[戴德梁行]當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)遇見(jiàn)文化旅游

??住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流；

??90后、00后成為消費(fèi)客群主力重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)與眾不同；

??提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值需因地制宜、多元發(fā)展。

??北京，10月13日，2016 -  全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日舉行2016年第三季度媒體發(fā)布會(huì)，中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)助理董事孟祎女士發(fā)表主題演講，就文化旅游與商業(yè)相結(jié)合的趨勢(shì)進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與媒體進(jìn)行了深度分享。

??國(guó)內(nèi)文化旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

??近些年，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，政府政策調(diào)控力度也不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年數(shù)據(jù)顯示，全年國(guó)內(nèi)游客突破40億人次，比上年增長(zhǎng)10.5%；全國(guó)旅游總收入約34,200億元，比上年增長(zhǎng)13.1%。 

??2015年全國(guó)10億元以上的在建旅游項(xiàng)目有2,057個(gè)， 50億元以上的在建旅游項(xiàng)目404個(gè)，投資額100億元以上的旅游項(xiàng)目185個(gè)。萬(wàn)達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭，近幾年著力于文化旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，代表項(xiàng)目有哈爾濱文化旅游城，總建筑面積360萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2017年開(kāi)業(yè)，年客流量2,000萬(wàn)人次；合肥文化旅游城，總建筑面積90萬(wàn)平方米，2016年9月24日正式開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)年客流量2,000萬(wàn)人次。

??消費(fèi)客群更加挑剔

??中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)隨著消費(fèi)者需求的變化而不斷的升級(jí)，目前市場(chǎng)消費(fèi)客群以90后、00后為主力，該消費(fèi)客群特點(diǎn)有：巨大的消費(fèi)潛力；較強(qiáng)的獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)能力以及極大的影響力。其消費(fèi)特點(diǎn)包括：強(qiáng)調(diào)與眾不同，追求體驗(yàn)及新奇，缺乏品牌忠誠(chéng)度；喜愛(ài)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)；更了解西方文化和生活方式，也尊重中國(guó)傳統(tǒng)文化。

孟祎 戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事

??孟祎女士認(rèn)為可以通過(guò) 以下策略吸引這類消費(fèi)客群：

??打造屬于專屬項(xiàng)目的獨(dú)特標(biāo)簽及元素

??實(shí)施更加精細(xì)人性化的服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施

??融合文化元素以及跨界的業(yè)態(tài)體驗(yàn)

??應(yīng)用線上營(yíng)銷及O2O渠道

??如何提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值

??1. 延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間

??孟祎女士認(rèn)為，最重要的是分析清楚不同時(shí)段消費(fèi)者構(gòu)成及消費(fèi)需求特征，從而有針對(duì)性的給予消費(fèi)客群不一樣的商業(yè)街區(qū)體驗(yàn)，增強(qiáng)街區(qū)集客能力，同時(shí)也帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)，有效延長(zhǎng)消費(fèi)者停駐時(shí)間。

??2. 避免北方天氣對(duì)開(kāi)放式街區(qū)的影響

??北方的氣候?qū)τ陂_(kāi)放式街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目影響較大，淡季旺季相對(duì)較明顯。一般來(lái)說(shuō)，小長(zhǎng)假、寒暑假是游客集中出游的時(shí)間。另外，北京全年約43%的霧霾污染天氣等也都大大降低消費(fèi)者戶外活動(dòng)的意愿。孟祎女士認(rèn)為可通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)增加開(kāi)放式街區(qū)的聚客能力，例如通過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行穹頂加蓋，增加節(jié)點(diǎn)保暖設(shè)施以及利用曲線平面布局等。

??3. 提升文化旅游商業(yè)的盈利能力

??各類地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率對(duì)比顯示，文旅類項(xiàng)目的收益率最低，回收周期最長(zhǎng)，因此孟祎女士建議通過(guò)多種金融手段、開(kāi)發(fā)其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)等方式增加內(nèi)部收益。例如商鋪銷售、多元化金融產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化等。

??戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部作為文化旅游與商業(yè)地產(chǎn)融合的探索者，于近年來(lái)操作了環(huán)球影城城市大道、華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目。中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級(jí)助理董事孟祎女士總結(jié)，“過(guò)去的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)讓我深刻認(rèn)識(shí)到，文化旅游每個(gè)項(xiàng)目都是一次全新的探索與嘗試，都會(huì)被賦予完全不同的項(xiàng)目主題與IP，商業(yè)部分則是項(xiàng)目整體的保障及升華。隨著文化旅游產(chǎn)業(yè)的井噴，其商業(yè)地產(chǎn)也必將迎來(lái)新一輪的提檔升級(jí)?！?/p>