[中房研協(xié)]2022年5月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

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??二手住宅相關(guān)政策

??本月，為響應(yīng)中央層面穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的號召，緩解疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，地方樓市爆發(fā)式“松綁”，調(diào)控頻次再創(chuàng)新高。從涉及二手房交易的角度來看，無錫、杭州、成都將個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征；贛州、青島降低貸款對二手房房齡的要求；三明、蘇州、義烏取消二手房限售政策；常州、泰州、西安等地放寬住宅限售條件；東莞、長沙、合肥、蘇州、杭州、大連、嘉興、成都、銀川等地放寬購房條件；岳陽、南通、眉山、泰州對購房者給予不同程度的補(bǔ)貼；臨汾、南通、沈陽等地降低二套房首付比例；另有吉林、安慶、海口、景德鎮(zhèn)、資陽、長春、湘潭、濟(jì)南等多個地區(qū)降低公積金貸款首付比例或上調(diào)公積金貸款額度。購房政策持續(xù)寬松有利于活躍二手房市場交易，提高二手房流轉(zhuǎn)效率，加快扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   典型城市二手住宅成交量整體持續(xù)下挫

??5月，典型城市二手住宅成交面積合計(jì)686.8萬平方米，較上月繼續(xù)減少9.9%，絕對額減少75.1萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市成交量持續(xù)下滑；從同比數(shù)據(jù)來看，僅鄭州、成都同比有增長，其余典型城市成交量均低于去年同期。具體來看，成都二手住宅成交面積位列第一，成交量為110.2萬平方米，環(huán)比減少4.9%，較去年同期大幅增加356.2%；重慶成交面積97.2萬平方米，環(huán)比減少4.4%，同比減少39.5%；北京、天津成交量在82萬平方米；其余城市成交量均不高于67萬平方米，廣州、武漢、南京、合肥、鄭州成交量分布在33萬至67萬平方米之間；深圳、廈門、青島、上海成交量均未超過23萬平方米，其中，上海成交量最低，為2.7萬平方米，環(huán)比增加93.1%，同比減少98.7%。

??2.2   成都、重慶成交套數(shù)過萬

??5月，典型城市二手住宅共成交7.4萬套，較上月減少0.8萬套，多個城市成交套數(shù)環(huán)比持續(xù)下滑；成都同比有逾三倍增長，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的減少。具體來看，成都成交套數(shù)居首位，達(dá)到1.18萬套，環(huán)比減少5.3%，較去年同期增加368.3%；重慶成交套數(shù)為1.06萬套，環(huán)比減少3.0%，同比下跌38.6%；天津、北京、廣州、武漢、南京成交套數(shù)分布在0.58萬-0.95萬套之間；合肥、鄭州、深圳、廈門、青島、上海成交套數(shù)均低于0.38萬套，其中，上海成交套數(shù)最少，為0.03萬套，環(huán)比增加92.4%，較去年同期下降98.9%。

??2.3   多數(shù)典型城市二手住宅售價環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑

??2.3.1  成都環(huán)比漲幅居首，北京環(huán)比由升轉(zhuǎn)跌

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，5月，成都、廈門、廣州、深圳四個城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，上海與上月持平，北京、青島等八個城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看，成都環(huán)比上漲0.9%，漲幅居首；廈門、廣州、深圳環(huán)比分別上漲0.5%、0.2%、0.1%；北京、青島環(huán)比分別下降0.1%、0.2%；重慶、鄭州、武漢、合肥環(huán)比跌幅在0.3%-0.5%之間；南京、天津均下降0.9%，跌幅并列首位。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高5.3%；其次成都、上海同比分別上漲3.8%、3.0%；廣州、重慶、廈門同比漲幅分布在0.4%-1.3%之間；青島同比下滑1.3%，其余城市跌幅分布在2.0%-2.7%之間，鄭州、武漢、合肥同比均下跌2.7%，跌幅并列首位。

??從定基指數(shù)的角度來看，武漢、青島、鄭州、天津二手住宅價格低于2020年月均價格，其余典型城市二手住宅價格均高于基期，其中漲幅最大的為北京，高于基期價格14.9個百分點(diǎn)，廣州、上海、成都均高于基期價格10個百分點(diǎn)以上；深圳、廈門、重慶、南京、合肥高于基期價格2.8-6.1個百分點(diǎn)；武漢、青島、鄭州二手房銷售價格分別低于基期價格0.1%、0.6%、2.0%，天津低于基期價格2.3個百分點(diǎn)，位列典型城市末位。

??2.3.2  成都、廈門各類戶型價格均呈現(xiàn)上漲

??從結(jié)構(gòu)上看，5月，成都、廈門三種戶型價格均呈現(xiàn)上漲，廣州、深圳、北京中等及大戶型價格漲幅明顯，其余典型城市各類戶型價格整體呈現(xiàn)下滑。具體來看，成都90平方米以下戶型價格較上月上漲0.7%，廈門環(huán)比增加0.3%，其余城市小戶型價格均有所下滑，跌幅不超過1.0%；90-144平方米戶型中，成都漲幅突出，較上月增加1.2%，廈門、廣州、深圳漲幅在0.4%-0.5%之間，北京微漲0.1%，上海、鄭州與上月持平，其余城市中等戶型價格均呈現(xiàn)下跌；144平方米以上戶型中，廈門環(huán)比漲幅突出，上漲0.8%，廣州、成都、深圳環(huán)比漲幅分布在0.5%-0.6%，北京微漲0.2%，上海、武漢與上月持平，其余城市大戶型價格均有不同程度的下滑。

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??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   二手住宅成交面積整體低于新房成交面積，但成交套數(shù)高于新房

