[克而瑞]綠地香港:互聯(lián)網(wǎng)金融野心助推全球夢想

??對于投資者來說，綠地香港的業(yè)績發(fā)布會總是頗有看點(diǎn)——在新業(yè)務(wù)發(fā)布時，并不僅僅是提出概念，更多的是已完成的推進(jìn)及有計劃的未來目標(biāo)。此番，綠地香港交出了“增凈利潤，降融資成本”的靚麗成績單，其房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融新業(yè)務(wù)更是讓我們看到了新的盈利增長點(diǎn)。 

??銷售同比增269%，凈利增加3.1億元

??銷售繼續(xù)成倍增長。借殼盛高置地上市后，綠地香港平臺的銷售金額隨著資產(chǎn)注入和業(yè)務(wù)展開顯著增長。2014 年，綠地香港實(shí)現(xiàn)合約銷售金額129億元，同比增長269%；銷售面積170萬平方米，同比增長378%。住宅為綠地香港貢獻(xiàn)了78%的銷售金額，商辦則 占22%。2015年，綠地香港的銷售目標(biāo)180億元.

??借殼后已扭虧為盈。該平臺2012年為虧損狀態(tài)，綠地香港于2013年扭虧，而2014年凈利又增至6.4億元，比2013年又增加了3.1億元，預(yù)計未來還將穩(wěn)步上升。綠地香港毛利率27.4%，增加了0.9個百分點(diǎn);凈利率2.3%，增加了1.7個百分點(diǎn)。

??結(jié)轉(zhuǎn)項目影響營收。綠地香港的營業(yè)收入284.0億元，同比有所下降，原因是當(dāng)期交付的為盛高置地遺留項 目。2014年，綠地香港持續(xù)進(jìn)行團(tuán)隊整體調(diào)整，與綠地集團(tuán)文化進(jìn)一步融合，整體的人均績效由13年的700萬增至1256萬。通過一年的調(diào)整和品牌推 廣，部分盛高遺留項目已經(jīng)走出虧損，15年有望結(jié)轉(zhuǎn)更為可觀的收益。

??融資成本僅4.94%，無信托融資和永續(xù)債

??負(fù)債結(jié)構(gòu)健康合理。綠地香港的財務(wù)情況優(yōu)化明顯，盡管155%的凈負(fù)債率比13年增加了55個百分點(diǎn)，但 410.4億元的總資產(chǎn)增幅更大，同比增89%，同時負(fù)債中長債占96%，短債僅4%；海外銀團(tuán)融資占29%，銀行貸款占21%，海外債券50%，無信托 融資和永續(xù)債。綠地香港13年借殼后便著手降負(fù)債，并已經(jīng)處理掉了所有高息負(fù)債，有利于收益的提高。

??融資成本下降明顯。14年綠地香港共進(jìn)行4次融資，融資成本4.94%，其中海外銀團(tuán)融資成本僅3.92%。這一數(shù)據(jù)中海相近，但值得注意的是中海比綠地香港平臺的規(guī)模更大，負(fù)債率更低，可見綠地集團(tuán)的背景和資源為平臺帶來的融資優(yōu)勢顯著。

??新資產(chǎn)注入暫無確定計劃，正與佳兆業(yè)接洽

??新增土儲項目定位中高端。2014年，綠地香港增7個項目，總建面500萬平方米，共有土儲1432萬平方米。從分布來看，主要位于長三角(上海占33%)和西南的昆明、南寧、?？谌齻€城市，項目以中高端和旅游地產(chǎn)為主，如計劃今年推出的五里橋項目便位于上海盧灣濱江的優(yōu)質(zhì)地段。

??母公司區(qū)域劃分暫無定數(shù)。由于母公司綠地集團(tuán)土地儲備廣闊，在全國大部分省市均有布局，且產(chǎn)品類型多元化， 因此是否注入、注入何種類型的項目也對綠地香港未來的發(fā)展有重要影響。此前曾有傳言位于上海的事業(yè)二部將被注入平臺，旗下土儲豐富，絕大多數(shù)位于上海(除 北部)以外區(qū)域，且今年有多個海珀系高端項目、位于大虹橋的大型辦公項目、位于海門的島嶼整體開發(fā)項目等將推出。綠地香港主席陳軍表示，對于資產(chǎn)注入集團(tuán) 曾討論過多種方案，但目前尚未有定數(shù)。我們認(rèn)為，若能確定布局，注入優(yōu)質(zhì)項目，將更有利于綠地香港梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)，確定發(fā)展目標(biāo)。

