[克而瑞]300億定增方案 只揭開了綠地金融地圖一角

??資本市場最近有點(diǎn)瘋：誰不抓緊搶錢，就會被錢搶走——買和被買是永恒的焦點(diǎn)。

??12月8日晚間，綠地控股定增方案終于出爐，計(jì)劃非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過207787.7萬股，募集資金總額不超過301.5億元。

??值得注意的是，此次綠地募集的資金中將有101.5億元計(jì)劃用于金融投資項(xiàng)目，具體情況如下表：

??從上述內(nèi)容可以看出，綠地集團(tuán)再次擴(kuò)大了金融板塊的地圖，多項(xiàng)業(yè)務(wù)又有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

??事實(shí)上，無論是綠地控股(SH.600606)旗下的金融平臺綠地金控，還是綠地香港(HK.00337)旗下的金融平臺綠地金服，都正處于高速發(fā)展階段，兩者間的差異化定位和脈絡(luò)也愈發(fā)清晰。

??因此，我們對綠地集團(tuán)兩個上市平臺中已有和計(jì)劃進(jìn)行的業(yè)務(wù)進(jìn)行了分類梳理和特點(diǎn)提煉，并對這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域的未來前景進(jìn)行了分析——綠地集團(tuán)在金融領(lǐng)域的野心也隨之完整呈現(xiàn)。

??基本定位方面，綠地金控和綠地金服有所不同，簡而言之，就是綠地金控主營“重資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，而綠地金服更“輕”。

??定位綠地金控的關(guān)鍵詞是“投資者”。其投資標(biāo)的不限于房地產(chǎn)項(xiàng)目或房地產(chǎn)行業(yè)，如此次定增募集的資金，部分將用于與中金公司合作成立的，以“國企改革、并購重組”為主題的投資基金，投資項(xiàng)目類型包括pre-IPO，中概股回歸國內(nèi)A股市場、分拆上市及并購重組等。

??此前，綠地金控已多次進(jìn)行此類業(yè)務(wù)的投資，如：參與貴州建工國企混合所有制改革，成為其控股股東；參與東方明珠(百事通)和同濟(jì)堂(啤酒花)重組；參與蘇創(chuàng)燃?xì)?、廣發(fā)證券香港IPO等。

??綠地金控的優(yōu)勢是：集團(tuán)對宏觀形勢判斷精確因而頗具投資眼光，并具品牌公信力，能吸引諸多大牌合作金融機(jī)構(gòu)和低成本資金。

??定位綠地金服的關(guān)鍵詞是“生態(tài)圈”。其主要目標(biāo)并不是服務(wù)綠地集團(tuán)，而是成為中立的服務(wù)平臺，一端尋找安 全、性價比高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時幫助房企、供應(yīng)商等融資；另一端則以融入生活“場景”為理念，將這些資產(chǎn)做成創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品，自然地吸引有投資需求的人 們購買并進(jìn)行圈層傳播，以此獲客；最終形成生態(tài)圈。

??云平臺服務(wù)是綠地金服獨(dú)有的業(yè)務(wù)，類似技術(shù)輸出。大部分房企在試水互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)時會將平臺研發(fā)甚至管理外包，綠地金服旗下APP綠地廣財(cái)?shù)难邪l(fā)均是由自己的技術(shù)團(tuán)隊(duì)完成，一方面能保證數(shù)據(jù)、資金等重要信息均由自己掌控，另一方面也隨時根據(jù)客戶新需要或產(chǎn)品上線調(diào)整界面。

??綠地金服通過發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的技術(shù)及大數(shù)據(jù)分析優(yōu)勢，能夠服務(wù)其他房企，有較大市場空間?；ヂ?lián)網(wǎng)金融是房企當(dāng)前轉(zhuǎn) 型或多元化試水的“熱門”選擇，泰禾、中天城投、新湖中寶等房企均曾提出欲設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，但至今未有平臺上線及發(fā)行產(chǎn)品，可見技術(shù)是互聯(lián)網(wǎng)金融的一 大門檻。此外，綠地金服還能對客戶進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，進(jìn)而降低獲客成本，改善互聯(lián)網(wǎng)金融平臺建立必大把“燒錢”的現(xiàn)狀。

??傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面，綠地金控意在獲取以信托、保險、證券和銀行為主的牌照，而綠地金服則對資產(chǎn)管理和證券化更為專業(yè)。

??綠地控股此次募集資金使用計(jì)劃中，有9.5億元將用于收購杭州工商信托股權(quán)并增資。交易完成后，綠地控股將持有杭州工商信托11.05%股權(quán)，為第二大股東。根據(jù)綠地以往的作風(fēng)和金控的布局規(guī)劃，綠地或已與杭州工商信托的其他股東達(dá)成協(xié)議，未來還會繼續(xù)增加持股比例，直至達(dá)成控股。此外，綠地金控收購或發(fā)起保險和證券公司的計(jì)劃也在進(jìn)行中。對于房企來說，若能獲取全牌照，將極大增加資金流動性，降低資金成本，豐富資金來源渠道。(有關(guān)綠地信托業(yè)務(wù)，我們還將推出詳細(xì)報(bào)告，敬請關(guān)注)

