[克而瑞]世茂88億地王豪賭，逆襲or深陷？

??2016年5月13日下午，南京土拍市場可謂火熱，拍賣7宗地塊共吸金200多億，其中最令人矚目的要屬世茂88億拿下建鄴區(qū)河西北部江東5號的2016G11地塊，溢價(jià)率達(dá)114.6%，一舉刷新了南京的總價(jià)地王。近年來，世茂在土地市場鮮有動(dòng)作，銷售也算平平，此次“不惜血本”，而且許公子親臨土拍現(xiàn)場，對此地塊也可謂勢在必得，世茂的這場拿地豪賭，究竟意欲何為？

??面對業(yè)績瓶頸、利潤率下滑，內(nèi)憂外困的世茂亟待突破

??2016年3月30日，世茂在香港發(fā)布了其2015年業(yè)績報(bào)告，令人咋舌的是，在市場一片向好、其他房企高歌猛進(jìn)的時(shí)候，世茂2015年全年銷 售金額僅為670.4億元，較2014年同比下降了4.5%，目標(biāo)完成率只達(dá)到93%，2016年目標(biāo)初步定為670億元，也與2015年持平。以世茂 2016年前4月的銷售額來看，也不過171.6億元，增長幅度甚微。而與此同時(shí)那些曾經(jīng)與世茂不相上下的企業(yè)大都增長顯著，這就導(dǎo)致世茂的銷售排名也在逐年下降，根據(jù)我們《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》數(shù)據(jù)來看，2016年一季度世茂已跌至19名。

??再看其盈利能力，營業(yè)收入雖與2014年大體持平，但毛利率、凈利率等各項(xiàng)盈利指標(biāo)卻有了不同程度的下滑，讓人不禁為世茂捏了一把汗。在房企競爭日趨激烈的當(dāng)下，逆水行舟，不進(jìn)則退，世茂的業(yè)績瓶頸已然出現(xiàn)，如何抓住時(shí)機(jī)尋找新的突破點(diǎn)成為了破局關(guān)鍵。

??事實(shí)上，世茂目前也在進(jìn)行著諸多嘗試，例如創(chuàng)新性的打造Mini Mall和Mini Hotel，提升商業(yè)價(jià)值；大力展開金融創(chuàng)新，相繼推出了物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化、購房尾款資產(chǎn)證券化、酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目來加速資金回籠，這些途徑對世茂的長 期發(fā)展固然有好處，但終究也只是助力，無法從根本上解決世茂目前的擴(kuò)張困境，作為典型的規(guī)模開發(fā)企業(yè)還是要思考如何發(fā)揮既有的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)銷售最大化，保持行業(yè)地位。

??為了發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢爭取“逆襲”，增加南京土儲(chǔ)勢在必行

??從世茂2015年確認(rèn)銷售金額的城市分布，我們不難發(fā)現(xiàn)，這兩年業(yè)績表現(xiàn)不佳也是受到三四線項(xiàng)目的拖累。世 茂布局了19個(gè)三四線城市，占布局城市總數(shù)的一半，但收入貢獻(xiàn)度僅為28.32%，單位城市產(chǎn)能為8.14億元，與一二線城市的21億元形成了鮮明對比。 目前世茂一方面通過降價(jià)等手段來解決三四線城市的去庫存難題，但壓縮利潤空間并非長久之計(jì)，從世茂過去兩年的財(cái)報(bào)中已經(jīng)能看出端倪；另一方面，其也加強(qiáng)了一二線城市的投資，但“水漲船高”的地價(jià)已再無便宜可占，并且想要在核心城市房企們的激烈競爭中脫穎而出也并非易事。

??世茂這次之所以將目標(biāo)瞄準(zhǔn)南京，一方面固然是看好火熱的南京市場，另一方面也是因?yàn)槭烂谀暇﹨^(qū)域的銷售優(yōu)勢較為明顯。據(jù)CRIC監(jiān)測，2014年和2015年世茂均位于南京銷售金額前十房企的榜首， 2015年世茂南京的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到13.4%， 同比增長3.9個(gè)百分點(diǎn)。在大力銷售背后，世茂在南京的土儲(chǔ)總量也已告急，企業(yè)公告數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，世茂在南京總土儲(chǔ)量(權(quán)益前) 為231.07萬方，僅占其總土儲(chǔ)的4.96%。為了鞏固其區(qū)域銷售優(yōu)勢，提升企業(yè)整體業(yè)績支撐點(diǎn)，世茂此次88億地王之舉也算是情理之中了。

??地塊所處區(qū)位的核心優(yōu)勢，世茂甘愿為其一再加碼

??世茂此次以88億獲得的建鄴區(qū)河西北部江東5號的2016G11地塊，地處江東商貿(mào)區(qū)商業(yè)集中區(qū)核心，據(jù)了解，該地塊為住宅兼商辦混合用地，土 地面積為6.72萬平米(地上面積6.27萬平米+地下面積0.45萬平米)，容積率不超過8.7，折合樓板價(jià)約為15051元/平米，建筑高度不超過 300米，建筑密度不超過65%。根據(jù)地塊基本出讓條件，我們可以推斷，地塊有望建成該核心區(qū)內(nèi)一超高層建筑，成為高端居住、辦公、商業(yè)的新中心。就區(qū)域 配套而言，周邊擁有著金盛國際家居、萬達(dá)廣場、金隅建鄴天地廣場、萬達(dá)金街、樂基廣場等密集的商業(yè)配套；同時(shí)路網(wǎng)密布，除了地鐵2號線集慶門大街站，江東路、應(yīng)天大街高架等快速路，還有多條公交線路交錯(cuò)；加之超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套相對完善，也為地塊本身增色不少。

??從價(jià)格角度來看，世茂此次拿地雖然成交總價(jià)偏高，但以樓板價(jià)15051元/平米來看，在周邊地塊成交中尚屬較低水平，而且考慮 到目前周邊在售的金隅紫京府和宏圖上水云錦的在售均價(jià)分別為35000元/平米和36000元/平米，若后期能巧妙運(yùn)用地塊本身規(guī)模優(yōu)勢并聯(lián)合地王概念炒 作，想必還是存有一定溢價(jià)空間的，相信這也是起拍價(jià)41億元，世茂愿意一再加碼的主要原因。

??總結(jié)：世茂這場88億的拿地豪賭，也算是“破釜沉 舟”之舉，究竟依靠地王能否實(shí)現(xiàn)“絕地反擊”，一切都依賴于南京樓市未來的房價(jià)動(dòng)向。不得不說，自去年下半年以來，南京樓市的火熱已經(jīng)引發(fā)庫存見底，截至 2016年5月13日，官方數(shù)據(jù)顯示南京新房庫存僅為2.6萬余套，達(dá)到歷史最低位，“敞開”賣2個(gè)多月就會(huì)被售空，相信這也是房企熱衷于投資南京，一日 刷出三個(gè)地王的主要原因。是新的機(jī)遇還是拐點(diǎn)將近，沒有人能給出定論，但是我們相信，無論市場如何變化，房企后期的操盤運(yùn)作都會(huì)成為決勝的關(guān)鍵所在。