??若成功收購佳兆業(yè)將彌補(bǔ)深圳缺失。陳軍在發(fā)布會上表示，目前正與佳兆業(yè)洽談收購相關(guān)事宜。此前，綠地集團(tuán)及 綠地香港在深圳均無項目，且由于深圳土地稀缺，以舊改為主，很難從公開市場上獲得。如成功將佳兆業(yè)旗下土地收入囊中，將完成綠地在全國布局的最后一塊拼 圖，且綠地豐富的產(chǎn)品線及國資背景也能使他們在處理后續(xù)事宜時更為得心應(yīng)手。

??互聯(lián)網(wǎng)金融帶來想象空間，項目風(fēng)控有優(yōu)勢

??發(fā)展3+1互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，綠地香港正大力推進(jìn)新業(yè)務(wù)板塊，即金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：三大基金 (房地產(chǎn)投資基金、特殊機(jī)會資產(chǎn)投資基金和PPP建設(shè)基金)加房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺“地產(chǎn)寶”。其中房地產(chǎn)投資基金主要是將房地產(chǎn)開發(fā)模式從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為 資產(chǎn)證券化，14年已經(jīng)成立了專業(yè)公司，募集了首輪10億美金，將投于上海的一棟寫字樓。特殊機(jī)會投資基金則將服務(wù)于互聯(lián)網(wǎng)平臺，主要是對一些優(yōu)質(zhì)、價格 合適的項目進(jìn)行并購或收購，使平臺快速壯大。PPP建設(shè)基金則是與政府合作，掘金未來十年的城鎮(zhèn)化，進(jìn)行如地鐵投資等基礎(chǔ)建設(shè)和區(qū)域開發(fā)。

??雙重風(fēng)控團(tuán)隊保駕護(hù)航。綠地香港建立房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，核心競爭力在于其對房地產(chǎn)行業(yè)的把控和專業(yè)度， 以及因此帶來的項目甄別能力。據(jù)陳軍介紹，其互聯(lián)網(wǎng)金融團(tuán)隊包括了從金融界“挖”來有全球影響力的專業(yè)人士及第一批開拓者，及來自房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營定價風(fēng)控 體系。區(qū)別于傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的架構(gòu)，綠地香港采用的為交叉風(fēng)控體系，能從金融角度及從房地產(chǎn)項目運(yùn)行的角度同時對項目進(jìn)行評測。房地產(chǎn)團(tuán)隊對市場研判、產(chǎn)品 定位和操盤、區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集、盈利能力的專業(yè)度均高于普通金融平臺。從目前來看，綠地香港互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)收取的管理費(fèi)用約在千分之五到千分之二十左右。

??資源整合是“大綠地”核心競爭力

??構(gòu)建平臺連結(jié)投融資兩方?？傮w來看，綠地香港的金融業(yè)務(wù)“平臺”作用明顯，起到的是房企和金融機(jī)構(gòu)雙方中間“服務(wù)商”的作用。隨 著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，中小房企生存困難，融資成本高企；金融機(jī)構(gòu)和個人投資者手中持有資金，面對風(fēng)險卻望而卻步，缺乏合適的產(chǎn)品投資。綠地香港則將利 用集團(tuán)信譽(yù)和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗將兩邊資源整合。在磋商時，綠地香港不會通過放大收益率承接風(fēng)險項目，或通過強(qiáng)壓式談判達(dá)到商務(wù)目的的收購，而是在充分識別 項目運(yùn)營的情況下促使雙方都達(dá)成合理的價格。此外，綠地香港在與螞蟻金服、陸金所等合作又將扮演“產(chǎn)品提供者角色”，金融機(jī)構(gòu)則會將產(chǎn)品設(shè)計拆分推薦給個 人投資者。

??集團(tuán)資源是綠地核心競爭力。無論是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是金融業(yè)務(wù)，綠地香港實(shí)質(zhì)上都完全秉承了母公司綠地集團(tuán)的資 源及合作能力。綠地集團(tuán)以“想政府所想”為口號，在過去5年的發(fā)展中充分與地方政府的合作，高速發(fā)展。多元化的產(chǎn)品線使綠地能與合作對象，無論是政府還是 其他行業(yè)巨頭，達(dá)到“雙贏”。如今，2014年起，綠地集團(tuán)又構(gòu)建了G-club，企業(yè)家俱樂部等多個平臺，著手整合旗下包括房地產(chǎn)、能源、汽車、消費(fèi)、 足球等等所有業(yè)務(wù)的客戶，以及高凈值人群，而綠地香港的業(yè)務(wù)則也將受益于集團(tuán)的整合。

??綜上，綠地香港即是綠地集團(tuán)的重要版圖，又像是整個集團(tuán)的縮影，相同的資源整合模式將幫助綠地香港在房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融道路上“雙線快跑”。從 綠地香港的發(fā)展中，也能看到綠地集團(tuán)的全球化野心，隨著集團(tuán)的整體上市，以及對香港平臺布局的確認(rèn)和資產(chǎn)注入，業(yè)績的高增長將指日可待。