2016-10-17 09:24:03來源:戴德梁行
??住宅市場競爭日漸激烈,地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流;
??90后、00后成為消費(fèi)客群主力重點(diǎn),強(qiáng)調(diào)與眾不同;
??提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值需因地制宜、多元發(fā)展。
??北京,10月13日,2016 - 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日舉行2016年第三季度媒體發(fā)布會,中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級助理董事孟祎女士發(fā)表主題演講,就文化旅游與商業(yè)相結(jié)合的趨勢進(jìn)行分析,并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與媒體進(jìn)行了深度分享。
??國內(nèi)文化旅游市場競爭日趨激烈
??近些年,住宅市場競爭日漸激烈,政府政策調(diào)控力度也不斷加強(qiáng),地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)紛紛轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的潮流。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年數(shù)據(jù)顯示,全年國內(nèi)游客突破40億人次,比上年增長10.5%;全國旅游總收入約34,200億元,比上年增長13.1%。
??2015年全國10億元以上的在建旅游項(xiàng)目有2,057個, 50億元以上的在建旅游項(xiàng)目404個,投資額100億元以上的旅游項(xiàng)目185個。萬達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)巨頭,近幾年著力于文化旅游地產(chǎn)的開發(fā),代表項(xiàng)目有哈爾濱文化旅游城,總建筑面積360萬平方米,預(yù)計(jì)2017年開業(yè),年客流量2,000萬人次;合肥文化旅游城,總建筑面積90萬平方米,2016年9月24日正式開業(yè),預(yù)計(jì)年客流量2,000萬人次。
??消費(fèi)客群更加挑剔
??中國商業(yè)市場隨著消費(fèi)者需求的變化而不斷的升級,目前市場消費(fèi)客群以90后、00后為主力,該消費(fèi)客群特點(diǎn)有:巨大的消費(fèi)潛力;較強(qiáng)的獨(dú)立購買能力以及極大的影響力。其消費(fèi)特點(diǎn)包括:強(qiáng)調(diào)與眾不同,追求體驗(yàn)及新奇,缺乏品牌忠誠度;喜愛互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi);更了解西方文化和生活方式,也尊重中國傳統(tǒng)文化。
孟祎 戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事
??孟祎女士認(rèn)為可以通過 以下策略吸引這類消費(fèi)客群:
??打造屬于專屬項(xiàng)目的獨(dú)特標(biāo)簽及元素
??實(shí)施更加精細(xì)人性化的服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施
??融合文化元素以及跨界的業(yè)態(tài)體驗(yàn)
??應(yīng)用線上營銷及O2O渠道
??如何提升文化旅游地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值
??1. 延長消費(fèi)者停留時間
??孟祎女士認(rèn)為,最重要的是分析清楚不同時段消費(fèi)者構(gòu)成及消費(fèi)需求特征,從而有針對性的給予消費(fèi)客群不一樣的商業(yè)街區(qū)體驗(yàn),增強(qiáng)街區(qū)集客能力,同時也帶動其他業(yè)態(tài)消費(fèi),有效延長消費(fèi)者停駐時間。
??2. 避免北方天氣對開放式街區(qū)的影響
??北方的氣候?qū)τ陂_放式街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目影響較大,淡季旺季相對較明顯。一般來說,小長假、寒暑假是游客集中出游的時間。另外,北京全年約43%的霧霾污染天氣等也都大大降低消費(fèi)者戶外活動的意愿。孟祎女士認(rèn)為可通過設(shè)計(jì)來增加開放式街區(qū)的聚客能力,例如通過對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行穹頂加蓋,增加節(jié)點(diǎn)保暖設(shè)施以及利用曲線平面布局等。
??3. 提升文化旅游商業(yè)的盈利能力
??各類地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部收益率對比顯示,文旅類項(xiàng)目的收益率最低,回收周期最長,因此孟祎女士建議通過多種金融手段、開發(fā)其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)等方式增加內(nèi)部收益。例如商鋪銷售、多元化金融產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化等。
??戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部作為文化旅游與商業(yè)地產(chǎn)融合的探索者,于近年來操作了環(huán)球影城城市大道、華誼兄弟電影文化小鎮(zhèn)等多個項(xiàng)目。中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部高級助理董事孟祎女士總結(jié),“過去的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)讓我深刻認(rèn)識到,文化旅游每個項(xiàng)目都是一次全新的探索與嘗試,都會被賦予完全不同的項(xiàng)目主題與IP,商業(yè)部分則是項(xiàng)目整體的保障及升華。隨著文化旅游產(chǎn)業(yè)的井噴,其商業(yè)地產(chǎn)也必將迎來新一輪的提檔升級?!?/p>