??綠地金服的優(yōu)勢則在于尋找最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，通過利差獲取利潤。交易的原理是收益益權(quán)轉(zhuǎn)讓，綠地金服將在嚴(yán)格風(fēng)控機(jī)制下，確保買入資產(chǎn)所需資金成本小于退出時的資產(chǎn)增值。目前來看，綠地金服通過與奇虎360合作引入的資金成本在6.2%左右，而獲取的資產(chǎn)均為一線城市核心區(qū)域物業(yè)，利潤較為可期。

??金融創(chuàng)新方面，綠地金控和綠地金服均瞄上了不良資產(chǎn)管理，和互聯(lián)網(wǎng)金融這兩大頗具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的業(yè)務(wù)。

??不良資產(chǎn)處理是當(dāng)前熱點(diǎn)話題，也是綠地金控和綠地金服兩大平臺均在試水的業(yè)務(wù)。

??其中，綠地金控此次定增的內(nèi)容中包括了與長城資產(chǎn)管理公司共同設(shè)立總規(guī)模60億元的投資基金，主要投向不良資產(chǎn)、并購重組項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域；綠地金服先前也與東方資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行不良資產(chǎn)的處置；綠地集團(tuán)自身也曾與信達(dá)資產(chǎn)管理公司簽署協(xié)議，試水不良資產(chǎn)的重組和再開發(fā)業(yè)務(wù)。也就是說，綠地整個金融板塊已經(jīng)獲得了四大AMC中三家的不良資產(chǎn)資源。

??房企參與不良資產(chǎn)處置的前景我們在此前的報(bào)告中也曾描述，而如今隨著華融IPO、信達(dá)在新江灣城高溢價奪地王，AMC的價值越來越得到挖掘，我們的看法主要包括：1) 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪高速發(fā)展，杠桿使用過度的中小房企無力償還各類借貸，形成壞賬，但作為抵押物的土地價值往往遠(yuǎn)大于融資金額；2)銀行并無能力對這些 土地進(jìn)行處置，而作為接盤方的AMC囤積了大量資源，消化速度緩慢；3)房企參與處置的優(yōu)勢在于，一方面，房企自身具有開發(fā)能力，大型房企如綠地等還會產(chǎn) 生品牌溢價，如果與AMC采取合作開發(fā)分成的形式，雙方能獲取的利潤將大于原有多次轉(zhuǎn)手處置流程，另一方面，房企在進(jìn)行資產(chǎn)定價和風(fēng)險控制時更為專業(yè)，因 此處置效率更高。

??互聯(lián)網(wǎng)金融更是房企爭相進(jìn)軍的領(lǐng)域，綠地金控旗下平臺吉客網(wǎng)將上線，綠地金服旗下平臺綠地廣財(cái)?shù)陌l(fā)展速度更快。

??綠地此次募集的300億元資金中，有15億元將投入綠地金控設(shè)立的互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新公司，即吉客網(wǎng)，具體從事的業(yè)務(wù)為：以網(wǎng)站和APP為入口，實(shí)現(xiàn)財(cái)富管理、交易平臺、積分

??管理三大功能，打造基金銷售、網(wǎng)絡(luò)借貸、消費(fèi)金融、眾籌融資四大核心業(yè)態(tài)，服務(wù)于房地產(chǎn)、汽車、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)。從形式來看，將以在全國主要住宅社區(qū)開設(shè)金融社區(qū)店為主，并與集團(tuán)旗下其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)對接。

??綠地金服則在線上搭建平臺綠地廣財(cái)，通過場景切入開展業(yè)務(wù)，圈層傳播獲客。綠地金服8月25日上線至今，已有25萬客戶，交易量超過20億，發(fā)行了地產(chǎn)寶、融通寶、置業(yè)寶、指數(shù)寶等金融創(chuàng)新產(chǎn)品，并已有新的產(chǎn)品規(guī)劃，規(guī)模擴(kuò)張和產(chǎn)品更新速度均高于同類平臺，其亮點(diǎn)主要包括：

??1)場景的構(gòu)建。即圍繞人們的“衣、食、住、行、傳”場景推出產(chǎn)品，與生活場景融合，讓投資者自然地對產(chǎn)品產(chǎn)生親切、適應(yīng)感。

??2)圈層的利用。綠地廣財(cái)上線后幾乎未進(jìn)行廣告投放，主要依靠朋友圈傳播。人們普遍對朋友推薦的理財(cái)產(chǎn)品信任度更高，因此營銷推廣成本低、獲客效果好。

??3)細(xì)節(jié)和體驗(yàn)。在APP的細(xì)節(jié)打造方面，綠地金服考慮了客戶心理，采用了朋友圈互動、投資收益及時更新等手段增加了客戶的體驗(yàn)感。

??4)庫存的去化。綠地廣財(cái)?shù)牧硪活愄厣a(chǎn)品針對房企，幫助其去化庫存，主要產(chǎn)品包括“定制有喜”和“零元買房”，在綠地旗下多個項(xiàng)目已開展試點(diǎn)，對營銷推動作用顯著。