[中信建投]首開股份:京津冀再發(fā)力

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??去化明顯改善,北京區(qū)域龍頭地位鞏固:公司14年度業(yè)績(jī)預(yù)增25%至40%,符合我們預(yù)期,考慮到公司結(jié)算結(jié)構(gòu)中京外項(xiàng)目占比逐漸加大,我們推算公司14 年利潤(rùn)率依然延續(xù)下降趨勢(shì),但隨著公司北京資源結(jié)算結(jié)構(gòu)回升,15年利潤(rùn)率有望企穩(wěn)。2014年公司實(shí)現(xiàn)簽約面積154萬平米,簽約金額206億元,同比 分別增長(zhǎng)9.3%和10.8%,14年公司打破09年以來重心向京外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì),京內(nèi)銷售占比重新回到50%以上,北京區(qū)域龍頭地位愈發(fā)穩(wěn)固,我們預(yù)計(jì)公 司15年有望實(shí)現(xiàn)20%-30%左右增長(zhǎng)。

        擴(kuò)張發(fā)力,繼續(xù)加碼北京核心區(qū)域:公司14年拿地趨于謹(jǐn)慎,全年拿地金額占銷售額比重有所回落,但從節(jié)奏來看,公司四季度已開始發(fā)力,尤其北京豐臺(tái)地塊也 刷新北京總價(jià)地王,彰顯公司加碼北京核心區(qū)域的決心。公司早于2013年末啟動(dòng)股權(quán)以及債權(quán)再融資預(yù)案,當(dāng)前涉房企業(yè)再融資條件已不需要經(jīng)過國(guó)土部核查, 我們預(yù)計(jì)公司再融資進(jìn)展有望加速,一旦公司再融資獲批,將顯著改善公司融資成本,有助于公司在新一輪周期中發(fā)力。

        受益北京市場(chǎng)彈性帶來的資源價(jià)值重估:我們?cè)?月初發(fā)布報(bào)告報(bào)告,明確指出北京區(qū)域?qū)?huì)在新一輪地產(chǎn)恢復(fù)周期中優(yōu)先受益,公司作為深耕北京區(qū)域的龍頭房 企,在北京區(qū)域擁有約400萬方項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,占到總土儲(chǔ)的25%左右,在此輪周期復(fù)蘇過程中優(yōu)先享受價(jià)值重估。另外值得強(qiáng)調(diào)的是,環(huán)球影城項(xiàng)目已于14年 10月份正式落地北京通州文化旅游區(qū),計(jì)劃年內(nèi)開工,環(huán)球影城、迪士尼等大型主題公園項(xiàng)目對(duì)地方經(jīng)濟(jì)及區(qū)域價(jià)值的拉動(dòng)提升作用已經(jīng)在全球得到論證,公司在 通州擁有約74萬方土地儲(chǔ)備,未來也將充分受益于區(qū)域價(jià)值提升所帶來的紅利。

       盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí):公司作為北京區(qū)域資深龍頭,有望受益北京區(qū)域,預(yù)計(jì)公司14、15年EPS分別為0.76、0.98元,維持“買入”評(píng)級(jí)。