2019上半年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜

??導 讀 

??TOP100房企業(yè)績上半年微增4%，增速較去年明顯放緩，TOP30房企集中度繼續(xù)上升，50強后所有回落，4成企業(yè)業(yè)績完成過半，部分企業(yè)目標壓力尚存，保利、陽光城等房企逆勢大幅增長。

☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統(tǒng)一不包括代建產生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計中。

??權益榜是以企業(yè)股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數據不包括母公司以及關聯(lián)方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

榜單解讀

　　2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”調控主基調下，中國房地產市場保持穩(wěn)定增長預期，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。6月，房企為沖刺半年度業(yè)績目標，積極加大推案及營銷力度，單月業(yè)績環(huán)比增速超23%。預計下半年，百強房企規(guī)模增長將繼續(xù)保持平穩(wěn)，并更注重聚焦主業(yè)、穩(wěn)健高質量發(fā)展。

　　城市政策層面，城市調控有收有放、分化明顯。蘇州、西安等市場較熱的城市調控加碼，熱門城市調控政策仍從緊執(zhí)行。而部分城市則出臺寬松性政策，典型如南京高淳區(qū)局部放松限購。從長期來看，房地產市場調控仍將以“穩(wěn)”為第一要務，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標落到實處。

　　城市成交層面，上半年一線、二線和三四線城市市場分化加劇。一線城市復蘇回升，二線城市整體趨穩(wěn)。而對于需求透支、購買力不足的部分二線和多數三四線城市而言，房地產市場猶存較大的下行壓力。

　　01　整體業(yè)績：標桿房企業(yè)績增速明顯放緩

　　2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基調指引下，中國房地產市場行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOP100房企累計權益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業(yè)績同比增速基本持平。

　　整體來看，雖然5月受部分城市政策調控收緊影響，一季度以來的“小陽春”行情明顯降溫。但為沖刺半年度業(yè)績目標，6月房企積極加大了推案及營銷力度，單月操盤業(yè)績環(huán)比提升超23%。我們預計，2019年將是房地產市場銷售“小年”。下半年，百強房企規(guī)模增長也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現快速增長的概率不大。

　　02　上榜門檻：TOP50房企權益金額門檻提升6%

　　2019年上半年，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP50房企權益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達6%。TOP30房企和TOP100房企的權益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP20房企權益金額門檻為489.4億元，較去年同期略有降低。

　　03　集中度：百強房企規(guī)模分化持續(xù) 行業(yè)競爭加劇

　　2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，50強之后的房企競爭優(yōu)勢已不再明顯，權益金額集中度出現一定回落。

　　04　目標完成率：4成房企業(yè)績完成過半 部分企業(yè)目標壓力尚存

　　對于此前已提出2019年全年業(yè)績目標的房企而言，截止6月末的目標完成情況尚佳，36家房企中有32家的目標完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業(yè)績完成情況較為樂觀，目標完成率超過50%。

　　從整體來看，房企2019年目標制定相對謹慎，平均目標增長率僅在20%左右。同時，2019年整體的預期貨值去化率降至60%左右，完成業(yè)績目標更依賴于供貨量的增長。我們預計，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。

　　05　企業(yè)表現：部分房企業(yè)績增長表現突出 名次提升顯著

　　2019年上半年，中國房地產市場整體延續(xù)了2018年下半年以來的降溫趨勢，行業(yè)規(guī)模增速較前兩年放緩。但TOP100各梯隊房企中仍有部分企業(yè)得益于自身的投資布局和經營優(yōu)勢，業(yè)績表現相對出色、銷售規(guī)模同比增幅較高、名次提升顯著。

　　保利發(fā)展：積極拓展項目推升業(yè)績上升

　　保利發(fā)展2019年上半年實現銷售金額2501億元，排名上升到第4位，且與融創(chuàng)的領先優(yōu)勢逐步加大。截止6月末已完成全年5000億元業(yè)績目標的50%。保利發(fā)展更名以來，項目拓展方面加大對一二線城市、六大核心城市群的拓展力度；此外，收購兼并也成為重要拓展方式。2018年保利新增項目132個，年末項目個數622個（不含海外），項目數量較2017年末提升近20%。得益于2018年以來積極的拓展，上半年保利的銷售規(guī)模繼續(xù)保持較快增長。

