量均在95萬平方米以下。天津、武漢、廣州、南京、鄭州、合肥成交量分布在36萬至95萬平方米之間；廈門、深圳、青島成交量均未超過23萬平方米，其中，成交量最低的為青島，為16.8萬平方米，環(huán)比增加46.4%，同比減少77.3%。

??2.2   北京成交套數(shù)居首

??4月，典型城市二手住宅共成交8.2萬套，多個城市成交套數(shù)較上月有所增加；成都同比有近兩倍增長，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的下滑。具體來看，北京成交套數(shù)居首位，達到1.4萬套，環(huán)比下滑16.6%，較去年同期減少28.4%；成都成交套數(shù)為1.2萬套，環(huán)比減少10.2%，同比增加197.1%；重慶、天津分別成交1.10萬套、1.08萬套，其余典型城市均未超過0.72萬套。廣州、武漢、南京、鄭州、合肥成交套數(shù)分布在0.38萬-0.72萬套之間；廈門、深圳、青島成交套數(shù)均低于0.22萬套，其中，青島成交套數(shù)最少，為0.18萬套，環(huán)比增加41.3%，較去年同期下降78.1%。

??2.3      二手住宅售價環(huán)比漲幅收窄，跌幅擴大

??2.3.1    成都環(huán)比漲幅第一，深圳止跌轉(zhuǎn)升

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，4月，成都、北京、廣州等五個城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，上海與上月持平，合肥、青島等七個城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看，成都環(huán)比上漲0.7%，漲幅居首；北京、廣州、深圳環(huán)比漲幅在0.5%-0.6%之間；廈門環(huán)比上漲0.2%；武漢、天津、鄭州、重慶環(huán)比跌幅在0.4%-0.5%之間；南京、青島分別下降0.6%、0.7%，合肥環(huán)比下跌0.8%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高6.5%；其次上海、成都同比分別上漲3.7%、3.6%；其他城市同比漲幅均在2.0%以下；廈門與去年同期持平；青島、天津、南京跌幅分布在0.6%-0.9%之間，鄭州、合肥、武漢跌幅在1.8%-1.9%之間，深圳同比下跌2.8%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來看，除青島、天津、鄭州外，其余典型城市二手住宅價格均高于2020年月均價格，其中漲幅最大的為北京，高于基期價格15.0個百分點，上海、廣州均高于基期價格11.9%；成都、深圳、重慶、廈門、南京、合肥均高于基期價格3個百分點以上；武漢微漲0.4%；青島、天津、鄭州二手房銷售價格分別低于基期價格0.4%、1.4%、1.7%，位列典型城市末三位。

??2.3.2    成都大戶型價格環(huán)比漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，4月，成都、深圳、北京、廣州三種戶型價格環(huán)比均呈現(xiàn)明顯上漲，上海與上月持平，其余典型城市各戶型價格整體有所下滑。具體來看，成都90平方米以下戶型價格較上月上漲0.8%，深圳、廈門、北京小戶型價格漲幅分布在0.6%-0.7%，廣州環(huán)比增加0.2%，其余城市小戶型價格均有所下滑；90-144平方米戶型中，廣州環(huán)比增長0.8%，北京、成都、深圳、廈門環(huán)比漲幅不超過0.5%，其余城市中等戶型價格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，成都環(huán)比漲幅突出，上漲1.2%，北京、深圳、廣州環(huán)比漲幅分布在0.4%-0.7%，其余城市大戶型價格均有不同程度的下滑。

??三、二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1      典型城市二手住宅成交量整體超過新房成交量

??4月，典型城市新建商品住宅成交面積為711.6萬平方米，環(huán)比減少14.3%，絕對額較上月減少118.3萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.07倍，具體來看，北京二手房成交面積是新房成交面積的2.4倍；重慶、廈門、天津、武漢二手房成交面積是新房成交面積的1.1-2.0倍，廣州二手房成交面積與新房成交面積持平，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達到124.9萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.9倍；其次青島新房成交面積為78.0萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.2倍；廣州、天津、武漢、南京、北京、鄭州、重慶成交量分布在50萬平方米至67萬平方米之間，合肥、深圳、廈門、上海新房成交面積均在43萬平方米以下，其中，上海新房成交面積最少，為9.7萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.3倍，絕對額較新房成交套數(shù)多2.0萬套。

