[第一太平戴維斯]天津辦公市場需求回落 零售環(huán)境加速變革

??天津甲級寫字樓市場

??2016年第二季度，位于南京路區(qū)域的現(xiàn)代城國際金融中心項目入市，為甲級寫字樓租賃市場新增122,500平方米的可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級寫字樓總存量約為100.6萬平方米。

??今年以來，本市金融租賃行業(yè)熱潮減退，不少不良資產(chǎn)企業(yè)退出市場，辦公需求逐步回落至理性水平。第二季度，中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場凈吸納量環(huán)比下降16%，為22,700平方米。

??受新項目入市和需求萎靡的影響，中心城區(qū)整體空置率環(huán)比上升5.4個百分點至42.3%，同比上升18.4個百分點。

??本季度，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金為人民幣每平方米每月141元，環(huán)比及同比均下降0.3%。

??預(yù)計2016年下半年，天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場將有四個高品質(zhì)項目入市，新增面積約為21萬平方米，將給全市整體租金水平帶來下行壓力。

??市場預(yù)測

??預(yù)計2016年下半年，天津中心城區(qū)將有四個新項目交付使用，其中萬通中心和仁恒置地廣場項目已啟動前期預(yù)租，屆時將為市場帶來共計約21萬平方米的新增供應(yīng)，相當(dāng)于現(xiàn)有存量的21%，屆時，空置率將推高至42%。

??受經(jīng)濟增長預(yù)期下調(diào)影響，辦公市場需求萎靡，一些業(yè)主開始小幅下調(diào)租金，或者加大傭金優(yōu)惠政策，以此拉攏客戶，提升樓宇出租率。同時，受供應(yīng)激增影響，短期內(nèi)租金可能出現(xiàn)小幅波動。但長遠來看，天津市寫字樓租金仍將主要由樓宇品質(zhì)決定，因此，租金仍然走勢向好。

??天津零售市場

??2016年第二季度，天津城區(qū)共有兩個新項目入市，分別是世紀(jì)都會商廈和M Plaza，均位于南京路-濱江道-和平路商圈，共計帶來11.1萬平方米的體量。而濱海新區(qū)中高端商業(yè)市場已連續(xù)一年未見新項目入市。目前，天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量為423萬平方米。                                                                                                                                                                                                                                         ??第二季度，天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項目首層平均租金僅環(huán)比下降0.1%，為每平方米每月人民幣407.1元。受新增供應(yīng)影響，平均入駐率環(huán)比下降1.7個百分點至88.6%。 

??本季度，濱海新區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項目首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月247.5元，濱海新區(qū)平均入駐率環(huán)比上升1.8個百分點至82.2%。

??預(yù)計2016年下半年，天津全市將有3個優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目開業(yè)，屆時將帶來約17萬平方米的商業(yè)面積。

??市場預(yù)測

??由于部分項目推遲入市，預(yù)計下半年，天津全市僅有3個商業(yè)項目開業(yè)，和平?大悅城作為下半年最為期待的項目，將引入大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線，并注重業(yè)態(tài)和品牌的獨有性和引領(lǐng)性，將成為天津首家以“慢生活、高品質(zhì)”定位的新型購物中心。

??未來，在多渠道的零售環(huán)境中，數(shù)字化將成為零售商和品牌商與消費者互動最重要的途徑。零售商和品牌商將更加積極調(diào)整其零售模式來反映這一非線性的新型消費者購物過程。