[第一太平戴維斯]寫字樓收益率全球走低 世界門戶城市悉尼居首

??第一太平戴維斯近日發(fā)布最新《世界寫字樓收益率縱覽》稱，全球?qū)懽謽峭顿Y的熱門門戶城市中，悉尼以5.62%的寫字樓投資收益率遙遙領(lǐng)先，洛杉磯西區(qū)、舊金山分列二、三名。在收益率全球下行的背景下，僅有以上三個(gè)寫字樓市場(chǎng)的投資收益率高于4.5%（見下圖）。

??《世界寫字樓收益率縱覽》系列報(bào)告由第一太平戴維斯聯(lián)合澳大利亞迪肯大學(xué)共同編寫，覆蓋亞洲、歐洲、美國(guó)、澳大利亞共計(jì)54個(gè)寫字樓市場(chǎng)。研究證實(shí)，隨著投資者在安全性最高的市場(chǎng)展開角逐，追尋最具吸引力的收益率，寫字樓繼續(xù)成為備受青睞的投資選擇。

??報(bào)告顯示，自2014年12月末以來(lái)，11座門戶城市的寫字樓投資收益率平均下滑86個(gè)基點(diǎn)。其中舊金山累計(jì)下挫235個(gè)基點(diǎn)，巴黎與悉尼分別降低101及100個(gè)基點(diǎn)。同期香港收益率跌幅最小，僅降40個(gè)基點(diǎn)，不過(guò)該市場(chǎng)收益率一向較低，目前只有2.71%。

??報(bào)告覆蓋的54個(gè)市場(chǎng)中，倫敦西區(qū)是除香港以外唯一一個(gè)收益率不到3%的市場(chǎng)。胡志明市（9.3%）、河內(nèi)（9%）錄得全球最高收益率，但高位收益率反映出的是更高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

??澳大利亞研究部全國(guó)主管Tony Crabb稱，2016年上半年，全球主要國(guó)家10年期國(guó)債收益率平均下跌50個(gè)基點(diǎn)，目前接近1%，其中日本與德國(guó)的國(guó)債收益率已處于負(fù)區(qū)間。

??“房地產(chǎn)投資收益率繼續(xù)收窄，而國(guó)債收益率跌速更快。以此為背景，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率介于2%與3%之間的寫字樓投資板塊依然頗具投資價(jià)值。”

??Tony Crabb表示，鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性在一定程度上充斥著全球大部分市場(chǎng)，可以說(shuō)寫字樓投資價(jià)值的比較優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)存在，進(jìn)而吸引更多需求并再度壓縮收益率。

??“2017年全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將主要取決于美國(guó)聯(lián)邦利率的變化情況。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席耶倫女士明確表示，加息路徑將取決于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)”，因此我們靜候便是。

??“美國(guó)利率的變化將決定全球各地的貨幣表現(xiàn)、貿(mào)易流向以及資本流動(dòng)情況。”

??他表示，寫字樓收益率未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步下行，尤其是在以悉尼為代表的全球門戶城市，租金在市場(chǎng)基本面不斷走強(qiáng)的支撐下開始上漲。

??“很多時(shí)候，收益率走低可被看作一種反直覺(jué)現(xiàn)象。租賃市場(chǎng)疲軟，促使業(yè)主采取高強(qiáng)度的激勵(lì)方案，因此凈租金較低。一旦凈實(shí)際租金出現(xiàn)上漲，帶動(dòng)投資回報(bào)改善，則無(wú)論漲幅大小，都必然會(huì)吸引更多需求，最終推動(dòng)收益率下行。”

??主要市場(chǎng)

??澳大利亞

??Tony Crabb指出，巨額境外資本的涌入促使許多投資者出清資產(chǎn)、調(diào)整資產(chǎn)組合以及投資配額。2015/2016財(cái)年，澳大利亞寫字樓市場(chǎng)以近334億澳元的投資成交額刷新紀(jì)錄。

??從各類市場(chǎng)指標(biāo)來(lái)看，澳大利亞經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)兩面性特征，珀斯與布里斯班部分指標(biāo)惡化，而墨爾本與悉尼多個(gè)指標(biāo)顯著改善。

??“寫字樓投資收益率全線下行，但我們認(rèn)為收益率還有下行空間。部分市場(chǎng)的基本面正迅速回暖。而隨著投資者開始將未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益增長(zhǎng)的預(yù)期納入考慮范圍，我們認(rèn)為收益率將再度下滑。這段‘下坡路’才走了個(gè)開頭。”

??亞洲

??2016年上半年亞洲寫字樓投資市場(chǎng)各板塊走勢(shì)不一，主要市場(chǎng)投資收益率多小幅下行。

??第一太平戴維斯研究及咨詢顧問(wèn)部資深董事盛世民（Simon Smith）指出，亞洲投資者對(duì)本國(guó)以外市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的興趣仍舊有限（盡管依然有巨額資本從亞洲市場(chǎng)流出），而各市場(chǎng)本土投資額則取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)周期以及政策導(dǎo)向。

??亞洲主要寫字樓市場(chǎng)的投資收益率多小幅下行，雅加達(dá)、馬尼拉的跌勢(shì)較為明顯。日本貸款成本降至超低水平，寫字樓投資收益率比貸款利率高出至少3個(gè)百分點(diǎn)，即便是最頂級(jí)資產(chǎn)也不例外。上半年中國(guó)市場(chǎng)頗為平靜，但隨著資本日益積聚而收益型投資機(jī)會(huì)有限，下半年投資市場(chǎng)或更加活躍。

??歐洲

??歐洲主要經(jīng)濟(jì)體的國(guó)債收益率已經(jīng)下跌，反映出市場(chǎng)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期；另一方面，股票市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)。

??“盡管如此，歐洲核心房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)依然相對(duì)豐厚，據(jù)此我們認(rèn)為該市場(chǎng)將能繼續(xù)吸引投資興趣?！钡谝惶酱骶S斯歐洲區(qū)研究部董事Lydia Brissy女士如是說(shuō)。

??Brissy女士稱，2016年上半年歐洲國(guó)家（英國(guó)除外）商業(yè)物業(yè)投資成交額較去年同期增加了1%。

??美國(guó)

??雖然美國(guó)門戶城市在2013至2014年間曾一度主導(dǎo)寫字樓投資銷售，然而近來(lái)投資者已轉(zhuǎn)向更為發(fā)散的投資策略。由于核心市場(chǎng)產(chǎn)品選擇有限、資本化率不斷收縮，再加上高收益率的驅(qū)使，買家逐漸轉(zhuǎn)向替代型市場(chǎng)及資產(chǎn)領(lǐng)域。

??“在全球市場(chǎng)動(dòng)蕩的背景下，投資者擴(kuò)大投資范圍的意愿能否維持尚不得而知。2016年5月，美國(guó)郊區(qū)寫字樓投資銷售額小幅減少，同期CBD寫字樓投資銷售額有所增加。也就是說(shuō)，早在6月股市下挫之前，投資者及貸款機(jī)構(gòu)即已采取更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。政策規(guī)定更為嚴(yán)格，全球經(jīng)濟(jì)引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂，再加上潛在資產(chǎn)泡沫的恐慌升級(jí)，使得貸款審批操作愈發(fā)小心謹(jǐn)慎?！钡谝惶酱骶S斯—斯達(dá)德利公司美國(guó)房地產(chǎn)分析部董事Keith DeCoster表示。