??3.2 多個城市新房售價由漲轉(zhuǎn)跌

??4月，成都、北京、廣州、青島新房銷售價格環(huán)比上漲，上海與上月持平，武漢、廈門等八個城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌，具體來看，成都、北京環(huán)比指數(shù)較上月分別提升0.8%、0.7%，分列典型城市第一、二位；廣州、青島環(huán)比微漲0.1%；深圳、天津、合肥環(huán)比微跌0.1%，鄭州、重慶、南京、廈門跌幅分布在0.3%-0.5%之間，武漢較上月下跌0.8%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，同比漲幅整體有所收窄，且同比指數(shù)下跌的城市個數(shù)有所增加，其中，同比漲幅最大的為重慶，上漲6.1%；北京同比上漲5.8%；其余城市同比漲幅均不高于4.0%；天津、武漢、合肥同比跌幅分布在0.3%-0.5%，鄭州較去年同期下跌1.6%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來看，除鄭州外，其余典型城市新房價格均高于2020年平均價格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高11.7個百分點；廣州、北京定基價格指數(shù)分別高于基期9.8、9.3個百分點，分列第二、三位；其余城市漲幅分布在2.4%-7.8%之間，鄭州與基期價格持平。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，北京三種戶型價格均有明顯上漲，深圳、合肥、青島、廣州90平方米以下戶型價格漲幅分布在0.1%-0.4%，上海、天津、成都與上月持平；南京、重慶、廈門等五個城市小戶型價格有所下滑。90-144平方米戶型中，成都漲幅突出，較上月高1.3個百分點，其次北京上漲0.5%，青島、天津微漲；廣州、上海與上月持平；鄭州、深圳、合肥等七個城市中等戶型價格呈現(xiàn)下跌。144平方米以上戶型中，北京、廣州、成都分別上漲0.7%、0.4%、0.1%，青島、上海與上月持平；鄭州、深圳等八個城市大戶型價格呈現(xiàn)下跌。

??四、總結(jié)

??本月，中央層面提振市場的決心愈加清晰，地方層面以支持合理住房需求為導(dǎo)向，放松“四限”的城市持續(xù)擴容，降低首付比例、降低房貸利率等鼓勵性政策密集落地，秦皇島、蘇州、蕪湖等多個地區(qū)放松限購、限售條件，南京六合區(qū)、沈陽、東莞等地放寬購房戶籍限制，無錫、株洲對多孩家庭購房予以支持，宜昌、貴陽等地降低首付比例；另有蘭州、安順、麗水、鷹潭、鹽城、昆明等多個城市提高住房公積金貸款最高額度、降低公積金貸款首付比例。在政府頻繁表態(tài)穩(wěn)市場的基調(diào)下，更頻繁、更深化的鼓勵政策有望進一步推出，扭轉(zhuǎn)當前二手房銷售失速下滑的局面。

??從成交量來看，4月多個城市二手住宅成交面積出現(xiàn)回暖跡象，但受上海數(shù)據(jù)缺失的影響，典型城市二手房成交量整體較上月減少逾一成。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，多個城市成交量較上月均有明顯回升，深圳增幅顯著，北京、廣州、成都環(huán)比下滑；從同比數(shù)據(jù)來看，除成都外，其余典型城市成交量仍明顯低于去年同期，成都去年同期基數(shù)較低，本月同比增加近兩倍。同期新房市場成交量明顯下滑，環(huán)比跌幅超過一成，且整體成交量不及二手房。北京、南京、武漢等多個城市新房成交量環(huán)比下跌，廣州、深圳、成都等城市新房成交量微漲，但仍顯著低于去年同期。整體來看，4月典型城市二手房成交面積是新房成交面積的1.07倍。

??從價格方面來看，本月多個城市二手房售價由漲轉(zhuǎn)跌，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，成都二手房銷售價格漲幅位列第一，北京漲幅收窄，深圳在連續(xù)下跌11個月后，本月環(huán)比指數(shù)止跌轉(zhuǎn)升，武漢、天津、南京等城市環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑，合肥跌幅居首；從同比數(shù)據(jù)來看，北京、上海、成都、廣州、重慶二手房價格同比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄，其余城市同比持續(xù)走低，深圳同比跌幅居首。整體而言，本月市場熱度仍位于相對低點，政策的起效與執(zhí)行尺度有待進一步觀察，短期內(nèi)二手房市場仍將處于修復(fù)過程中。

??報告執(zhí)筆人：菲菲