[克而瑞]華潤置地:高效資金運營撬動商業(yè)擴(kuò)張

   風(fēng)險城市重壓，全年目標(biāo)難完成

  1-7月，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額298億元，同比下降22%。業(yè)績大幅下滑，主要受推案少和風(fēng)險城市集中布局拖累：由于推案跟丌上，在一季度市場行情還好的時候，企業(yè)已連續(xù)3個月同比降幅都近40%以上，尤其在1月份降幅近6成。而在杭州、青島、寧波等風(fēng)險城市，業(yè)績更是明顯受影響，大幅下滑。以杭州為例，企業(yè)銷售同比降幅超9成，這個主力銷售區(qū)去年前7月貢獻(xiàn)業(yè)績近40億元，今年前7月已丌到2億元。

  1-7月，華潤置地僅實現(xiàn)年度目標(biāo)的43%，進(jìn)落后于恒大、萬科等龍頭房企。企業(yè)如要完成700億目標(biāo)，接下來月均要賣80.4億。而在華潤的歷史上，月度銷售超過80億元的僅2013年1月一次。

  為提振銷售，8月19日華潤置地宣布擬收購母公司旗下深圳及山東四個物業(yè)，具體為深圳大涌村項目、深圳三九銀湖項目、濟(jì)南興隆項目及濟(jì)南檔案館東項目?？煽吹剑?個項目中，有3個今年都有業(yè)績貢獻(xiàn)：深圳大涌村項目一期產(chǎn)品預(yù)計將于9月底、10月初入市，下半年預(yù)計銷售幾十億元，深圳三九銀湖項目一期產(chǎn)品400套高層住宅預(yù)計10月末推出，而濟(jì)南興隆項目已開盤在售。如果成功，這將是母公司最大規(guī)模的一次注資，對提振企業(yè)三四季度銷售無疑有幫助。但要看到，今年上半年企業(yè)去化率低至34%，如果三四季度沒有顯著改善，企業(yè)完成700億元目標(biāo)的可能性非常小。

   凈負(fù)債率升至55%

  營收利潤快增。上半年，企業(yè)營業(yè)收入276.88億港元，同比增長76%；其中，開發(fā)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入240.54億元，同比增長91%；包括酒庖在內(nèi)的投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入26.27億元港幣，同比增長22%。核心凈利潤大增83.7%至36.90億港元。

  凈利潤率大降。上半年，企業(yè)毛利率為31%，同比下滑0.8個百分點；其中開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率為28.2%，略高于去年同期。凈利率為18%，同比下滑9.8個百分點，降幅明顯。但核心凈利潤率為11%，同比上升2.9個百分點。

  負(fù)債相對合理。截至6月末，企業(yè)持有現(xiàn)金245.09億元港幣，現(xiàn)金短債比約1.0，現(xiàn)金足以應(yīng)付短債償付。長短債比為2.3，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。由于快速擴(kuò)張，凈負(fù)債率同比上升17.2個百分點至55%，但依然處于穩(wěn)健水平。

  聚焦二三線高強度拿地

  1-7月，華潤置地以197億元增持了計容積率面積621.53萬平米的土地，同比分別激增273%和349%，其中開發(fā)物業(yè)549.87萬平米，投資物業(yè)71.66萬平米。前7月，華潤置地拿地銷售比地投入/銷售金額比)為0.66，位居典型房企首位。