[克而瑞]深圳新房進(jìn)入買方市場(chǎng)，供地質(zhì)量提升但四輪土拍熱度仍下行

??深圳第四輪集中土拍延續(xù)了一直以來較低的供地規(guī)模，共計(jì)成功出讓6宗地塊，總建面96.3萬平方米，成交總金額97.27億元，由于本次供應(yīng)地塊的7宗地均涉及安居房，公共住房的比例進(jìn)一步提升，因而樓板價(jià)維系在低位，整體溢價(jià)率較第三輪集中供地進(jìn)一步下滑，降至3.68%，熱度創(chuàng)下集中供地以來的新低。

??取消競(jìng)自持改為競(jìng)可售安居房

??意在提升房企拿地積極性

??與第三批次集中出讓一致，深圳第四批次供應(yīng)量依然保持在較低的水平，共計(jì)出讓7宗含宅用地，總規(guī)劃建面達(dá)到101.2萬平方米，總起拍價(jià)僅有100.08億元。就地塊分布來看，與第三輪一致，本輪供地依然集中在寶安、龍華、龍崗、光明等區(qū)域；不過好于三輪的是，部分地塊多位于片區(qū)中心地帶，如龍華民治地塊緊鄰深圳北站交通樞紐，寶安新安地塊臨近11號(hào)線寶安站約800米，地塊質(zhì)量有一定程度地提升，有助于提升房企拿地積極性。

??不僅如此，在出讓規(guī)則方面，深圳第四批次集中土拍規(guī)則與前幾輪有明顯變化，主要是取消了競(jìng)自持改為競(jìng)可售安居房。在四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余4宗地均采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，即:限地價(jià)、限售價(jià)、限安居型商品房建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)安居型商品房建筑面積，達(dá)到最高限制建筑面積后通過搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，并且競(jìng)得的安居房可以出售，意在提升房企拿地積極性。

??整體溢價(jià)率降至3.68%

??土拍熱度較第三輪進(jìn)一步下滑雖然供地質(zhì)量略有提升，但深圳第四輪集中土拍依然延續(xù)第三輪的低熱態(tài)勢(shì)，整體溢價(jià)率為3.68%，較第三輪下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，熱度最高的當(dāng)屬寶安新安A002-0091地塊、龍崗龍城G01019-0042地塊兩宗純安居房地塊，兩宗地均吸引了多家房企參拍，最終觸發(fā)搖號(hào)。究其原因，一方面兩地區(qū)位較為優(yōu)越，寶安新安地塊臨近11號(hào)線寶安站約800米；二是兩地均為純安居房，無需過多地考慮去化問題，就以寶安新安A002-0091地塊為例，本輪土拍安居房限價(jià)44300元/平方米，距其1公里的A004-0175地塊是鴻榮源在2021年第三輪集中土拍底價(jià)競(jìng)得的，新房限價(jià)85500元/平方米，去化問題無需過多擔(dān)心；三是盈利空間也有保障，以寶安新安地塊為例，即使以最高限價(jià)成交，樓板價(jià)也僅有18440元/平方米，地房比僅有42%，盈利空間比較充裕。

??此外，位于深圳北站附近的龍華民治地塊因地理位置優(yōu)越、區(qū)位條件較佳，吸引了多家房企參拍，最終經(jīng)過41輪競(jìng)價(jià)觸底封頂價(jià)，進(jìn)入競(jìng)安居房階段，最終被華潤(rùn)以15.88億元+1200平方米安居房競(jìng)得，溢價(jià)率為15%，樓板價(jià)為33076元/平方米。而光明鳳凰地塊雖然區(qū)位尚佳，但由于周邊新盤去化情況一般，去化壓力較大，房企參拍情況不佳，最終被中海以31.92億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率為0.9%。

??本場(chǎng)土拍唯一流拍地塊G01117-0080位于龍崗板塊，該地已經(jīng)靠近東莞，地理位置較差，且周邊二手房供應(yīng)量較大，周邊在售的新房項(xiàng)目去化不佳，最終慘遭流拍。