??5月，典型城市新建商品住宅成交面積為731.9萬平方米，環(huán)比微漲2.9%，絕對額較上月增加20.6萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.94倍，具體來看，北京二手房成交面積是新房成交面積的2.0倍；重慶、廈門、天津、成都、深圳二手房成交面積是新房成交面積的1.02-1.72倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，青島新房成交面積最高，達(dá)到105.6萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.18倍；其次成都新房成交面積為104.9萬平方米，同期二手房成交面積是新房的1.05倍；武漢、廣州、南京、天津、重慶成交量分布在56萬平方米至81萬平方米之間，合肥、鄭州、北京、深圳、廈門、上海新房成交面積均在50萬平方米以下，其中，上海新房成交面積最少，為10.7萬平方米。5月新房成交套數(shù)6.4萬套，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.2倍，絕對額較新房成交套數(shù)多0.98萬套。

??3.2   成都新房售價領(lǐng)漲，武漢新房售價持續(xù)下跌

??5月，成都、深圳、廣州等六個城市新房銷售價格環(huán)比上漲，上海與上月持平，鄭州、重慶等六個城市環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)下跌，具體來看，成都環(huán)比指數(shù)較上月提升0.9%，位列典型城市首位，廣州、深圳、北京環(huán)比漲幅在0.4%-0.5%，青島、合肥環(huán)比分別增加0.2%、0.1%；鄭州、重慶、廈門、天津、南京跌幅分布在0.1%-0.6%之間，武漢較上月繼續(xù)下跌0.8%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，出現(xiàn)下跌的城市個數(shù)略有增加，且同比漲幅整體有所收窄，其中，同比漲幅最大的為北京，上漲5.9%；其余城市漲幅均不高于3.9%；廈門、合肥、天津、武漢同比跌幅不超過1.8%，鄭州較去年同期下跌2.5%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來看，除鄭州外，其余典型城市新房價格均高于2020年平均價格，其中，漲幅最大的為重慶，較基期提高11.5個百分點(diǎn)；廣州、北京定基價格指數(shù)分別高于基期10.3、9.7個百分點(diǎn)，分列第二、三位；其余城市漲幅分布在1.9%-8.7%之間，鄭州略低于基期價格。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，成都、廣州、北京三種戶型價格均有明顯上漲，上海與上月持平。具體來看，深圳90平方米以下小戶型價格漲幅突出，成都、廣州、北京、合肥小戶型價格漲幅分布在0.1%-0.5%；南京、青島等七個城市小戶型價格有所下滑。90-144平方米戶型中，成都漲幅明顯，較上月高0.6個百分點(diǎn)，深圳、廣州、青島上漲0.3%-0.4%，北京、合肥微漲；鄭州、重慶等六個城市中等戶型價格呈現(xiàn)下跌。144平方米以上戶型中，成都、廣州分別上漲1.5%、1.4%，北京、鄭州漲幅不超過1%，深圳、合肥、上海、重慶與上月持平；青島、南京等五個城市大戶型價格呈現(xiàn)下跌。

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??總 結(jié)

??本月，中央層面提振住房消費(fèi)的信號愈加強(qiáng)烈，地方層面樓市調(diào)控政策迎來“松綁潮”，并進(jìn)一步向二線、新一線城市延伸，政策內(nèi)容涉及放寬“四限”、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、支持多胎家庭購房、提高公積金貸款限額等方面。無錫、杭州、成都對轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的增值稅免征年限由“5改2”；贛州、青島降低貸款對二手房房齡的要求；三明、蘇州、義烏取消二手房限售政策；常州、泰州、西安等地放寬住宅限售條件；東莞、長沙、合肥、蘇州、杭州、大連、成都等地放寬限購條件；岳陽、南通、眉山等地發(fā)放購房補(bǔ)貼；南通、沈陽等地降低二套房首付比例；另有吉林、?？?、景德鎮(zhèn)、長春、湘潭、濟(jì)南等多個地區(qū)提出公積金購房支持政策。購房政策持續(xù)寬松有利于活躍二手房市場交易，提高二手房流轉(zhuǎn)效率，但政策落地起效至市場信心的修復(fù)、行業(yè)頹勢的徹底扭轉(zhuǎn)還需要一定時間。

??從成交量來看，典型城市二手房成交量整體較上月減少一成。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，上海數(shù)據(jù)恢復(fù)，成交量環(huán)比大幅增加，但尚未恢復(fù)至正常水平，深圳、青島、廣州環(huán)比上升，其余城市環(huán)比均有所下滑。從同比數(shù)據(jù)來看，除成都、鄭州外，其余典型城市成交量仍明顯低于去年同期，成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回暖，環(huán)比微漲2.9%，深圳、北京、鄭州、成都、廈門新房成交量環(huán)比下跌，青島、武漢等八個城市新房成交量環(huán)比上漲，但總體成交水平仍顯著低于去年同期。整體來看，5月典型城市二手房成交面積是新房成交面積的0.94倍。

??從價格方面來看，本月多個城市二手房售價延續(xù)跌勢，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，成都樓市交易活躍，二手房銷售價格漲幅位列第一，廈門漲幅擴(kuò)大，廣州、深圳微漲，北京由升轉(zhuǎn)跌，武漢、合肥、天津、南京等城市環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑且跌幅擴(kuò)大，天津、南京跌幅居首；從同比數(shù)據(jù)來看，北京、成都、上海等六個城市二手房價格同比上漲，其余城市同比持續(xù)走低，鄭州、武漢、合肥同比跌幅并列首位。整體而言，二手房市場仍處于深度調(diào)整期。