　　陽光城：持續(xù)優(yōu)化營銷體系促進規(guī)模增長

　　陽光城2019年上半年實現銷售金額900億元，同比增長35.7%，截止6月末已完成全年1800億元業(yè)績目標的50%。陽光城近年來的業(yè)績增長與其持續(xù)優(yōu)化營銷體系息息相關。1-2月，陽光城針對返鄉(xiāng)置業(yè)客群組織"春節(jié)不打烊"營銷行動，6月制定夜間營銷“貓頭鷹計劃”沖刺半年目標，在提高營銷效率的同時更促進了規(guī)模增長。上半年，廣州麗景灣成交金額近30億元，在南沙區(qū)成交套數、成交面積排名第一；湖南長沙尚東灣完成簽約38億元，為長沙單盤金額、套數、面積三冠王。此外，佛山云谷、福州大都會、上海檀悅等項目上半年業(yè)績貢獻也較為突出。

　　佳兆業(yè)：舊改、收并購提供充足彈藥

　　佳兆業(yè)2019年上半年實現權益銷售金額347.6億元，同比增長37.3%，名次較2018年末提升2位。佳兆業(yè)上半年業(yè)績的出色表現主要得益于舊改項目和收并購為企業(yè)提供了充足彈藥，2019年新增城市更新項目貨值近600億元。截止2018年末，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的舊改項目儲備建筑面積達730萬平方米，占到總土儲資源的近30%。同時共擁有潛在的城市更新項目120個，預計未來轉化為土儲后也將為企業(yè)發(fā)展提供持續(xù)支撐。上半年，佳兆業(yè)在中西部和環(huán)渤海區(qū)域的銷售也有顯著增長，重慶濱江新城、長沙佳兆業(yè)廣場、沈陽佳兆業(yè)中心等項目業(yè)績貢獻較高。

　　華發(fā)股份：深耕珠?！按蟊緺I”保持高增長

　　華發(fā)股份2019年上半年實現銷售金額436.7億元，業(yè)績增速延續(xù)了2018年以來的行業(yè)較高水平，同比增長72.5%，名次也較2018年末有8位的提升。華發(fā)銷售業(yè)績大幅增長主要得益于其在鞏固深耕珠海“大本營”市場的基礎上成功拓展，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局。上半年，華發(fā)在珠海、上海、武漢等重點城市銷售業(yè)績穩(wěn)步提升；另一方面，其在南京、蘇州等新進駐城市業(yè)績貢獻也較為可觀。隨著今年以來一二線城市市場預期看好，以及粵港澳大灣區(qū)的政策推動，華發(fā)有望抓住發(fā)展機遇，實現新的突破。

　　敏捷集團：大灣區(qū)土儲戰(zhàn)略支撐，優(yōu)質項目步入收獲期

　　敏捷集團2019年上半年實現銷售金額247.1億元，業(yè)績同比增長57.4%，名次較2018年末提升8位。敏捷2019年以來銷售業(yè)績的快速增長，一方面是由于其在售項目大部分集中在廣州、中山、肇慶、佛山、江門等大灣區(qū)城市及其輻射區(qū)域，銷售去化受益粵港澳大灣區(qū)政策利好。另一方面，敏捷位于廣東、四川、湖南、廣西等城市的新項目陸續(xù)步入收獲期，也對上半年業(yè)績貢獻較大。我們認為，敏捷近年來持續(xù)深耕珠三角、穩(wěn)健拓展全國，充足的土地儲備為其未來的業(yè)績增長空間提供了保證。

　　06　市場展望：行業(yè)調整預期持續(xù) 下半年三四線城市壓力加大

　　2019年下半年，房地產政策面整體仍將保持穩(wěn)定，地方“一城一策”有收有放。房價仍是不能碰的紅線，熱點城市調控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調控的可能。整體來看，房企對調控仍應保持敬畏，對政策放松不應有過于樂觀的預期。

　　城市層面下半年市場持續(xù)波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。城市之間分化將加劇，不同能級城市持續(xù)分化，一二線回升勢頭有望保持；而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調整壓力。