香江控股：長期看模式短期看業(yè)績 長短兩相宜

  公司獨創(chuàng)的“全球家居CBD模式”打開長期成長空間，為配合新模式，公司戰(zhàn)略正積極轉型，13年將迎來經營拐點，業(yè)績強爆發(fā)，上調評級至增持。

  投資要點：

  公司找到了可充分發(fā)揮自身歷史優(yōu)勢的獨特商業(yè)模式--全球家居CBD:1)簡言之，全球家居CBD是八大核心板塊構建的家居交易集散平臺，該平臺可全方位滿足家居企業(yè)的總部辦公、研發(fā)設計、生產制造、銷售、生產生活配套等多功能需求；2)新模式的核心是減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)約物流成本，實現消費者、制造商、開發(fā)商多方受益。

  “前店后廠”家居CBD模式有符合政策導向、復制性強、空間大等特點。1)政策導向：新模式符合新型城鎮(zhèn)化\國家九大物流基地規(guī)劃，對地方政府吸引力強；2)可復制性：成都試點成功，已在南京、香河復制；3)空間大：公司計劃建立九大全球家居CBD,合計規(guī)劃建面約3000萬平，而公司12年銷售面積76萬平，未來成長空間巨大。

  新商業(yè)模式盈利來源：1)一級開發(fā)：一方面可獲合理利潤，另一方面帶來拿地優(yōu)勢，降低后續(xù)租金成本；2)商貿基地開發(fā)：租售并舉，地價優(yōu)勢使公司商貿基地開發(fā)可享受較高毛利；3)配套住宅開發(fā)：CBD模式引致的購房需求保障公司住宅產品銷售去化。

  配合新模式，公司戰(zhàn)略已在轉型：1)區(qū)域布局調整，重心回歸“一二線+根據地”:預計13年將在廣州等珠三角城市積極獲取快周轉項目；2)盤活存量土地儲備，加快周轉和現金回流。

  公司基本面拐點已出現，且短期業(yè)績具爆發(fā)力，上調評級至增持。12年銷售高增長后，13年將迎來結算高峰，結算資源豐富且盈利能力恢復至正常，預計公司13-15年EPS0.81/1.08/1.37元，RNAV11.21元，根據合理RNAV折價(20%)，給予目標價9元，增持。