[中投顧問(wèn)]云南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需重質(zhì)量

  5至6月期間，云南省旅游地產(chǎn)連續(xù)發(fā)生幾件大事：云南城投集團(tuán)正式推出“夢(mèng)云南分時(shí)度假平臺(tái)”；中信集團(tuán)攜手綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)合作，意向投資約200億元建設(shè)中信嘉麗澤旅游文化區(qū)；雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司又以巨額投資簽約入駐昆明市五華區(qū)西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)，計(jì)劃打造一萬(wàn)畝體量的多功能旅游小鎮(zhèn)。

  此前，云南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，云南旅游地產(chǎn)的投資規(guī)模已超過(guò)2萬(wàn)億元。云南旅游地產(chǎn)已成為繼海南之后最被看好的一塊“蛋糕”。目前，各大房企基本上已進(jìn)駐云南，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的投資十分狂熱，甚至一些超大型旅游項(xiàng)目屢撞政策紅線。

  中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示，從中長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，云南著力進(jìn)行旅游的二次創(chuàng)業(yè)，而且當(dāng)?shù)芈糜钨Y源豐富，風(fēng)景迤邐，為旅游地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了較好條件。正如美國(guó)人逐步往佛羅里達(dá)州遷移，因?yàn)槠涮幱跒I海地區(qū)，氣候很好，影視娛樂(lè)業(yè)、IT行業(yè)都往那里聚集，云南也有可能成為“中國(guó)的佛羅里達(dá)”。在發(fā)力云南旅游地產(chǎn)的過(guò)程中需要妥善把握以下四個(gè)方面。

  其一，深度研究政策，抓住拿地契機(jī)。雖然旅游地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方GDP的動(dòng)力之一，地方政府頻繁出臺(tái)優(yōu)惠措施，而且實(shí)際上，部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身 就是地方政府的招商引資項(xiàng)目。但是從全國(guó)土地供應(yīng)量來(lái)看，處于趨緊狀態(tài)，這意味著今后開(kāi)發(fā)商拿地將日益艱難?，F(xiàn)階段許多地方政府已經(jīng)意識(shí)到不能僅僅出讓土 地，需要建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，符合地方經(jīng)濟(jì)政策方向的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將更易獲得拿地機(jī)會(huì)。

  其二，注重項(xiàng)目策劃和創(chuàng)意，以品牌效應(yīng)為先導(dǎo)。項(xiàng)目的規(guī)模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營(yíng)造與把握，都應(yīng)在創(chuàng)意、規(guī)劃中很好地確定，最終通 過(guò)新穎的外觀、功能完善的內(nèi)涵、配套齊備的設(shè)施、自然協(xié)調(diào)的韻味，塑造項(xiàng)目的特色和魅力，提高品牌的含金量。品牌效應(yīng)大小，在很大程度上決定著旅游地產(chǎn)的 成敗。

  其三，合理配比旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)及物業(yè)。旅游地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)的綜合產(chǎn)物，一般而言，純旅游項(xiàng)目投資收益期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低、可持續(xù)回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)；房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資收益期短、短期高額回報(bào)、融資能力強(qiáng)，需要根據(jù)不同類型的旅游地產(chǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)和物業(yè)進(jìn)行區(qū)別化配比。若旅游項(xiàng)目比重過(guò)大，將影響項(xiàng)目整體盈利能力， 而若地產(chǎn)項(xiàng)目比重過(guò)大，將影響項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，背上“掛羊頭、賣(mài)狗肉”的丑名。

  其四，重視售后管理，加強(qiáng)區(qū)塊聯(lián)動(dòng)。目前許多開(kāi)發(fā)商只重視售前宣傳，忽視售后管理，致使房屋及設(shè)備設(shè)施質(zhì)量下降，房產(chǎn)貶值，尤其是海邊或梅雨氣 候地帶的旅游房產(chǎn)。人們投資旅游地產(chǎn)的最大顧慮是房屋質(zhì)量差，其次是投資回報(bào)率達(dá)不到預(yù)期、產(chǎn)權(quán)證辦理困難的欠缺和物業(yè)管理差。由于旅游地產(chǎn)投資回報(bào)期較 長(zhǎng)，售后管理不容忽視，否則難以實(shí)現(xiàn)周邊地價(jià)升值。而區(qū)塊聯(lián)動(dòng)有利于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，有利于人群集聚。

  中投顧問(wèn)發(fā)布的《2014-2018年中國(guó)旅游業(yè)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》中指出， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政府的嚴(yán)格調(diào)控之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)公司的“救命稻草”，而旅游地產(chǎn)無(wú)疑成為房地產(chǎn)公司進(jìn)軍的熱點(diǎn)。目前全國(guó)已面市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共 有2259個(gè)，投資額超過(guò)萬(wàn)億，全國(guó)共有1629個(gè)企業(yè)涉及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)企業(yè)約占80%?！?作者系中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心 房地產(chǎn)行業(yè)研究員)