[克而瑞]融創(chuàng):區(qū)域聚焦定位高端 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)軍千億

  分析師/CRIC研究中心 房玲、徐瓊

  融創(chuàng)收購(gòu)綠城即將完成，若真受阻也不放棄不畏懼

  近日據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，由于香港證監(jiān)會(huì)質(zhì)疑融創(chuàng)與宋衛(wèi)平為一致行動(dòng)人，融創(chuàng)收購(gòu)綠城部分股份案件或?qū)⑹茏?。市?chǎng)傳言如果證監(jiān)會(huì)判定融創(chuàng)與宋衛(wèi)平為一致行動(dòng)人，那么融創(chuàng)將面臨放棄收購(gòu)和全面收購(gòu)的選擇，而全面收購(gòu)的金額將高達(dá)200億元，對(duì)此市場(chǎng)猜測(cè)融創(chuàng)屆時(shí)可能放棄收購(gòu)。

  對(duì)此，孫宏斌在昨天綠城的發(fā)布會(huì)上就表示收購(gòu)進(jìn)展順利，融創(chuàng)絕不放棄收購(gòu)綠城，即使真的被判定為一致行動(dòng)人，融創(chuàng)也將會(huì)選擇將全面收購(gòu)私有化綠城。今天在融創(chuàng)的半年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌再次表示，融創(chuàng)收購(gòu)綠城已經(jīng)到最后一步，將于2周之后或左右完成，不存在相關(guān)問(wèn)題。

  從融創(chuàng)的表現(xiàn)和我們的分析來(lái)看，融創(chuàng)被判定為一致行動(dòng)人的可能性不大，融創(chuàng)與綠城的整合也將逐步并入正軌。目前就以后兩家企業(yè)的區(qū)域分布等，孫 宏斌都已經(jīng)做出了較為明確的規(guī)劃，以充分實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合后的資源整合優(yōu)勢(shì)。就算是融創(chuàng)被認(rèn)定為一致行動(dòng)人的小概率事件真的發(fā)生了，融創(chuàng)全面收購(gòu)綠城也并不畏 懼。原因有以下兩點(diǎn)，首先今年上半年融創(chuàng)合約銷(xiāo)售金額達(dá)到298.02億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)26.28%，企業(yè)有信心完成650億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，相對(duì) 于融創(chuàng)的銷(xiāo)售規(guī)模而言200億元的收購(gòu)金額并不會(huì)產(chǎn)生太大的困擾。其次今年上半年末，融創(chuàng)持有現(xiàn)金228.85億元，持有現(xiàn)金充裕，融資渠道暢通，如果真 要全面收購(gòu)綠城，在現(xiàn)有資金和再融資的幫助下，同時(shí)控制土地投資規(guī)模，即可保證充足的現(xiàn)金流，也不需要為全面收購(gòu)帶來(lái)的資金壓力而太過(guò)擔(dān)憂。

  堅(jiān)持區(qū)域聚焦深耕重點(diǎn)城市，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合引領(lǐng)高端物業(yè)市場(chǎng)

  融創(chuàng)能夠在市場(chǎng)調(diào)整期獲得穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來(lái)源于兩方面，一是其堅(jiān)定不移的實(shí)施區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，二則是得益于其高端產(chǎn)品定位。融創(chuàng)堅(jiān)持聚焦 一二線核心城市核心地段，采取深耕策略，使得上半年在聚焦的城市如北京、天津、重慶、上海、無(wú)錫、蘇州等銷(xiāo)售排名均位居前兩名，新進(jìn)入的杭州排名也上升至 第五名。從土地儲(chǔ)備來(lái)看，上半年末融創(chuàng)共有土地儲(chǔ)備2192萬(wàn)平方米，主要分布在重慶、上海(含蘇錫常)、天津、北京和杭州，占比分別為31%、28%、 24%、9%和8%，這一區(qū)域布局也將是企業(yè)未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有力保障。

  融創(chuàng)的一二線核心城市聚焦策略與其堅(jiān)持高端精品物業(yè)是一脈相承的。重點(diǎn)城市核心地段的豪宅和改善市場(chǎng)受到市場(chǎng)低迷的影響相對(duì)較小，尤其是上海、 北京、杭州等重點(diǎn)城市，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平始終位于全國(guó)前列，豪宅市場(chǎng)的需求一直存在。因此，融創(chuàng)堅(jiān)持在這類(lèi)城市做高端高利潤(rùn)產(chǎn)品，從客戶需求以及市場(chǎng) 環(huán)境來(lái)看，未來(lái)發(fā)展前期可期。此外，融創(chuàng)此次收購(gòu)綠城，兩大走高端路線的房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)展高端物業(yè)更加如魚(yú)得水。

  區(qū)域聚焦有效實(shí)現(xiàn)費(fèi)用管控，高端定位保障企業(yè)利潤(rùn)

  由于融創(chuàng)采取區(qū)域聚焦深耕策略，其管理口徑小，加上在深耕區(qū)域的品牌效應(yīng)較強(qiáng)，所以營(yíng)銷(xiāo)及管理費(fèi)用率一直處于行業(yè)較低的優(yōu)秀水平。上半年融創(chuàng)銷(xiāo) 售及管理費(fèi)用率約為1.83%，同比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。從盈利指標(biāo)來(lái)看，上半年融創(chuàng)毛利率為22.43%，同比增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。雖然目前仍然較低， 但是可以看出正在不斷改善當(dāng)中。由于融創(chuàng)堅(jiān)持在核心城市核心區(qū)域做高品質(zhì)高利潤(rùn)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)毛利還會(huì)有一定上升空間。值得一提的是，得益于區(qū)域聚焦下費(fèi)用的 有效控制，融創(chuàng)的核心凈利率維持在相對(duì)較高水平。上半年融創(chuàng)的核心凈利率約為11.28%，同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)。

  融資成本有效降低，但債務(wù)結(jié)構(gòu)仍然有待優(yōu)化

  上半年融創(chuàng)在控制融資成本上頗有成效，上半年的新增借款加權(quán)平均利率下降至7.6%，較去年同期的9.4%下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，上半年末企業(yè)有 息負(fù)債的平均借款利息約為9.47%，同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。但是跟其他大型房企如中海(3.8%)、龍湖(6.5%)、綠城(8.86%)等相比，仍 需加強(qiáng)管理，進(jìn)一步控制。

  上半年末企業(yè)資金充裕，現(xiàn)金短債比仍然維持在健康水平，但是短期債務(wù)比例攀升需警惕。上半年末融創(chuàng)長(zhǎng)短期債務(wù)比同比大幅下降43.33%至 1.57，短期有息負(fù)債占比高達(dá)39%，兩年內(nèi)到期的有息負(fù)債總計(jì)占比達(dá)60%。短期債務(wù)比例過(guò)高，企業(yè)長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)存在優(yōu)化空間。

   補(bǔ)充說(shuō)明：此報(bào)告僅為企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！