??新房市場(chǎng)熱度持續(xù)下滑

??利潤(rùn)空間未及預(yù)期下房企“抄底”意愿不強(qiáng)總的來看，雖然本輪供地質(zhì)量較三輪略有提升，但土拍結(jié)果卻不盡人意，熱度也創(chuàng)下集中供地以來的新低。究其原因，主要還是由于當(dāng)前深圳樓市行情明顯趨冷，加之疫情影響下，居民收入的不確定性增加，購(gòu)買意愿不強(qiáng)；即使開發(fā)商多采取降價(jià)走量策略，成交價(jià)格下降，整體開盤去化率不佳。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年1月份以來，深圳商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，深圳新建商品住宅的消化周期也在10月末上升至15個(gè)月，較去年底明顯拉長(zhǎng)。

??此外，利潤(rùn)空間未及預(yù)期也是導(dǎo)致房企參拍意愿不強(qiáng)的原因。以4宗普通商品房用地為例，雖然土拍規(guī)則有明顯調(diào)整，但銷售指導(dǎo)價(jià)卻與周邊同類地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)持平，部分地塊甚至不及周邊同類項(xiàng)目成交均價(jià)，實(shí)際利潤(rùn)空間并不是如此充足，因此房企參拍積極性并不佳。

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      江蘇亞倫集團(tuán)搖得新安純安居房地塊

??今年首宗民企競(jìng)得深圳宅地與前三輪集中土拍均被央國(guó)企包攬不同，深圳第四輪土拍有了民企的身影。寶安新安A002-0091地塊、龍崗龍城G01019-0042地塊兩宗地均觸發(fā)了搖號(hào)，并且參拍房企中有了外地國(guó)企和民企的身影，廈門國(guó)貿(mào)、武漢城建、龍湖、東亞新華等企業(yè)均有報(bào)名，兩宗地很快被競(jìng)到封頂價(jià)；最終，寶安新安地塊被江蘇亞倫集團(tuán)搖號(hào)競(jìng)得，這也是深圳今年首宗被民企拍得的涉宅地；龍崗地塊則被華僑城搖號(hào)所得，兩家房企成為深圳四輪土拍的幸運(yùn)兒。

??此外，華潤(rùn)、中海、深鐵和人才安居各落一子。其中，華潤(rùn)以封頂價(jià)15.88億元+1200平方米安居房拿下龍華民治地塊，成為本場(chǎng)土拍中唯一競(jìng)安居房成交的地塊。深圳地鐵集團(tuán)和中海則“財(cái)力值”拉滿，分別以39.63億元和31.92億元的價(jià)格分別拿下龍崗坪地和光明鳳凰地塊，兩地是本場(chǎng)土拍中總價(jià)最高的地塊。

??整體來看，雖然深圳第四輪土拍熱度不及前三輪，但與已經(jīng)完成第四輪土拍的南京、蘇州、無錫和長(zhǎng)沙等4個(gè)城市相比，深圳表現(xiàn)還是略好一些，也是目前第四輪土拍中唯一有地塊溢價(jià)成交的城市，并且本輪土拍中還有民企參拍并成功拿地。從寶安和龍崗兩地塊觸發(fā)搖號(hào)來看，深圳本輪集中土拍土地質(zhì)量的提升效果有一定程度的顯現(xiàn)，房企的積極性有所提升。

??但是結(jié)合政策層面來看，雖然近來面向涉房企業(yè)的融資政策有所放松，但受益房企較為有限，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)房企的資金壓力仍舊趨緊，加之經(jīng)過前三輪集中土拍的消耗，四季度品牌房企的拿地意愿將會(huì)較此前進(jìn)一步降低。由此來看，土地成功出讓的難度也越來越高，即使是一二線城市也是如此。這也會(huì)倒逼地方政府在接下來供地時(shí)要精準(zhǔn)匹配房企的投資需求，第五輪或明年第一二輪的土拍門檻也或?qū)?huì)進(jìn)一步降低。