最低中簽率1.1%!可售人才房會(huì)改變深圳樓市生態(tài)嗎?

市場 2022-11-28 11:54:01 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??近日,深圳樓市最熱的話題莫過于可售型人才房。

??歷經(jīng)半個(gè)月,深圳首批供應(yīng)的6個(gè)可售人才住房項(xiàng)目4422套房源認(rèn)購結(jié)果出爐,共計(jì)16305戶家庭提交認(rèn)購申請,最終合格家庭15294戶,整體中簽率接近28%,其中單個(gè)項(xiàng)目最低中簽率只有1%。

??1%的中簽率也意味著,高性價(jià)比房源成為剛需蜂擁而至的重要原因??墒坌腿瞬欧孔畲蟮奶攸c(diǎn)在于,其售價(jià)較周邊商品房只有6成左右,相當(dāng)于六折就能在深圳買房,且申請門檻低于預(yù)期。

??早在2018年,深圳啟動(dòng)“二次房改”,彼時(shí)明確了未來保障房與商品房供應(yīng)比例為6:4,其中人才住房的占比在20%左右。至今年11月初,深圳住建局推出了安居君蘭灣府等6個(gè)項(xiàng)目住房面向人才配售,可售型人才住房政策正式實(shí)施。

??一直以來,作為一線城市,深圳房價(jià)相對較高,此次市場價(jià)六折就可以買到可售型人才房,這是否會(huì)帶來深圳樓市生態(tài)變革?

??深圳首批供應(yīng)的6個(gè)可售人才住房共4422套,其中兩房戶型1957套,三房戶型2465套,配售均價(jià)20520-44900元/平方米,價(jià)格大概為周邊商品住房6成左右,滿足申請條件可通過公證搖號(hào)的方式確立名額。

??按照深圳住建局公布的信息,此次合格的認(rèn)購申請家庭中,兩房認(rèn)購家庭戶數(shù)為12679戶,三房認(rèn)購家庭戶數(shù)為2615戶。

??這意味著,兩房整體中簽率可達(dá)到15.4%,而三房戶型整體中簽率明顯高于兩房,中簽率為94.3%。

??從單個(gè)項(xiàng)目來看,最低中簽率的項(xiàng)目是星河開市客環(huán)球商業(yè)中心,其96套兩房戶型共吸引8718戶家庭認(rèn)購,中簽率只有1.1%。該項(xiàng)目三房戶型中簽率明顯提高,972套共吸引1511戶家庭認(rèn)購,中簽率達(dá)到了64.3%。

??認(rèn)購人數(shù)最多的項(xiàng)目是安居鴻棲臺(tái),兩房和三房戶型合計(jì)認(rèn)購戶數(shù)達(dá)到了10571戶,其中288套兩房戶型共吸引8955戶家庭申購,中簽率僅為3.2%。該項(xiàng)目售價(jià)均價(jià)在42900元/平方米,相較于周邊一手房項(xiàng)目最大差價(jià)可達(dá)到47400元/平方米。

??可售型人才房熱捧的同時(shí),市場擔(dān)心很大一部分市場潛在的商品住宅客戶被分流,從而給商品房市場帶來一定沖擊。

??我們要看哪些人會(huì)購買可售型人才房。

??具體來看,首批可售人才房申請人需要滿足具有深圳戶籍,參加社保累計(jì)繳費(fèi)3年以上,且是深圳市認(rèn)定的人才(包括學(xué)歷型人才和技能型人才,前者要求全日制本科及以上)等條件,即可申請搖號(hào)。

??也就是說,可售人才房面向擁有深圳戶籍、本科、無房、社保滿3年剛需人群。

??目前,深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居房、人才房三種形式,人才房又細(xì)分為可租和可售兩種類型,各自針對客群、申請條件及申請方式不同??墒郯簿臃亢涂墒廴瞬欧慷▋r(jià)均低于周邊商品房價(jià)格,整體約為市場價(jià)格的50%~60%。

