[中房研協(xié)]樓市繼續(xù)探底 部分指標(biāo)單月跌幅略有收窄

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??商品房銷售市場繼續(xù)探底

??1—5月，全國商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。

??1-5月，商品房銷售市場繼續(xù)探底，銷售面積及金額跌幅較上期分別擴(kuò)大2.7個(gè)和2.0個(gè)百分點(diǎn)，整體市場態(tài)勢依然處在快速下行軌道上。政府提振房地產(chǎn)市場的決心已經(jīng)非常明確。5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將“因城施策支持剛性和改善性住房需求”作為促消費(fèi)和有效投資的重要舉措；央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限20個(gè)基點(diǎn)；五年期及以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；地方穩(wěn)樓市松綁調(diào)控政策集中出臺(tái)。

??當(dāng)前中央層面著力推動(dòng)穩(wěn)增長一攬子政策措施落地，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保障和改善民生。針對(duì)房地產(chǎn)市場，政策暖風(fēng)頻吹，但房地產(chǎn)市場并未立即呈現(xiàn)反彈，原因是多方面的，一方面房地產(chǎn)投資回報(bào)率普遍下降，尤其是非熱點(diǎn)城市，供應(yīng)大于需求；另一方面，開發(fā)商尤其是民營開發(fā)商依然面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，投資、新開工比較謹(jǐn)慎，對(duì)市場預(yù)期不樂觀。相信隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場的回暖也將漸行漸近。

??單月數(shù)據(jù)來看，5月銷售面積10970萬平方米，較上月增加25.8%，同比減少31.8%；銷售金額10548億元，較上月增加29.7%，同比減少37.7%。兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅均較上月有所收窄，但跌幅依然較大；商品房銷售金額同比跌幅依然大于銷售面積，意味著價(jià)格同比仍繼續(xù)回落。

??4月和5月銷售面積不僅比去年同期數(shù)據(jù)大幅回落，也較3月份下了一個(gè)大臺(tái)階，顯然本輪疫情對(duì)樓市的影響是全國性的，全行業(yè)的。隨著疫情的減弱，尤其是上海逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，6月份市場有望逐步恢復(fù)，也是決定上半年數(shù)據(jù)的關(guān)鍵一個(gè)月。

??02

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大

??1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比下降4.0%；其中，住宅投資39521億元，下降3.0%。

??1-5月全國房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下行，跌幅較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。目前來看，企業(yè)在銷售端和融資端的困境尚未破局，民企投資意愿和能力還未恢復(fù)，投資拿地方面央企、國企在托底。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定直接相關(guān)。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，雖然國企央企份額在提升，但真正撐起開發(fā)投資主體的是民營房企。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，需要從穩(wěn)定信心和強(qiáng)化融資支持兩個(gè)方面入手。給予民營房企穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期，投資信心才能恢復(fù)，給予民營房企正常的信貸支持，投資能力才能恢復(fù)。

??月度數(shù)據(jù)方面，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12980億元，較上月增加14.0%，同比減少7.8%，同比跌幅較上月收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)。單月銷售、投資、開工數(shù)據(jù)跌幅均較上月有所好轉(zhuǎn)。隨著“穩(wěn)增長”政策的落地，投資需求將從高能級(jí)城市逐步釋放并企穩(wěn)回升。另外，隨著存量市場規(guī)模的到頂，房地產(chǎn)企業(yè)投資方向也將有所調(diào)整，城市更新、租賃住房、養(yǎng)老地產(chǎn)等將成為房企未來重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，并加大投資力度。隨著國家加大縣域城鎮(zhèn)化的投入力度，在政策指揮棒下，更多房企也將參與進(jìn)來。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資跌幅相對(duì)最小，各物業(yè)類型投資跌幅均較上月繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重為75.8%，較上月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，僅中部地區(qū)同比保持微弱上漲，東部和西部地區(qū)投資保持下降，跌幅擴(kuò)大；東北地區(qū)跌幅大，但較上月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。投資規(guī)模上，東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和，占總投資比重為54.7%，較上月降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??房屋新開工面積加速下跌

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積51628萬平方米，下降30.6%。其中，住宅新開工面積37782萬平方米，下降31.9%；辦公樓新開工面積1306萬平方米，下降24.6%；商業(yè)營業(yè)用房新開工3572萬平方米，下降30.8%。

??從前5個(gè)月的累計(jì)數(shù)據(jù)看，房屋新開工規(guī)模進(jìn)入深度調(diào)整期。從數(shù)據(jù)看，新開工同比回落是從上年的7月份開始，到今年6月份正好一年，然而新開工則經(jīng)歷了從小幅回落到目前的深幅調(diào)整。新開工的這種急速回落走勢在樓市發(fā)展史上相對(duì)少見，除了2020年初的疫情之外，就是2008年世界金融危機(jī)時(shí)期。如果把新開工看作一個(gè)典型指標(biāo)的話，現(xiàn)在我們正處在某種巨大的危機(jī)過程中，需要行業(yè)、政府都有足夠的重視。

??5月全國商品房新開工面積11889萬平方米，環(huán)比增加20.1%，同比跌幅較上月有所收窄。商品房銷售情況決定企業(yè)新開發(fā)意愿；資金情況決定企業(yè)新開工力度，短期開發(fā)企業(yè)新開工意愿和力度很難快速恢復(fù)。隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的加快，特別是前期受疫情沖擊比較大的地區(qū)快速恢復(fù)，或?qū)⒅涡麻_工走勢出現(xiàn)一些積極變化。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅逐月擴(kuò)大

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國內(nèi)貸款8045億元，下降26.0%；利用外資51億元，增長101.0%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預(yù)收款19141億元，下降39.7%；個(gè)人按揭貸款9785億元，下降27.0%。

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌幅持續(xù)擴(kuò)大，其中定金及預(yù)售款最為明顯，跌幅較上月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)，主要受商品房銷售市場低迷影響。從資金來源占比看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的47.9%，較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金占比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??央行數(shù)據(jù)顯示5月住戶中長期貸款同比少增3379億元，居民購房意愿仍然偏弱?，F(xiàn)階段房企仍然處于償債高峰，各地方對(duì)房企紓困政策還未落實(shí)到位。企業(yè)資金面得到明顯改善尚需時(shí)日。

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??土地市場整體依舊偏冷

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2389萬平方米，比上年下降45.7%；土地成交價(jià)款1389億元，下降28.1%；土地成交均價(jià)5814元/平方米，上漲32.4%。

??1-5月土地購置面積同比跌幅依舊較大，跌幅較上月略有收窄，土地成交價(jià)款跌幅持續(xù)擴(kuò)大；同時(shí)也表現(xiàn)在土地價(jià)格走勢上，同比漲幅較上月收窄16個(gè)百分點(diǎn)。全國整體市場依舊偏冷，在集中供地市場上，在較為寬松的競拍環(huán)境下部分城市有所升溫，成交量價(jià)和溢價(jià)水平都較去年有所提升，但城市間和區(qū)域間分化仍明顯存在。從政府供應(yīng)角度，將繼續(xù)從放松限價(jià)、降低配建要求、調(diào)整土地監(jiān)管資金比例等方面，繼續(xù)提振房企拿地的積極性，促進(jìn)土地市場的回升。

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??商品房待售面積較上月末略有減少

??5月末，商品房待售面積55433萬平方米，比上月末減少302萬平方米。其中，住宅減少411萬平方米，辦公樓增加74萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少4萬平方米。