??公開信息顯示,深圳目前安居房輪候人數(shù)在18萬人左右。也就是說,購買可售型人才房的客戶很大一部分來自于這部分人群,這部分人大部分為剛需客戶。按照可售型人才房流轉(zhuǎn)機(jī)制,簽訂買賣合同滿10年,可按照屆時(shí)安居商品房去的完全產(chǎn)權(quán)的相關(guān)政策規(guī)定,申請取得住房完全產(chǎn)權(quán),這對剛需客戶而言具有一定的吸引力。

??此外,六折的價(jià)格,加上較低的申請門檻,促使這部分輪候的人群中符合標(biāo)準(zhǔn)的一部分客戶轉(zhuǎn)移至可售型人才房。相較于安居房,可售人才房通過搖號(hào)方式確認(rèn)名額隨機(jī)性增大,對社保滿3年新深圳人才十分友好。

??至于是否會(huì)沖擊到本就疲軟的商品房市場,從目前來看,對整體市場影響有限。

??實(shí)際上,可售型安居房最大的局限于在于滿10年才能上市流轉(zhuǎn),這就避免了價(jià)格套利,核心在于引進(jìn)和留住人才,可售型人才房在此時(shí)開啟入市,利好剛需自住型購房人才。

??從認(rèn)購情況也可以看出,實(shí)際部分項(xiàng)目搖號(hào)中簽率普遍較低,再加上10年流轉(zhuǎn)期的局限,對整體市場潛在的商品住宅客戶分流有限,分流的客戶主要是安居房輪候庫中滿足“人才”標(biāo)準(zhǔn)的剛需購房者。

??為了解決深圳住房突出問題,早在2018年,深圳就提出到2035年,將新增170萬住房供應(yīng)量,其中60%以上為保障性住房,即公租房、安居房、人才房各占20%,剩余40%為商品住房。

??一個(gè)很明顯的趨勢是,深圳正在逐漸加大可售安居房用地的供應(yīng)。

??從深圳首個(gè)可售型人才用地面世,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至11月24日,深圳招拍掛項(xiàng)目中可售人才房項(xiàng)目已達(dá)到28個(gè),可供應(yīng)約2.5萬套房,除去上述有6個(gè)項(xiàng)目4422套房源入市申購?fù)?,未來還有22個(gè)項(xiàng)目,可提供2.1萬套住房,主要分布在南山、寶安、龍華及光明區(qū)。

??另外,從剛剛收官的深圳第四輪集中土拍也可以明顯看出,取消競自持改為競可售安居房,四批次7宗供地中,除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外,其余四宗全部均設(shè)置了“雙競”要求,即競地價(jià)、競安居型商品房建筑面積。

??這種“雙軌并行”的房地產(chǎn)市場格局,在推動(dòng)深圳住房體系的完善、穩(wěn)定市場預(yù)期的同時(shí),留給房企的剛需市場份額也在相應(yīng)減少。

??實(shí)際上,近一年來70平米-90平米一直是深圳的主力成交面積,這部分人群恰恰是剛需和一部分剛改人群。從總價(jià)段來看,300萬-500萬元的產(chǎn)品往往是市場成交主力。10月單月來看,主力成交面積段在70-90平米之間,此外,90-120平米面積段成交相較于年初明顯縮量。

      總體來看,可售型人才房對商品住宅市場帶來的沖擊有限,作為保障房,可售型人才房最主要的是滿足剛需客群的居住需求,主要面向深圳戶籍社保滿3年的本科無房剛需人群,核心在于引進(jìn)和留住人才,再加上較低的中簽率以及10年流轉(zhuǎn)期的局限性,其分流的客戶大概率來自于安居房輪候庫中滿足“人才”標(biāo)準(zhǔn)的客戶,對市場潛在商品住宅購房客戶分流有限。

??但從未來趨勢來看,隨著深圳人才房及安居房供應(yīng)不斷提速,在“雙軌并行”之下深圳房地產(chǎn)市場格局將迎來變化,而留給房企的剛需市場也將不斷被壓縮。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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